Zwangsversteigerung 50%-Miteigentumsanteil und Ablösung Gesamtgrundschuld

[markane]

Ich habe ein Schadensersatzurteil gegen Person X, welche in einer Immobilie als 50%-Eigentümer eingetragen ist. In diesem Grundbuch habe ich die Zwangsversteigerung dieses 50%-Anteils der Person X eintragen lassen. Es ist eine Grundschuld der Bank eingetragen, die sich natürlich auf das gesamte Grundstück bezieht. Unabhängig von der Valutierung dieser Grundschuld, muss ja ein Käufer die Grundschuld bei der Bank übernehmen und ablösen. D.h. er "zahlt" die Grundschuld an die Bank. Meine Frage ist, ob der Käufer die gesamte Grundschuld an die Bank zahlen muss, oder nur 50% der Grundschuld?! Dies macht nämlich einen erheblichen Unterschied im Kaufpreis / ersten Gebot für den Käufer und kann es unattraktiv machen, wenn die gesamte Grundschuld vom Käufer "bezahlt" werden muss, obwohl er nur einen 50%-Anteil erwirbt, weil nur diese wird ja versteigert.

[Addi]

Sie gehen hier leider von falschen Voraussetzungen aus.
Der Antrag auf Durchführung der Versteigerung nur eines 1/2 Miteigentumsanteils ist in der Regel aussichtslos, weil natürlich niemand Interesse hat nur einen hälftigen Anteil an einer Immobilie zu ersteigern.
(Ausnahmen hier bilden eigentlich nur die Teilungsversteigerungen bei Eigentümern zu je 1/2 Anteil, weil da häufig ein Teil die Möglichkeit hat den Vollerwerb zu bekommen.)
Die bestehenbleibende Grundschuld ist eine Gesamtgrundschuld, lastend auf beiden Anteilen in voller Höhe.
Das bedeutet, diese wird auch in voller Höhe mit ins Geringste Gebot aufgenommen und muß insoweit mit ausgeboten werden. Dadurch ist dieses Geringste Gebot häufig höher als der hälftige Verkehrswert, so dass aus meiner Erfahrung kaum jemand bieten wird.
Ihnen bleibt die Sicherungshypothek auf dem hälftigen Anteil, die bei einem freihändigen Verkauf mit abgelöst werden muss.

[markane]

Danke für Ihre Antwort! Das ist das Problem für mich. Es ist zwar eine Gewerbeimmobilie mit ca. 3000qm mit hohen Mieteinnahmen, aber die eingetragenen Grundschulden sind quasi so hoch wie der Verkehrswert, so dass das geringste Gebot höher wäre als der halbe Verkehrswert, wenn ein hälftiger Käufer die komplette Grundschuld ausboten muss. Wäre es nur die Hälfte, sähe es anders aus. Ob die Grundschulden noch valutieren spielt ja keine Rolle für den Käufer. Eine Zwangsverwaltung ist quasi gescheitert, weil der Schuldner hier nicht kooperiert und in der Zwangsverwaltung die Betriebskosten vom Zwangsverwalter bedient werden müssen (sehr hoch!) dieser aber keine Mieteinnahmen durchgesetzt bekam. Die Zwangsverwaltung wurde deswegen aufgehoben. Nicht, weil das Gebäude nicht vermietet ist.
Ich plane nächste Schritte und informiere mich im Vorfeld. Parallel bei StA wegen Vereitelung von Vollstreckungsmaßnahmen, etc.

Frage: Ich überlege ein Insolvenzverfahren gegen meinen Schuldner zu eröffnen. Auch um hier mehr rechtliche Möglichkeiten in der Vermietung der Immobilie zu haben. Kann dieser eine Teilungsversteigerung beantragen und somit die gesamte Immobilie zum Verkauf bringen? Dann könnte ein Käufer ja die gesamte Immobilie erwerben. Die Grundschulden valutieren nicht mehr, und der Erlös wäre auf jeden Fall ausreichend für mich.

[Addi]

Dazu wäre es erforderlich zu wissen, wie die Eigentumsverhältnisse in Abt. I des GB aussehen. Aber ein Insolvenzverwalter kann auch nur auf das Vermögen des Schuldners zugreifen, nicht anders als sie auch.
Zu überlegen wäre ob eine Klage auf Zustimmung und Beantragung auf Löschung der nicht mehr valutierenden Grundschulden möglich ist, soweit parallel dazu die Löschungsbewilligung der Gl.-Bank zur Verfügung steht.
Dies sollten sie mit einem kompetenten Anwalt prüfen und durchsetzen.

[markane]

Abt. I: Mein Schuldner hat Anteil 1/2. Seine Ex-Frau Anteil 1/2. Mit der Löschungsbewilligung bin ich gerade dabei und suche einen Anwalt auch dafür. Dass ein Insolvenzverwalter nur auf das Vermögen des Schuldners zugreifen kann ist mir klar und nachvollziehbar. Aber kann ein Insolvenzverwalter nicht eine Teilungsversteigerung (so wie der Schuldner, oder seine Ex-Frau) beantragen, wo eben die komplette Immobilie versteigert werden könnte? Er "übt ja das Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners nach § 80 InsO aus." Natürlich geht hier nur der halbe Erlös in meine Richtung, aber ein Käufer könnte vorteilhafter die gesamte Immobilie erwerben und die Grundschulden stünden in einem anderen Verhältnis zum Verkehrswert.

[Addi]

Also Insolvenzversteigerungen finden sehr sehr selten bis gar nicht statt. Ein InsO Verwalter sondiert zunächst die Vermögenswerte um zu prüfen, was verwertet werden kann, um die Masse zu füllen, denn danach bemisst sich dessen Vergütung. Auf langwierige TV- Verfahren mit unsicherem Ausgang und unsicheren Erlös für die InsO-Masse sind diese nicht spezialisiert.
Da eine Vollstreckung in und aus nicht absonderungsberechtigten Ansprüchen im InsO-Verfahren nicht möglich sind, scheidet die Pfändung des Auseinandersetzungsanspruchs gegenüber der Ex-Ehefrau vermutlich aus. Sonst hätten sie selbst nach der Pfändung die TV eigenständig beantragen können..

[markane]

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Ein Insolvenzverwalter könnte grundsätzlich eine Teilungsversteigerung beantragen und durchführen. Auch wenn dies gemäß Ihrer Ausführung auch mit Schwierigkeiten behaftet sein könnte. Evtl. gibt es hier aber wesentliche Vorteile hinsichtlich der Umsetzung, weil die bisherigen zivilrechtlichen MIttel der Vollstreckung und auch momentan noch aktive Zwangsverwaltung sehr zahnlos sind, wenn der Schuldner nicht kooperiert.

Was sind die ausschließenden Bedingungen unter denen ich das Recht des Schuldners auf Aufhebung der Gemeinschaft (zusammen mit dem Anspruch auf den nach der Aufhebung dem Schuldner zustehenden Erlösanteil) pfänden und überweisen lassen kann und dann die Teilungsversteigerung der gesamten Immobilie beantragen kann? (Ist dies das gleiche Formular wie für die Anträge auf Erlass eines PfÜB?)

Ich habe ein Schadensersatzurteil gegen den Schuldner. Muss eine Zwangssicherungshypothek eingetragen sein, oder geht dies auch ohne? Dies wäre eine Option für mich die gesamte Immobilie zu versteigern können, Erlös wird für mich ausreichend sein, und so wäre es auch für einen Käufer interessant vom Kaufpreis, wenn dieser die gesamte Immobilie erwerben kann. Die Mieteinnahmen des Gebäudes sind so hoch, dass sich der Kaufpreis in 2 Jahren "amortisiert".

Bei der Staatsanwaltschaft gibt es schon ein Aktenzeichen wegen Vereitelung von Vollstreckungsmaßnahmen. Auch gibt es einen erlassenen Haftbefehl gegen den Schuldner vom Zivilgericht, weil dieser nicht zur Vermögensauskunft kommt.

[Addi]

Soweit ein InsO-Verfahren bereits eröffnet wurde ist eine Vollstreckung in das Vermögen hinsichtlich der Immobilie ja nur noch möglich, wenn sie über ein absonderungsberechtigtes Recht verfügen. Dies kann nur ein Grundpfandrecht ( Zwangssicherungshypothek) sein, welche vor dem InsO -Vermerk eingetragen sein muss.
Ist dies nicht der Fall, ist eine Vollstreckung durch sie selbst nicht möglich.
Jedoch könnte der InsO-Verwalter als Partei Kraft Amtes eine Löschung der nicht mehr valutierenden Grundschuld durchsetzten, wenn die Bank diesem die Löschungsbewilligung aushändigt und die Ex Ehefrau ebenfalls dies mit beantragt.
Sie sollten insoweit direkt mit dem InsO Verwalter Kontakt aufnehmen, um ein gemeinsames Vorgehen zu besprechen…….

[markane]

Ein Insolvenzverfahren habe ich noch nicht beantragt oder eröffnet. Es wäre für mich ein ko Kriterium dafür gewesen, wenn der InsoVerwalter selbst keine Teilungsversteigerung beantragen hätte können. Dem ist aber wohl nicht so. Das ist schon mal gut. Die Zwangssicherungshypothek auf den 50%-Anteil ist schon länger eingetragen. Ich informiere mich gerade, ob ich den Weg des Insolvenzverfahrens einschlagen soll, oder selbst diesen Auseinandersetzungsanspruch mit einem PfÜB pfänden soll, um dann selbst die Teilungsversteigerung ohne Insolvenzverfahren zu machen. Parallel von Drittschuldnenr weiterhin versuche die Mieteinnahmen zu pfänden. Die Grundschulden sind zwar hoch, aber immer noch ca. 20-30% niedriger als der Verkehrswert. Valutieren tun sie nicht mehr. Ich selbst wäre wohl nicht in der Lage die Grundschulden löschen zu lassen, weil der Schuldner daran kein Interesse hat. Ein Antrag beim Gericht meinerseits wäre bestimmt möglich, wenn ich eine Löschungsbewilligung von der Bank habe? Wie realistisch ist, dass das Gericht hierzu zustimmt? Muss die Ex-Frau auch zustimmen?

[Addi]

Ja, so ist es oft. Alle Eigentümer müssen mit notariell beglaubigter Unterschrift einer Löschung der Grundschuld zustimmen.