Übertragung von Eigentümeranteile vor der Zwangsversteigerung an Dritten

[Petra]

Hallo in die Runde!
Ich plane über die Zwangsversteigerung eine Immobilie, die in einer Eigentumsgemeinschaft (2/3 +1/3) besteht, zu ersteigern. Davor habe ich versucht diese Immobilie vor der Zwangsverersteigerung zu kaufen. Leider gibt es keine einheitliche Zustimmung von beiden Miteigentümern für den Verkauf.
Der Rechtanwalt von einem Miteigentümer (2/3 Teilen) schlägt mir vor, die Eigentumsrechte (2/3) seines Mandanten auf mich übertragen zu lassen und in die Versteigerung (quasi als Miteigentümer und Bieter ) einzutreten.
Damit evtl. habe ich mehr Chancen diese Immobilie zu ersteigern. Für diesen Vorgang brauche ich sicherlich eine professionelle Unterstützung eines Rechtsanwalts für Zwangsversteigerungsrecht.
Vorab möchte ich wissen, welche Risiken sind dabei möglich?

[Addi]

…..zunächst, Rechtsanwälte als Fachanwälte für Zwangsversteigerungen gibt es wenige. Viele agieren eher als Vertreter der Schuldner als sogenannte Versteigerungsverhinderer.
Erwerben Sie vor dem ZV Termin 2/3 der Immobilie läuft die ZV weiter und Sie haben tatsächlich gute Chancen das restliche 1 Drittel zu erwerben. Risikobehaftet ist es natürlich immer…

[Petra]

Danke Addi,
mir ist immer noch nicht klar der Vorgang.
Wenn Ich kaufe und 2/3 des Preises bezahle, wird die Immobilie dann als Ganzes oder als 1/3 versteigert?
Jeder Bieter kann nur einen1/3 Teil ersteigern?
Wird dann in diesem Fall eine neue Zwangversteigerung gemacht?
Danke undn schöne Grüsse

[Addi]

Wenn Sie vor dem ZV Termin im laufenden Verfahren 2/3 der Immobilie erwerben läuft die ZV uneingeschränkt weiter. Der Eigentumserwerb unterbricht das Verfahren nicht….

[Petra]

Warum habe ich dann bessere Chancen den 1/3 Teil zu ersteigern? Der Gesamtpreis bei der ZV kann vehement hochgehen, sodass ich finanziell nicht mithalten kann.
Dank und schöne Grüsse

[Addi]

......
angenommen der VW liegt bei 300.000,-EUR

Ihnen gehören bereits 2/3, also wertmäßig 200.000,-€

Bieten Sie insgesamt 480.000,-€ auf alles, müssen Sie selbst nur noch 160.000,-€ finanzieren für das letzte 1/3.
Die Ihnen bereits gehörenden 2/3 oder 320.000,-€ müssen Sie ja dann nicht noch einmal aufbringen.

Außenstehende Bieter müssen jedoch voll 480.000,-€ finanzieren..

[Petra]

Hallo Addi,
herzlichen Dank für Ihre klare rechnerische Erklärung.
Bis jetzt ist mir nicht gelungen, einen geeigneten ZV-Anwalt zu finden (Absagen wegen Auslastung und Zeitbudget u.ä).
Ist die Angelegenheit so komplex, dass ohne Fachanwalt nicht „klappen“ kann?
Welche gravierenden Risiken können dabei auftreten?
Beste Grüsse und Danke!

[Addi]

...
Ist die Angelegenheit so komplex, dass ohne Fachanwalt nicht „klappen“ kann?

In den Terminen treten i.d.R. für die beteiligten Eigentümer keine Rechtsanwälte auf, da eine Vertretung durch Rechtsanwälte in Zwangsvollstreckungssachen weder Bedingung noch erforderlich ist. Von daher gibt es wenige Fachanwälte, die sich diese Materie zu eigen gemacht haben.
Durch die Not auf dem Immobilienmarkt und der Suche nach Geldanlageobjekten versuchen viele Interessenten nunmehr vermehr Immobilien "günstig" zu ersteigern, was eigentlich derzeit das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage nicht mehr hergibt.
Teilungsversteigerungen können da oft noch die Ausnahme bilden, da sämtliche Grundpfandrechte eines oder beider Antragsteller im Verfahren bestehen bleiben und mit übernommen werden müssen. Das führt häufig bei TV dazu, dass das Geringste Gebot bereits höher ist als der festgesetzte Verkehrswert der Immobilie.
Von daher ist es ratsam sich einmal direkt mit dem Vollstreckungsgericht und dem sachbearbeitenden Rechtspfleger/in persönlich in Verbindung zu setzen, um eine gewisse Grundinformation für "Ihre" TV zu erhalten.
Empfehlenswert ist auch der Ratgeber von Storz/Kiderlen- Praxis der Teilungsversteigerung
Leitfaden für Beteiligte, deren Rechtsanwälte und Rechtspfleger https://www.beck-shop.de/storz-kiderlen ... steigerung Buch. Softcover, 7. Auflage. 2023, C.H.BECK. ISBN 978-3-406-77236-8
Vorauflage: Praxis der Teilungsversteigerung, 6. Auflage 2016

Welche gravierenden Risiken können dabei auftreten?

In dem Versteigerungstermin für Bieter eigentlich keine. die Versteigerungsbedingungen werden vorab genau bekanntgegeben, wichtig ist es nachzufragen, wenn etwas nicht verstanden wurde und vorab einmal unterschiedliche Termine besuchen.
Sie sollten sich eine Bietobergrenze setzten, die Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht und möglichst eingehalten, nicht überschritten wird, damit auch die Finanzierung und Sicherstellung des baren Meistgebotes gewährleistet ist.
Ein vorheriger Erwerb von Miteigentumsanteilen in einer laufenden ZV oder TV ist eher ungewöhnlich und birgt natürlich weitere Risiken, indem Sie vorab letztlich nicht wissen, ob Sie die gesamte Immobilie auch tatsächlich in einer ZV oder TV durch Zuschlag erwerben können...
Von daher würde ich hiervon eher abraten....

[Petra]

Hallo Addi,
Ich bin Ihnen sehr-sehr dankbar für ausgezeichnete Erklärung.
Beste Grüsse und einen schönen Tag!