Hallo an alle zusammen,
ich freue mich, auf dieses Forum gestoßen zu sein. Ich bin noch absoluter Neuling bei den ZV und habe zum Teil schon einige meiner Fragen durch ältere Beiträgen beantwortet bekommen (vielen Dank dafür!). Zwei, drei Fragen sind bei mir allerdings im Moment noch offen, bei denen ich mir Hilfe erhoffe.
Zum Hintergrund:
Die Rechtspflegerin, die für die Abwicklung der Zwangsversteigerung der Immobilie zuständig ist, die ich gern erwerben möchte, zeigt sich leider nicht sonderlich kooperativ (ich vermute hier eigennützige Motive - gegen dieselbe Dame wurde bei früheren Zwangsversteigerungen schon mehrfach ein Antrag wegen Befangenheit gestellt). Konkret äußert sich meine Vermutung folgendermaßen: Die Verfahrensunterlagen werden nur widerwillig (und erst nach mehrmaliger Anfrage) höchstens vor Ort zur Verfügung gestellt, elektronisch will die Rechtspflegerin sie gar nicht zur Verfügung stellen (trotz aktueller Rechtssprechung, die das Recht auf elektronische Akteneinsicht eindeutig bejaht). Begründung: Es handele sich um eine Hybridakte, die wichtigsten Unterlagen würden alle nur in Papierform vorliegen (das mag sein, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass auch Urkunden, Grundbuchauszüge und ähnliches nicht zusätzlich eingescannt werden und damit auch digital zur Verfügung stehen).
Bei einem Telefonat ratterte sie dann die bestehen bleibenden Rechte in Abt. III so schnell herunter, dass ich mir unmöglich Notizen machen konnte. Sie kam dann auf einen Betrag, der 125% über den Verkehrswertgutachten liegt (wobei im Gutachten selbst zwei unterschiedliche Verkehrswerte aufgeführt werden – der „offizielle“, den auch das Amtsgericht angesetzt hat, liegt ca. 50.000€ über dem errechneten Verkehrswert des Gutachters). Zudem ist das Gutachten inzwischen knapp drei Jahre alt, es hat in der Zwischenzeit aber keine Wertanpassung stattgefunden (Haus und Nebengebäude wurden zwischen den Kriegen gebaut, d.h. wenn ich es richtig verstehe, müsste sich seit Erstellung des Gutachtens auch die Restnutzungsdauer reduziert haben – oder habe ich einen Denkfehler?). Die Bodenrichtwerte sind in dieser Zeit tatsächlich weitestgehend gleich geblieben, hierin können die 50.000€ mehr also kaum begründet sein.
Im weiteren Verlauf des Telefonats sprach die Rechtspflegerin dann davon, dass es sich sowieso um „Liebhaberobjekt“ handeln würde, verglich eine potentielle Überflutungsgefahr des am Grundstück entlangfließenden Baches mit dem Aartal (das Objekt befindet sich in der norddeutschen Tiefebene) und reagierte sehr unentspannt, als ich nach dem betreibenden Gläubiger fragte („Warum wollen Sie das wissen? Für einen freihändigen Verkauf?“). Richtig muksch wurde Sie allerdings, als ich erwähnte, dass ich wüsste, dass der jetzige Eigentümer ja Notar und Anwalt sei (auf dem Dorf kennt halt jeder jeden …). Dazu dürfe sie nichts sagen … natürlich nicht, aber in diesem Ton “nichts zu sagen“ fand ich schon sehr aussagekräftig ...
Nun bin tatsächlich noch eine blutige Anfängerin, was ZV betrifft, aber das ganze Procedere erscheint mir ausgesprochen seltsam. Oder ist das normal? Wie sind die Erfahrungen, die Ihr alten Hasen diesbezüglich schon gemacht habt?
Ach so, vielleicht der Vollständigkeit halber: Denselben Vor- und Zunamen wie die Rechtspflegerin hat auch die Gesellschafterin/Mitinhaberin eines Immobilienmaklers hier in der Ecke. Ich weiß nicht, ob beide Personen identisch sind (der Name ist weder besonders selten, aber eben auch nicht wirklich häufig) – aber schließt die eine Tätigkeit (Rechtspflegerin) durch die gebotene Neutralität nicht eigentlich das andere (Maklertätigkeit) aus?
Fragen über Fragen ... ich hoffe, ihr könnt für mich ein wenig Licht ins Dunkle bringen und bedanke mich schon einmal für eure Mühen!
Liebe Grüße
Joline
Befangene Rechtspflegerin?
Moderator: Alfred_Hilbert
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Und noch eine weitere Frage, da sich für mich gerade immer weiter einlese und sich immer mehr die Untiefen bei Zwangsversteigerungen auftun:
Ist es möglich, dass in dem hier vorliegenden Fall der Erwerb der Immobilie möglichst unattraktiv gestaltet wird, um mögliche Bieter gleich im Vorfeld abzuschrecken und zu erreichen, dass die ZV ggf. schon nach dem zweiten Termin eingestellt werden muss? Wäre ja nicht ungünstig für den Schuldner, der als Notar und Anwalt sicherlich alle für ihn günstigen Winkelzüge kennt ...
Oder bin ich nur ein bisschen paranoid?
Ist es möglich, dass in dem hier vorliegenden Fall der Erwerb der Immobilie möglichst unattraktiv gestaltet wird, um mögliche Bieter gleich im Vorfeld abzuschrecken und zu erreichen, dass die ZV ggf. schon nach dem zweiten Termin eingestellt werden muss? Wäre ja nicht ungünstig für den Schuldner, der als Notar und Anwalt sicherlich alle für ihn günstigen Winkelzüge kennt ...
Oder bin ich nur ein bisschen paranoid?
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Also, da sind ja viele Dinge, die sie bewegen und die zu klären sind….
Grundsätzlich müssen vor dem Versteigerungstermin keine Auskünfte über betreibende Gläubiger, bestehenbleibende Rechte oder Geringstes Gebot gegeben werden.
Dies hängt damit zusammen, dass sich dies oft noch kurzfristig durch Anmeldungen vor dem Termin verändert und eine Verbindlichkeit nicht gewährt werden kann.
Das Einsichtsrecht- digital oder in Verfahrensteile - umfasst alle Anmeldungen zum Termin, die Grundbuchmitteilungen und das Verkehrswertgutachten. Nicht jedoch Beschlüsse des Gerichts oder den laufenden Schriftverkehr.
Folglich sind viele Informationen für einen Interessenten ohne fehlende Erklärung eher ungeeignet. Von daher werden diese in der Regel nicht postfrei allumfassend herausgegeben, sondern nur auf ausdrücklichen Wunsch, der ihnen nicht abgeschlagen werden kann.
Da sie von bestehenbleibenden Grundpfandrechten sprechen, könnte es sich um eine Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft handeln mit der Besonderheit, dass häufig alle eingetragenen Grundpfandrechte bestehen bleiben und mit ins Geringste Gebot fallen. Rechnerisch können dann noch die laufenden dinglichen Zinsen (15% oder 18%) für 2 1/2 Jahre mit hinzukommen, so dass tatsächlich das Geringste Gebot höher ist als der Verkehrswert. Dies führt dann oft dazu, dass keine Gebote abgegeben werden und die Grenzen aus §§ 85a und 74a ZVG keine Rolle spielen.
Da die Gerichte wie in allen Verfahren froh sind, wenn ein Verfahren abgeschlossen und beendet ist, führt eine durchgeführte Versteigerung mit Zuschlag eher zu diesem Ergebnis als 2 ergebnislose Termine, weil hierdurch die Verwertung der Immobilie durch Versteigerung nicht erfolgt ist und ein weiteres Verfahren möglich wird für diese alte Sache…
Beteiligte, die meinen ihr Recht nicht so zu bekommen, wie sie sich es wünschen drohen hin und wieder mit Befangenheitsanträgen, was in der Regel nicht gegeben ist, weil jeder Rechtspfleger/in als Organ der Rechtspflege unabhängig , unparteilich und objektiv entscheiden, wie es zum Glück in der Deutschen Gerichtsbarkeit auch üblich ist.
Ein persönlicher und namentlicher Zusammenhang mit dem Maklerbüro erscheint mehr als unwahrscheinlich, weil dann tatsächlich ein Interessenkonflikt möglich wäre, was aber von ihnen überprüft werden kann.
Zum Verkehrswert. ZV-Verfahren dauern mitunter 3 und mehr Jahre, die Erstellung eines VW- Gutachtens bis zur rechtskräftigen Festsetzung mindestens 6 Monate und länger.
Sollten keine gravierenden Änderungen im Umfeld der Immobilie eintreten z.B. Wohnhausbrand, wird auch kein neues Gutachten erstellt, weil nicht erforderlich.
Der VW ist ein Richtwert für die Berechnung des Geringsten Gebotes, der Sicherheitsleistung und der Gebührenermittlung.
Sie als Bietinteressent legen doch für sich persönlich „Ihr“ Meistgebot fest, welches Sie bieten wollen, unabhängig ob der VW nun zB. 200 K oder 250 k beträgt…
Von daher bleiben sie entspannt. Vermuten sie nicht im Verhalten der Rechtspflegerin irgendwelche Verschwörungen oder Ungereimtheiten. Davon haben wir in Deutschland leider schon viel zu viele, die nur die Absicht haben, den mündigen Bürger zu verunsichern und in die Irre zu führen…
Grundsätzlich müssen vor dem Versteigerungstermin keine Auskünfte über betreibende Gläubiger, bestehenbleibende Rechte oder Geringstes Gebot gegeben werden.
Dies hängt damit zusammen, dass sich dies oft noch kurzfristig durch Anmeldungen vor dem Termin verändert und eine Verbindlichkeit nicht gewährt werden kann.
Das Einsichtsrecht- digital oder in Verfahrensteile - umfasst alle Anmeldungen zum Termin, die Grundbuchmitteilungen und das Verkehrswertgutachten. Nicht jedoch Beschlüsse des Gerichts oder den laufenden Schriftverkehr.
Folglich sind viele Informationen für einen Interessenten ohne fehlende Erklärung eher ungeeignet. Von daher werden diese in der Regel nicht postfrei allumfassend herausgegeben, sondern nur auf ausdrücklichen Wunsch, der ihnen nicht abgeschlagen werden kann.
Da sie von bestehenbleibenden Grundpfandrechten sprechen, könnte es sich um eine Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft handeln mit der Besonderheit, dass häufig alle eingetragenen Grundpfandrechte bestehen bleiben und mit ins Geringste Gebot fallen. Rechnerisch können dann noch die laufenden dinglichen Zinsen (15% oder 18%) für 2 1/2 Jahre mit hinzukommen, so dass tatsächlich das Geringste Gebot höher ist als der Verkehrswert. Dies führt dann oft dazu, dass keine Gebote abgegeben werden und die Grenzen aus §§ 85a und 74a ZVG keine Rolle spielen.
Da die Gerichte wie in allen Verfahren froh sind, wenn ein Verfahren abgeschlossen und beendet ist, führt eine durchgeführte Versteigerung mit Zuschlag eher zu diesem Ergebnis als 2 ergebnislose Termine, weil hierdurch die Verwertung der Immobilie durch Versteigerung nicht erfolgt ist und ein weiteres Verfahren möglich wird für diese alte Sache…
Beteiligte, die meinen ihr Recht nicht so zu bekommen, wie sie sich es wünschen drohen hin und wieder mit Befangenheitsanträgen, was in der Regel nicht gegeben ist, weil jeder Rechtspfleger/in als Organ der Rechtspflege unabhängig , unparteilich und objektiv entscheiden, wie es zum Glück in der Deutschen Gerichtsbarkeit auch üblich ist.
Ein persönlicher und namentlicher Zusammenhang mit dem Maklerbüro erscheint mehr als unwahrscheinlich, weil dann tatsächlich ein Interessenkonflikt möglich wäre, was aber von ihnen überprüft werden kann.
Zum Verkehrswert. ZV-Verfahren dauern mitunter 3 und mehr Jahre, die Erstellung eines VW- Gutachtens bis zur rechtskräftigen Festsetzung mindestens 6 Monate und länger.
Sollten keine gravierenden Änderungen im Umfeld der Immobilie eintreten z.B. Wohnhausbrand, wird auch kein neues Gutachten erstellt, weil nicht erforderlich.
Der VW ist ein Richtwert für die Berechnung des Geringsten Gebotes, der Sicherheitsleistung und der Gebührenermittlung.
Sie als Bietinteressent legen doch für sich persönlich „Ihr“ Meistgebot fest, welches Sie bieten wollen, unabhängig ob der VW nun zB. 200 K oder 250 k beträgt…
Von daher bleiben sie entspannt. Vermuten sie nicht im Verhalten der Rechtspflegerin irgendwelche Verschwörungen oder Ungereimtheiten. Davon haben wir in Deutschland leider schon viel zu viele, die nur die Absicht haben, den mündigen Bürger zu verunsichern und in die Irre zu führen…
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Vielen Dank für die umfangreiche Antwort, das hilft mir schon mal sehr weiter.
In vorliegenden Fall handelt es sich (meines Wissens) nicht um eine Aufhebung der Eigentümergemeinschaft, sondern um bestehen bleibende Rechte durch Hypotheken/Grundpfandrechte (insgesamt vier oder fünf), mit denen das Objekt belastet wurde, und die nicht bedient werden konnten. Neben der Kanzlei hatte die Familie wohl noch mehrere Firmen (Investment und Immobilien) - ich denke, da hat sich die finanzielle Spirale immer weiter nach unten gedreht, bis es zur Anordnung der Zwangsversteigerung kam.
Der Zwangsversteigerungstermin wurde bereits vor knapp drei Jahren ins Grundbuch (04/2023) eingetragen, es ist also schon ein bisschen Zeit ins Land gegangen, bis jetzt der Termin für 04/2026 angesetzt wurde.
Und ja, natürlich haben Sie Recht, der VW ist eher eine orientierende Größe – für meine finanzierende Bank allerdings eben auch der Maßstab des maximalen Finanzierungsrahmens. Und verstehen möchte ich es natürlich auch gern – ich hatte jetzt bei anderen Amtgerichten gesehen, dass dort die VW standardmäßig den aktuellen Wertentwicklungen angepasst werden, bevor die ZV durchgeführt wird.
Bezüglich der Verschwörungstheorien (bei denen ich Ihnen ebenfalls grundsätzlich Recht gebe) möchte ich allerdings ein wenig relativieren – besagter Befangenheits-Vorwurf ging bei uns mehrfach regional durch die Presse. Tatsächlich wollte die Gemeinde das damalige Objekt selbst ersteigern, um zu vermeiden, dass völkische Siedler das Gelände erwerben – wie der „Zufall“ es allerdings wollte, wurde die notwendige Sicherheitsleistung der Gemeinde aber erst verbucht, nachdem der Hammer gefallen war (es handelte sich hier sprichwörtlich nur um wenige Sekunden). Das Höchstgebot kam daher von den Siedlern – zum Glück wurde ihnen der Zuschlag auf Antrag dann doch verwehrt.
Das ganze Spektakel zieht sich jetzt schon seit mehreren Jahren hin – ein Ende ist nicht bislang nicht abzusehen.
Trotzdem bin ich jetzt auch jeden Fall schon mal schlauer. Dann warte ich jetzt erst einmal ab, ob ich die verfahrensrelevanten Unterlagen digital zur Verfügung gestellt bekomme oder nicht – ich denke, mit dem Auszug des Grundbuchs lässt sich dann schon konkreter planen, ob das Objekt in meinen finanziellen Rahmen passt.
Deshalb schon mal vielen Dank an dieser Stelle!
In vorliegenden Fall handelt es sich (meines Wissens) nicht um eine Aufhebung der Eigentümergemeinschaft, sondern um bestehen bleibende Rechte durch Hypotheken/Grundpfandrechte (insgesamt vier oder fünf), mit denen das Objekt belastet wurde, und die nicht bedient werden konnten. Neben der Kanzlei hatte die Familie wohl noch mehrere Firmen (Investment und Immobilien) - ich denke, da hat sich die finanzielle Spirale immer weiter nach unten gedreht, bis es zur Anordnung der Zwangsversteigerung kam.
Der Zwangsversteigerungstermin wurde bereits vor knapp drei Jahren ins Grundbuch (04/2023) eingetragen, es ist also schon ein bisschen Zeit ins Land gegangen, bis jetzt der Termin für 04/2026 angesetzt wurde.
Und ja, natürlich haben Sie Recht, der VW ist eher eine orientierende Größe – für meine finanzierende Bank allerdings eben auch der Maßstab des maximalen Finanzierungsrahmens. Und verstehen möchte ich es natürlich auch gern – ich hatte jetzt bei anderen Amtgerichten gesehen, dass dort die VW standardmäßig den aktuellen Wertentwicklungen angepasst werden, bevor die ZV durchgeführt wird.
Bezüglich der Verschwörungstheorien (bei denen ich Ihnen ebenfalls grundsätzlich Recht gebe) möchte ich allerdings ein wenig relativieren – besagter Befangenheits-Vorwurf ging bei uns mehrfach regional durch die Presse. Tatsächlich wollte die Gemeinde das damalige Objekt selbst ersteigern, um zu vermeiden, dass völkische Siedler das Gelände erwerben – wie der „Zufall“ es allerdings wollte, wurde die notwendige Sicherheitsleistung der Gemeinde aber erst verbucht, nachdem der Hammer gefallen war (es handelte sich hier sprichwörtlich nur um wenige Sekunden). Das Höchstgebot kam daher von den Siedlern – zum Glück wurde ihnen der Zuschlag auf Antrag dann doch verwehrt.
Das ganze Spektakel zieht sich jetzt schon seit mehreren Jahren hin – ein Ende ist nicht bislang nicht abzusehen.
Trotzdem bin ich jetzt auch jeden Fall schon mal schlauer. Dann warte ich jetzt erst einmal ab, ob ich die verfahrensrelevanten Unterlagen digital zur Verfügung gestellt bekomme oder nicht – ich denke, mit dem Auszug des Grundbuchs lässt sich dann schon konkreter planen, ob das Objekt in meinen finanziellen Rahmen passt.
Deshalb schon mal vielen Dank an dieser Stelle!
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Ich möchte den Beitrag gern wieder nach oben holen, da sich von meiner Seite aus neue Fragen zum Verfahrensablauf ergeben haben.
Hintergrund ist der, dass ich erneut um Zugang zu dem Teil der Hybridakte gebeten hatte, der in digitaler Form vorliegt. Hier hatte ich es so verstanden hatte, dass mir der Zugang zu diesem Teil nicht verwehrt werden kann.
Die Rechtspflegerin beharrt weiterhin darauf, dass die Akte erst Ende Oktober 2025 auf die E-Akte umgestellt wurde und die "relevanten Aktenbestandteile" "rechtlich bindend" nur in der Papierakte bestehen. Dagegen steht, dass das Grundbuchamt sämtliche Grundbuchangelegenheiten bereits 2023 in elektronischer Form für das betreffenden Amtsgericht vollständig umgestellt hat - der von mir begehrte Grundbuchauszug damit ebenfalls digital vorliegen müsste. Die Rechtspflegerin weigert sich weiterhin auf Zugang zur (anteiligen) e-Akte.
Ich habe deshalb im Anschluss eine freundliche Erinnerung eingelegt. Hier bekam ich Ende letzter Woche Post vom Landgericht, in dem mir mitgeteilt wurde, dass meine Erinnerung in eine kostenpflichtige Beschwerde umgewandelt wurde - und um das Entstehen von Kosten zu vermeiden möge ich diese Beschwerde doch bitte zurücknehmen.
Von der Rechtspflegerin bekam ich jetzt ebenfalls noch einmal ein Schreiben mit dem Inhalt, dass meiner Beschwerde nicht abgeholfen werden kann, die Akte würde jetzt dem zuständigen Landgericht zur Entscheidung vorgelegt.
Für mich stellt sich der Sachverhalt jetzt also wie folgt dar:
- So wie ich es verstanden habe, besitze ich ein gesetzlich verankertes Rechte, zumindest den digitalisierten Anteil der Verfahrensakte einzusehen
- die Rechtspflegerin weigert sich, dem nachzukommen und verweist ans Landgericht
- das Landgerecht hat meine kostenfreie Erinnerung ohne Begründung in eine kostenpflichtige Beschwerde umgewandelt und "droht" mir jetzt, dass Kosten auf mich zunehmen, wenn ich diese Beschwerde nicht zurücknehme.
Das alles empfinde ich als sehr befremdlich. Ist dieses Vorgehen so üblich?
Ich würde mich über Rückmeldungen und Rat, was denn nun rechtens ist, und was nicht, sehr freuen - gern auch ganz allgemein, denn mir ist natürlich bewusst, dass hier keine Rechtsberatung durchgeführt werden kann.
Vielen Dank!
-
Hintergrund ist der, dass ich erneut um Zugang zu dem Teil der Hybridakte gebeten hatte, der in digitaler Form vorliegt. Hier hatte ich es so verstanden hatte, dass mir der Zugang zu diesem Teil nicht verwehrt werden kann.
Die Rechtspflegerin beharrt weiterhin darauf, dass die Akte erst Ende Oktober 2025 auf die E-Akte umgestellt wurde und die "relevanten Aktenbestandteile" "rechtlich bindend" nur in der Papierakte bestehen. Dagegen steht, dass das Grundbuchamt sämtliche Grundbuchangelegenheiten bereits 2023 in elektronischer Form für das betreffenden Amtsgericht vollständig umgestellt hat - der von mir begehrte Grundbuchauszug damit ebenfalls digital vorliegen müsste. Die Rechtspflegerin weigert sich weiterhin auf Zugang zur (anteiligen) e-Akte.
Ich habe deshalb im Anschluss eine freundliche Erinnerung eingelegt. Hier bekam ich Ende letzter Woche Post vom Landgericht, in dem mir mitgeteilt wurde, dass meine Erinnerung in eine kostenpflichtige Beschwerde umgewandelt wurde - und um das Entstehen von Kosten zu vermeiden möge ich diese Beschwerde doch bitte zurücknehmen.
Von der Rechtspflegerin bekam ich jetzt ebenfalls noch einmal ein Schreiben mit dem Inhalt, dass meiner Beschwerde nicht abgeholfen werden kann, die Akte würde jetzt dem zuständigen Landgericht zur Entscheidung vorgelegt.
Für mich stellt sich der Sachverhalt jetzt also wie folgt dar:
- So wie ich es verstanden habe, besitze ich ein gesetzlich verankertes Rechte, zumindest den digitalisierten Anteil der Verfahrensakte einzusehen
- die Rechtspflegerin weigert sich, dem nachzukommen und verweist ans Landgericht
- das Landgerecht hat meine kostenfreie Erinnerung ohne Begründung in eine kostenpflichtige Beschwerde umgewandelt und "droht" mir jetzt, dass Kosten auf mich zunehmen, wenn ich diese Beschwerde nicht zurücknehme.
Das alles empfinde ich als sehr befremdlich. Ist dieses Vorgehen so üblich?
Ich würde mich über Rückmeldungen und Rat, was denn nun rechtens ist, und was nicht, sehr freuen - gern auch ganz allgemein, denn mir ist natürlich bewusst, dass hier keine Rechtsberatung durchgeführt werden kann.
Vielen Dank!
-
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Zunächst, § 42 ZVG regelt die rechtliche Norm zur Akteneinsicht.
Dort heißt es:
1) Die Einsicht der Mitteilungen des Grundbuchamts sowie der erfolgten Anmeldungen ist jedem gestattet.
(2) Das gleiche gilt von anderen das Grundstück betreffenden Nachweisungen, welche ein Beteiligter einreicht, insbesondere von Abschätzungen.
Inder Praxis bezieht sich das auf Anmeldungen zum Verfahren, Grundbuchmitteilungen, Verkehrwertfestsetzungen.
All dies wird in jedem Versteigerungstermin auch bekannt gegeben. Der komplette Akteninhalt wird selbstverständlich nicht für jedermann offengelegt.
Von daher, was haben sie sich erhofft anderes in der Akte vorzufinden ?
Da ihre Erinnerungen vom Amtsgericht zur Entscheidung an das Landgericht abgegeben worden ist, bedeutet der Hinweis auf die kostenneutrale Rücknahme, dass anderenfalls mit einer kostenpflichtigen Zurückweisung zu rechnen ist. Die Entscheidung durch das Landgerichtwird insoweit nicht kostenneutral sein im Gegensatz zur Einlegung der Erinnerung selbst, über die ja entschieden werden muß.
Dort heißt es:
1) Die Einsicht der Mitteilungen des Grundbuchamts sowie der erfolgten Anmeldungen ist jedem gestattet.
(2) Das gleiche gilt von anderen das Grundstück betreffenden Nachweisungen, welche ein Beteiligter einreicht, insbesondere von Abschätzungen.
Inder Praxis bezieht sich das auf Anmeldungen zum Verfahren, Grundbuchmitteilungen, Verkehrwertfestsetzungen.
All dies wird in jedem Versteigerungstermin auch bekannt gegeben. Der komplette Akteninhalt wird selbstverständlich nicht für jedermann offengelegt.
Von daher, was haben sie sich erhofft anderes in der Akte vorzufinden ?
Da ihre Erinnerungen vom Amtsgericht zur Entscheidung an das Landgericht abgegeben worden ist, bedeutet der Hinweis auf die kostenneutrale Rücknahme, dass anderenfalls mit einer kostenpflichtigen Zurückweisung zu rechnen ist. Die Entscheidung durch das Landgerichtwird insoweit nicht kostenneutral sein im Gegensatz zur Einlegung der Erinnerung selbst, über die ja entschieden werden muß.
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Nun, ich erhoffe mir zumindest die Einsicht des Grundbuchauszuges über die eAkte. Da ich, wie schon erwähnt, nicht mobil bin, wäre das für mich ein wichtiger Punkt - nicht zuletzt auch, um die Finanzierung abklären zu können.
Und nein, die ganzen Interna muss ich nicht wissen - aber bis jetzt habe ich nichts (und zwar absolut gar nichts) in der Hand außer dem Wertgutachten von 2023. Der Versteigerungstermin dürfte dann deutlich zu spät sein, um vor Ort eine Finanzierungsanfrage mit einer Bank zu klären, bevor ich ein Gebot abgeben kann.
Weiterhin ist mir nicht ganz klar, warum der Gesetzgeber eindeutig die Möglichkeit einer kostenfreien Erinnerung einräumt, das Landgericht diese aber (ohne Nennung konkreter Gründe) dies in eine kostenpflichtige Beschwerde umwandeln kann. Welchen Nutzen hat dann eine Erinnerung?
In dem Schreiben an das Amtsgericht, dass ich zur Kenntnisnahme mitgeschickt bekommen habe, wird sich wiederum auf § 11 Abs. 1 RPflG bezogen, also die Erinnerung. Einen "Wert" kann ich meiner Erinnerung nicht zuordnen, halte aber den Mindestbetrag von 300€, um eine Beschwerde zu rechtfertigen, für deutlich zu hoch gegriffen.
Und nein, die ganzen Interna muss ich nicht wissen - aber bis jetzt habe ich nichts (und zwar absolut gar nichts) in der Hand außer dem Wertgutachten von 2023. Der Versteigerungstermin dürfte dann deutlich zu spät sein, um vor Ort eine Finanzierungsanfrage mit einer Bank zu klären, bevor ich ein Gebot abgeben kann.
Weiterhin ist mir nicht ganz klar, warum der Gesetzgeber eindeutig die Möglichkeit einer kostenfreien Erinnerung einräumt, das Landgericht diese aber (ohne Nennung konkreter Gründe) dies in eine kostenpflichtige Beschwerde umwandeln kann. Welchen Nutzen hat dann eine Erinnerung?
In dem Schreiben an das Amtsgericht, dass ich zur Kenntnisnahme mitgeschickt bekommen habe, wird sich wiederum auf § 11 Abs. 1 RPflG bezogen, also die Erinnerung. Einen "Wert" kann ich meiner Erinnerung nicht zuordnen, halte aber den Mindestbetrag von 300€, um eine Beschwerde zu rechtfertigen, für deutlich zu hoch gegriffen.
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Ob und inwieweit die Bank die Finanzierung einer zu ersteigernden Immobilie übernimmt hängt in erster Linie Ja von der Art des Verfahrens ab. Ist es eine ZV in der in der Regel keine Grundpfandrechte bestehen bleiben, die zu übernehmen sind oder ist es eine TV, bei der eingetragene Grundpfandrechte in der Regel zu übernehmen sind.
Da Geringste Gebot wird immer erst mit den Versteigerungsbedingungen im Versteigerungstermin bekannt gegeben.
Ob dies vorab schon vom verfahrensleitenden Rechtspfleger/ in bekannt gegeben wird, wird sicherlich an jedem Gericht anders sein und kann nicht so ohne weiteres eingefordert werden.
Von daher ist die Vorlage eines Grundbuchauszuges nicht immer Garant dafür schon zu wissen, wie die Bedingungen im Versteigerungstermin sind.
Re htsmittel gegen eine Entscheidung des Gerichts können in diesen Verfahren nur durch eine „sofortige Beschwerde“ eingelegt werden. Die Erinnerung ist lediglich ein Rechtsbehelf und steht dem Schuldner zu, wenn verrfahrensrelevante Versäumnisse z.B. bei der Verfahrensanordnung vorliegen, die dann vom Schuldner gerügt werden, weil dieser vor der Anordnung einer ZV nicht gehört wird.
Reine Entscheidungen im Verfahren durch Beschlüsse werden durch das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde angefochten. Wird einer solchen nicht durch das Vollstreckungsgericht abgeholfen, trifft das Landgericht die Entscheidung.
Also, man kann sich nicht aussuchen ob eine Erinnerung oder eine sofortige Beschwerde eingelegt wird, weil dies von dem abhängt, wogegen man sich wendet.
Da Geringste Gebot wird immer erst mit den Versteigerungsbedingungen im Versteigerungstermin bekannt gegeben.
Ob dies vorab schon vom verfahrensleitenden Rechtspfleger/ in bekannt gegeben wird, wird sicherlich an jedem Gericht anders sein und kann nicht so ohne weiteres eingefordert werden.
Von daher ist die Vorlage eines Grundbuchauszuges nicht immer Garant dafür schon zu wissen, wie die Bedingungen im Versteigerungstermin sind.
Re htsmittel gegen eine Entscheidung des Gerichts können in diesen Verfahren nur durch eine „sofortige Beschwerde“ eingelegt werden. Die Erinnerung ist lediglich ein Rechtsbehelf und steht dem Schuldner zu, wenn verrfahrensrelevante Versäumnisse z.B. bei der Verfahrensanordnung vorliegen, die dann vom Schuldner gerügt werden, weil dieser vor der Anordnung einer ZV nicht gehört wird.
Reine Entscheidungen im Verfahren durch Beschlüsse werden durch das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde angefochten. Wird einer solchen nicht durch das Vollstreckungsgericht abgeholfen, trifft das Landgericht die Entscheidung.
Also, man kann sich nicht aussuchen ob eine Erinnerung oder eine sofortige Beschwerde eingelegt wird, weil dies von dem abhängt, wogegen man sich wendet.
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Vielen Dank für Ihre Antwort, so wird die Sache für mich klarer. Es handelt sich um eine Zwangsversteigerung (also keine Teilungsversteigerung), das Haus ist allerdings sehr hoch (d.h. deutlich über dem Verkehrswert) verschuldet. Bei meinem ersten telefonischen Kontakt mit der Rechtspflegerin wurden mir mündlich Sachverhalte mitgeteilt, die ich zu diesem Zeitpunkt (als Neuling bei Zwangsversteigerungen) noch als gegeben hingenommen habe. Seltsam erschien mir lediglich, dass das Haus mir gegenüber eher „schlechtgeredet“ wurde (wie z.B. hinsichtlich der Überschwemmungsgefahr durch den den Bach, von dem ich eingangs schon schrieb).
Zudem ratterte die Rechtspflegerin alle Eintragungen im Grundbuch Abt. III herunter, die zusammen gut 150% des ermittelten Verkehrswertes betragen. Dies deklarierte sie komplett als „bestehenbleibenden Belastungen“ (nach denen ich explizit gefragt hatte) – plus der hierfür anfallenden Grundbuchzinsen der letzten zwei Jahre. Außerdem wäre das Haus ja auch mehr ein „Liebhaberobjekt“, und wenn ich sowieso nicht so viel Geld dafür ausgeben möchte … zudem reagierte sie auf einige Nachfragen zum Haus sehr abweisend.
Inzwischen habe ich mich weiter eingelesen und weiß, dass nur die Belastungen bestehenbleiben, die vom betreibenden Gläuber geltend gemacht wurden bzw. die Belastungen, die im Grundbuch Abt. III im Rang vor dem betreibenden Gläubiger aufgeführt sind. So wurde das allerdings definitiv nicht von der Rechtspflegerin dargestellt – sie hat einfach alle bestehenden Grundbucheintragungen zusammengefasst und mir einen (für dieses Objekt) horrend hohen Betrag genannt. Tatsächlich weiß ich bis heute immer noch nicht, von welchem Rang aus die ZV betrieben wird, sondern nur, dass es mindestens vier oder fünf Gläubiger gibt. Natürlich kann das jetzt alles ein und derselbe Gläubiger sein (wie wahrscheinlich dies ist, kann ich nicht beurteilen) – aber definitiv wissen tue ich nicht. Entsprechend kann ich bislang auch nicht zur Bank gehen und sagen, ich rechne mit einen Zuschlagspreis von 200.000 oder 400.000 € und benötige einen Kredit in Höhe von xy € (bzw. ich muss gar nicht zur Bank gehen, weil das Mindestgebot tatsächlich bereits absurd hoch angesetzt werden muss).
Ich kann auch keinen Kontakt zu den Gläubigern suchen, um ggf. einen freihändigen Verkauf anzufragen – auf meine Rückfrage diesbezüglich reagierte die Rechtspflegerin deutlich ungehalten.
Ich weiß also gar nichts zu diesem Objekt – und mir werden weiterhin beständig Steine in den Weg gelegt, um zu vermeiden, dass ich etwas zu diesem Objekt erfahre (nicht zuletzt auch bezüglich des Grundbuchauszuges, der, wie gesagt, bereits seit 2023 in digitaler Form vorliegen muss). Es wird sich schlicht geweigert, mir die digitale Akte zugänglich zu machen (und nein, die ganzen Interna darin interessieren mich wirklich nicht – ich will nur eine für mich finanziell immens weitreichende Entscheidung schon im Vorfeld bestmöglich abschätzen können).
Dies alles fördert jetzt nicht gerade mein Vertrauen in einen sachlichen, neutralen Verfahrensverlauf, zumal die Rechtspflegerin – wie bereits weiter oben schon erwähnt – auch in der Vergangenheit bereits in der Kritik stand. Deshalb meine eingelegte Erinnerung – mir macht das ganze Theater absolut keinen Spaß, aber mir liegt sehr viel an diesem Objekt (ich suche schon seit Jahren nach genau so einem Haus mit genau so einem Grundstück) und ich möchte es wirklich gern kaufen/ersteigern.
Wenn das letztendlich beim Termin nicht klappen sollte, dann soll es halt nicht sein.
Aber es ist für mich mich überhaupt nicht nachvollziehbar, warum mir bereits im Vorfeld (ein unbefangenes ZV-Verfahren vorausgesetzt) jetzt schon seit fast zwei Monaten von Seiten des Amtsgerichtes immer wieder Steine in den Weg gelegt werden, wenn ich um Zugang zu völlig grundlegenden Informationen zu diesem Verfahren bitte - obwohl ich dort bereits zu Anfang darauf hingewiesen hatte, dass ich aufgrund meiner Schwerbehinderung nicht mobil bin und ein persönliches Erscheinen vor Ort damit für mich nicht barrierefrei ist. Das ist der Hintergrund des ganzen Szenarios.
Noch ein Nachtrag zu dem Thema Erinnerung / sofortige Beschwerde: Es gab vor dem Einlegen meiner Erinnerung keine Entscheidung eines Gerichts. Es gab nur eine knappe Mail der Rechtspflegerin mit der Aussage, in der eAkte seien keine verfahrensrelevanten Unterlagen. Diese Mail dürfte damit meines Wissens (da nicht über ein rechtssicheres Postfach laufend) keine Rechtsgültigkeit haben. Also kein gültiger Beschluss – der wurde vom Landgericht offensichtlich nur unterstellt, um meine Erinnerung umdeuten zu können.
Zudem ratterte die Rechtspflegerin alle Eintragungen im Grundbuch Abt. III herunter, die zusammen gut 150% des ermittelten Verkehrswertes betragen. Dies deklarierte sie komplett als „bestehenbleibenden Belastungen“ (nach denen ich explizit gefragt hatte) – plus der hierfür anfallenden Grundbuchzinsen der letzten zwei Jahre. Außerdem wäre das Haus ja auch mehr ein „Liebhaberobjekt“, und wenn ich sowieso nicht so viel Geld dafür ausgeben möchte … zudem reagierte sie auf einige Nachfragen zum Haus sehr abweisend.
Inzwischen habe ich mich weiter eingelesen und weiß, dass nur die Belastungen bestehenbleiben, die vom betreibenden Gläuber geltend gemacht wurden bzw. die Belastungen, die im Grundbuch Abt. III im Rang vor dem betreibenden Gläubiger aufgeführt sind. So wurde das allerdings definitiv nicht von der Rechtspflegerin dargestellt – sie hat einfach alle bestehenden Grundbucheintragungen zusammengefasst und mir einen (für dieses Objekt) horrend hohen Betrag genannt. Tatsächlich weiß ich bis heute immer noch nicht, von welchem Rang aus die ZV betrieben wird, sondern nur, dass es mindestens vier oder fünf Gläubiger gibt. Natürlich kann das jetzt alles ein und derselbe Gläubiger sein (wie wahrscheinlich dies ist, kann ich nicht beurteilen) – aber definitiv wissen tue ich nicht. Entsprechend kann ich bislang auch nicht zur Bank gehen und sagen, ich rechne mit einen Zuschlagspreis von 200.000 oder 400.000 € und benötige einen Kredit in Höhe von xy € (bzw. ich muss gar nicht zur Bank gehen, weil das Mindestgebot tatsächlich bereits absurd hoch angesetzt werden muss).
Ich kann auch keinen Kontakt zu den Gläubigern suchen, um ggf. einen freihändigen Verkauf anzufragen – auf meine Rückfrage diesbezüglich reagierte die Rechtspflegerin deutlich ungehalten.
Ich weiß also gar nichts zu diesem Objekt – und mir werden weiterhin beständig Steine in den Weg gelegt, um zu vermeiden, dass ich etwas zu diesem Objekt erfahre (nicht zuletzt auch bezüglich des Grundbuchauszuges, der, wie gesagt, bereits seit 2023 in digitaler Form vorliegen muss). Es wird sich schlicht geweigert, mir die digitale Akte zugänglich zu machen (und nein, die ganzen Interna darin interessieren mich wirklich nicht – ich will nur eine für mich finanziell immens weitreichende Entscheidung schon im Vorfeld bestmöglich abschätzen können).
Dies alles fördert jetzt nicht gerade mein Vertrauen in einen sachlichen, neutralen Verfahrensverlauf, zumal die Rechtspflegerin – wie bereits weiter oben schon erwähnt – auch in der Vergangenheit bereits in der Kritik stand. Deshalb meine eingelegte Erinnerung – mir macht das ganze Theater absolut keinen Spaß, aber mir liegt sehr viel an diesem Objekt (ich suche schon seit Jahren nach genau so einem Haus mit genau so einem Grundstück) und ich möchte es wirklich gern kaufen/ersteigern.
Wenn das letztendlich beim Termin nicht klappen sollte, dann soll es halt nicht sein.
Aber es ist für mich mich überhaupt nicht nachvollziehbar, warum mir bereits im Vorfeld (ein unbefangenes ZV-Verfahren vorausgesetzt) jetzt schon seit fast zwei Monaten von Seiten des Amtsgerichtes immer wieder Steine in den Weg gelegt werden, wenn ich um Zugang zu völlig grundlegenden Informationen zu diesem Verfahren bitte - obwohl ich dort bereits zu Anfang darauf hingewiesen hatte, dass ich aufgrund meiner Schwerbehinderung nicht mobil bin und ein persönliches Erscheinen vor Ort damit für mich nicht barrierefrei ist. Das ist der Hintergrund des ganzen Szenarios.
Noch ein Nachtrag zu dem Thema Erinnerung / sofortige Beschwerde: Es gab vor dem Einlegen meiner Erinnerung keine Entscheidung eines Gerichts. Es gab nur eine knappe Mail der Rechtspflegerin mit der Aussage, in der eAkte seien keine verfahrensrelevanten Unterlagen. Diese Mail dürfte damit meines Wissens (da nicht über ein rechtssicheres Postfach laufend) keine Rechtsgültigkeit haben. Also kein gültiger Beschluss – der wurde vom Landgericht offensichtlich nur unterstellt, um meine Erinnerung umdeuten zu können.
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Vielen Dank für die Rückmeldung. Unfreundlichkeit wäre mir egal, mir fehlt allerdings (aufgrund benannter Vorfälle) inzwischen das Vertrauen in die strikte Neutralität der Rechtspflegerin. Der Vorwurf der Befangenheit wurde gegen sie bereits bei anderen ZV geäußert - teilweise ging es dort um Gebote von weit über 5 Millionen Euro. Ich gehe also davon aus, dass dort Profis beteiligt waren.Eine Zwangsversteigerung läuft formal streng geregelt ab. Unfreundlichkeit allein begründet noch keine Befangenheit. Akteneinsicht vor Ort ist bei Hybridakten üblich; ein Anspruch auf komplette digitale Übersendung besteht meist nicht. Maßgeblich ist der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert, nicht zwingend jeder Rechenwert im Gutachten. Eine Maklertätigkeit wäre unvereinbar, falls Personenidentität bestünde. Bei konkreten Zweifeln: anwaltliche Prüfung oder begründeter Befangenheitsantrag.
Meines Wissens steht mir zumindest die Akteneinsicht des Teiles der Akte, der digital vorliegt, auch digital zu. Eine Einsicht vor Ort ist für mich nicht barrierefrei und mit sehr hohen Kosten (Taxi) verbunden - ich würde daher nach Möglichkeit schon vorher gern abschätzen können, ob sich das für mich lohnt.
Letztendlich sind meine Gründe aber auch egal - entweder mir steht die Einsicht des eAktenanteils digital laut Gesetz zu, dann hat die Rechtspflegerin kein Recht, mir dies vorzuenthalten. Oder sie stünde mir nicht zu - dann müsste es entsprechend begründet werden (was kaum möglich sein wird, da die Rechtssprechung hier inzwischen eindeutig ist). Ihre Aussage per Mail "es wären keine verfahrensrelevanten Unterlagen in der digitalen Akte enthalten" ist indes keine rechtssichere Begründung.
Es bleibt dabei: Bietinteressenten wird es bei dieser Versteigerung unnötig schwer gemacht, sich ein objektives, vollumfängliches Bild vom ZV-Objekt sowie dessen bestehen bleibende Rechte zu machen. Rechtliche Gründe konnten mir hierfür bislang nicht genannt werden - verbleiben im Umkehrschluss nur noch Gründe, die eben nicht rechtlich abgedeckt sind.
