Hallo,
mir ist die genaue Behandlung vorrangiger (bestehenbleibender) Rechte bei einer ZV noch nicht ganz klar.
Zur Veranschaulichung nehme ich folgende Lage in Abteilung III des Grundbuchs an:
1. Stelle: Grundschuld für die Bank A
2. Stelle: Grundschuld für die Bank B
3. Stelle: Grundschuld für die Bank C
Die Grundschulden sichern Darlehen von den jeweiligen Banken ab. Das Darlehen gegenüber der erstrangig eingetragenen Bank A wurde korrekt bedient und ist inzwischen schon teilweise abbezahlt. Probleme macht das Darlehen gegenüber der zweitrangig eingetragenen Bank B, welche schließlich ihre Grundschuld kündigt und die ZV betreibt.
Nach der ZV werden die Grundschulden von Banken B und C wegfallen. Die Grundschuld gegenüber Bank A bleibt als vorrangig bestehen und ist vom Ersteigerer zu übernehmen. Der Nominalbetrag der Grundschuld geht dabei ins geringste Gebot ein, die daraus geltend gemachten Zinsen und die Nebenleistung ins geringste Bargebot. Zinsen werden bis zu einem Zeitpunkt zwei Wochen nach ZV-Termin berechnet, § 47 ZVG.
Wie geht es aber nun für den Ersteigerer hinsichtlich dieser Grundschuld weiter? Den zugrundeliegenden Darlehensvertrag hat Bank A schließlich mit dem alten Eigentümer abgeschlossen und nicht mit ihm. Genauso wird die Sicherungszweckerklärung auch nur gegenüber dem alten Eigentümer gelten.
Geht nun auch der Darlehensvertrag mit Bank A auf den Ersteigerer als neuen Schuldner über, und der alte Eigentümer wird aus der persönlichen Haftung entlassen? So etwas Ähnliches lese ich aus § 53 ZVG heraus. Wenn ja, über die Höhe der noch ausstehenden Restschuld, so daß dann effektiv der Altschuldner den ersten Teil des Darlehens abgezahlt hat und der Ersteigerer den restlichen Teil abzahlt?
Gilt die Grundschuld gegenüber dem Ersteigerer automatisch als gekündigt, so daß er sie auf jeden Fall sogleich voll zurückzahlen muss? Nach § 54 ZVG scheint dazu eine entsprechende Erklärung der Bank im Versteigerungstermin vor Gebotsabgabe erforderlich zu sein.
Was passiert, wenn der Ersteigerer gar nichts weiter unternimmt, außer die im Bargebot enthaltenen Zinsen und Nebenleistung zu bezahlen, also die eingetragene Grundschuld einfach stehenläßt? Was wird Bank A dann vermutlich unternehmen, um zu ihrem restlichen Geld zu kommen?
Vielen Dank im voraus.
Bestehenbleibende Rechte – weitere Behandlung
Moderator: Alfred_Hilbert
Re: Bestehenbleibende Rechte – weitere Behandlung
Eine gute Aufgabe heute Morgen beim Frühstück….
Zunächst, wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt wird dieser zum Ersteher der Immobilie.
Der Begriff „Ersteigerer“ gibt es in der ZV nicht.
Grundschuld und Darlehen sind bei einer Grundschuld nicht akzessorisch, somit unterschiedliche Rechtsgebilde.
Folglich geht nur die bestehenbleibende Grundschuld, mit den hohen eingetragenen Zinsen zB 15% pa auf den Ersteher über. Ab Zuschlag hat dieser somit 15% p.a. Zinsen an die Bank zu zahlen.
Kündigt die Bank die Grundschuld bis zum Versteigerungstermin, sollte der Ersteher schnellstmöglich die Ablösung des Nominalbetrages vornehmen.
Die schuldrechtlichen Abrechnung mit dem alten Eigentümer erfolgt nach den Sicherungsabreden in der Grundschuldbestellungsurkunde und dem Darlehensvertrag.
Für den Ersteher verbleibt es bei der dargestellten Ablöse- Zahlungsverpflichtung. Wie und was die Bank mit dem alten Eigentümer verhandelt und abrechnet hat den Ersteher nicht zu interessieren, weil es diesen schlichtweg nicht betrifft.
Zunächst, wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt wird dieser zum Ersteher der Immobilie.
Der Begriff „Ersteigerer“ gibt es in der ZV nicht.
Grundschuld und Darlehen sind bei einer Grundschuld nicht akzessorisch, somit unterschiedliche Rechtsgebilde.
Folglich geht nur die bestehenbleibende Grundschuld, mit den hohen eingetragenen Zinsen zB 15% pa auf den Ersteher über. Ab Zuschlag hat dieser somit 15% p.a. Zinsen an die Bank zu zahlen.
Kündigt die Bank die Grundschuld bis zum Versteigerungstermin, sollte der Ersteher schnellstmöglich die Ablösung des Nominalbetrages vornehmen.
Die schuldrechtlichen Abrechnung mit dem alten Eigentümer erfolgt nach den Sicherungsabreden in der Grundschuldbestellungsurkunde und dem Darlehensvertrag.
Für den Ersteher verbleibt es bei der dargestellten Ablöse- Zahlungsverpflichtung. Wie und was die Bank mit dem alten Eigentümer verhandelt und abrechnet hat den Ersteher nicht zu interessieren, weil es diesen schlichtweg nicht betrifft.
Re: Bestehenbleibende Rechte – weitere Behandlung
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Eine Nachfrage dazu: welche Bedeutung hat dann § 53 ZVG (Übernahme der persönlichen Schuld des Alteigentümers durch den Ersteher)?
Wenn ich § 53 Absatz 2 ZVG richtig lese, kann der Alteigentümer durch Anmeldung der gegen ihn persönlich bestehenden Darlehensforderung bei der ZV erreichen, daß auch seine persönliche Haftung gemäß Darlehensvertrag gegenüber der Bank an den Ersteher übergeht und er (Alteigentümer) aus der ganzen Sache komplett „draußen“ ist. Ich stelle mir auch vor, daß eine Bank keinen besonderen Wert darauf legen dürfte, als persönlichen Schuldner jemanden zu haben, der sowieso schon pleite ist.
Verstehe ich das vielleicht falsch, oder spielt diese Regelung in der Praxis vielleicht gar keine Rolle?
Nachtrag: Das hießen dann doch auch, daß für einen Ersteher ein beträchtliches Risiko besteht, wenn er Objekte mit bestehenbleibenden Rechten erwirbt, weil er dann auch noch in der persönlichen Haftung wäre und gar nicht weiß, in welchem Umfang diese Forderung überhaupt noch valutiert.
Danke nochmals.
Eine Nachfrage dazu: welche Bedeutung hat dann § 53 ZVG (Übernahme der persönlichen Schuld des Alteigentümers durch den Ersteher)?
Wenn ich § 53 Absatz 2 ZVG richtig lese, kann der Alteigentümer durch Anmeldung der gegen ihn persönlich bestehenden Darlehensforderung bei der ZV erreichen, daß auch seine persönliche Haftung gemäß Darlehensvertrag gegenüber der Bank an den Ersteher übergeht und er (Alteigentümer) aus der ganzen Sache komplett „draußen“ ist. Ich stelle mir auch vor, daß eine Bank keinen besonderen Wert darauf legen dürfte, als persönlichen Schuldner jemanden zu haben, der sowieso schon pleite ist.
Verstehe ich das vielleicht falsch, oder spielt diese Regelung in der Praxis vielleicht gar keine Rolle?
Nachtrag: Das hießen dann doch auch, daß für einen Ersteher ein beträchtliches Risiko besteht, wenn er Objekte mit bestehenbleibenden Rechten erwirbt, weil er dann auch noch in der persönlichen Haftung wäre und gar nicht weiß, in welchem Umfang diese Forderung überhaupt noch valutiert.
Danke nochmals.
Re: Bestehenbleibende Rechte – weitere Behandlung
…..
In meinen über 30 Jahren als Terminsteilnehmer hat bislang noch nie ein Schuldner seine persönliche Schuld gegenüber dem Gericht angemeldet, so dass ein Ersteher diese übernehmen mußte.
Aber selbst wenn, wird dies kein Nachteil sein, weil die Bank letztlich nicht mehr verlangen darf als tatsächlich noch geschuldet wird und bei Übernahme der persönlichen Schuld aus dem Darlehensvertrag der Ersteher sich ja dann auf den niedrigen, vereinbarten Darlehenszins berufen kann. Übernimmt der Ersteher auch die noch bestehende persönliche Schuld des alten Eigentümers gehen die Rückgewährsansprüche auch auf diesen über und die Bank rechnet nur noch mit diesem ab, der alte Schuldner wäre dann ganz raus.
Warum hiervon so wenig Gebrauch gemacht wird hängt m.E. damit zusammen, dass den Meisten der § 53 ZVG einfach unbekannt ist und die Rechtsfolgen nicht bekannt sein….
In meinen über 30 Jahren als Terminsteilnehmer hat bislang noch nie ein Schuldner seine persönliche Schuld gegenüber dem Gericht angemeldet, so dass ein Ersteher diese übernehmen mußte.
Aber selbst wenn, wird dies kein Nachteil sein, weil die Bank letztlich nicht mehr verlangen darf als tatsächlich noch geschuldet wird und bei Übernahme der persönlichen Schuld aus dem Darlehensvertrag der Ersteher sich ja dann auf den niedrigen, vereinbarten Darlehenszins berufen kann. Übernimmt der Ersteher auch die noch bestehende persönliche Schuld des alten Eigentümers gehen die Rückgewährsansprüche auch auf diesen über und die Bank rechnet nur noch mit diesem ab, der alte Schuldner wäre dann ganz raus.
Warum hiervon so wenig Gebrauch gemacht wird hängt m.E. damit zusammen, dass den Meisten der § 53 ZVG einfach unbekannt ist und die Rechtsfolgen nicht bekannt sein….
