Versteigerung Erbbaurecht / Grundstück und Haus geteilt

[Tobias]

Hallo zusammen,

erstmal vielen Dank das es dieses Forum gibt und ich mir schon einige Informationen herausziehen konnte.
Worüber ich noch nicht soviel gelesen haben ist das Thema Erbbaurecht bei Versteigerungen und dazu habe ich folgende Fragen:

Demnächst findet eine Versteigerung statt und das Grundstück und das darauf gebaute Haus wird in zwei unterschiedlichen Terminen versteigert.
https://www.zvg-online.net/1200/1116852 ... n_0002.php
https://www.zvg-online.net/1200/1116852 ... n_0003.php

Meine Fragen hierzu:
Bei dem Grundstück: Wenn es ersteigert wird, ersteigert der Bieter nur das Erbbaurecht oder wird er Eigentümer des Grundstückes?
Mögliche eingetragenen Grundschulden werden dann von dem neuen Eigentümer übernommen und an die "alten" Eigentümer ausbezahlt, sofern keine offene Forderungen bestehen?
Warum teilt man das Haus und das Grundstück entsprechend auf?
Wenn ein Bieter das Grundstück ersteigert, wird das darauf befindliche Haus für alle anderen Interessenten relativ uninteressant, oder?
Wenn nun ein Bieter nur das Grundstück ersteigert und nicht das Haus und das Haus wird nicht versteigert weil es keine Interessenten mehr gibt und der Bieter nur das Grundstück möchte, welche Verpflichtungen geht der neue Grundstückseigentümer ein bzw. wer zahlt dann für die anfallenden Kosten für das darauf befindliche Haus z.B. Grundsteuer, Versicherung usw.? Wer zahlt den Erbzins - die aktuellen Eigentümer?
Gibt es bei einer Versteigerung mit Erbbaurecht noch weitere Besonderheiten zu beachten?
Gibt es ggf. Seiten die für einen Laien das verständlich erklären sodass man sich hier genauer einlesen kann?

Sorry für die ganzen Fragen die ich habe, denke aber hier kann mir am meisten geholfen werden sodass ich es als Laie auch verstehe

Viele Grüße
Tobias

[Addi]

.....
Es handelt sich um zwei Teilungsversteigerungen.
Entweder Miteigentümer zu 1/2(z.B. Geschiedene Eheleute, die sich nicht über die Verwertung einigen können) oder eine Erbengemeinschaft, die sich ebenfalls nicht um eine einvernehmliche Verwertung einigen können.
A. Das Erbbaurecht= aufstehende Zweifamilienhaus
B. Das Grundstück separat, auf dem das Haus errichtet ist.

Zunächst wird B. Versteigert, nur das Grundstück.
Der Ersteher erhält von dem Eigentümer des Erbbaurechts A. jährlichen .

Meist fällt das Eigentum an A. und B. Auseinander. Vorliegen wohl nicht.

Ob und inwieweit Grundpfandrechte bestehen bleiben und übernommen werden müssen, erfahren Sie in den Versteigerungsterminen, gegebenenfalls vorab, wenn Sie diese Information erhalten.
Die übernommenen Grundpfandrechte sind nicht im baren Gebot von Ihnen enthalten, sind somitrechnerisch hinzuzurechnen und an die Gläubiger auszugleichen.
Beides ist rechtlich getrennt voneinander zu sehen und zu werten. Dies gilt auch für sämtliche Zahlungsverpflichtungen, die in der Regel auf dem Erbbaurecht (aufstehendes Gebäude) lasten.

[Tobias]

Hallo Addi,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Wäre es den aus Ihrer Erfahrung geschickt, nur auf das Grundstück zu bieten und das Haus mal selbst zu ignorieren?
Würden irgendwelche Risiken auf uns zukommen, denn letztendlich wäre für uns nur das Grundstück interessant?

Viele Grüße
Tobias

[Addi]

Ich denke dies ist nicht so möglich.
Das Grundstück ist ja mit dem Mehrfamilienhaus bebaut oder was hatten Sie gedacht?

[Tobias]

Hallo Addi,

hm ich bin ja da nicht so tief drinnen aber ich habe es so verstanden, auch von der zeitlichen Aufteilung und ich nirgends gesehen habe das die beiden miteinander verbunden sind:

Als erstes wird das Grundstück versteigert - hier wäre Interesse und würde ggf. ein Gebot abgegeben.

Im Nachgang wird das Haus mit dem Erbbaurecht versteigert - hier wäre kein Interesse und würde kein Gebot abgegeben werden.

Im Best Case: Wir würden erfolgreich mit dem Gebot beim Grundstück sein und somit Eigentümer werden. Wir sind ja dann nicht verpflichtet auch ein Gebot auf das Haus mit dem Erbbaurecht abzugeben.

Dieses Haus würde entweder nicht versteigert werden und der Erbzins müsste von den aktuellen Eigentümer bezahlt werden oder das Haus wird versteigert und der Erbzins müsste für die nächsten 34 Jahre vom neuen Eigentümer bezahlt werden.

Habe ich einen Denkfehler?

Viele Grüße
Tobias

[Addi]

Nein,...
wenn Sie die Absicht haben, nur den jährlichen Erbbauzins zu generieren sind Ihre Überlegungen richtig. Nur denken Sie daran, wenn das Eigentum am Grundstück und am Erbbaurecht auseinanderfällt, sollte der neue Eigentümer des Grundstücks mit dem dann neuen Eigentümer des Erbbbaurechts einen neuen, angepassten Erbbaurechtsvertrag im Hinblick auf den dann zu zahlenden, weiteren Erbbauzins abschließen.

Auch bedarf i.d.R. ein Eigentumswechsel des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers gem. § 5 Abs.1 ErbbauRG. Sollten Sie im 1. Termin den Zuschlag erhalten (wird sofort wirksam) müssten Sie einem Zuschlag auf das Meistgebot des Erbbaurechts zustimmen. Diese Zustimmung wird ebenfalls in der Regel davon abhängig gemacht, dass der neue Eigentümer des Erbbaurechts einen neuen angepassten Erbbaurechtsvertrag mit dem neuen Grundstückseigentümer schließt.
Sie sehen, alles in allem kein leichtes, unüberlegtes Unterfangen sich an einer solchen Versteigerung-ohne Grundkenntnisse- zu beteiligen....

[Tobias]

Hallo Addi,

besten Dank für die hilfreichen Informationen.
Das Ziel wäre wie gesagt nur der neue Eigentümer des Grundstückes zu werden und sollte es klappen würde auch der Vertrag entsprechend aktualisiert werden.
Sollte das darauf gebaut Haus nicht versteigert werden, ist der andere Vertragspartner der alte Eigentümer des Hauses der die Versteigerung angestrebt hat, oder?

[Addi]

....
ja, genau...
sollte in dem 2. Versteigerungstermin kein Zuschlag auf das Erbbaurecht (aufstehendes Gebäude) erfolgen, bleiben die bisherigen Eigentumsverhältnisse bestehen.

[T-G]

Nur denken Sie daran, wenn das Eigentum am Grundstück und am Erbbaurecht auseinanderfällt, sollte der neue Eigentümer des Grundstücks mit dem dann neuen Eigentümer des Erbbbaurechts einen neuen, angepassten Erbbaurechtsvertrag im Hinblick auf den dann zu zahlenden, weiteren Erbbauzins abschließen.

Warum sollte sich der Eigentümer des Erbbaurechts darauf einlassen?

[Addi]

Weil in der Regel der Eigentümer des Grundstücks seine Zustimmung erteilen muss, damit der Meistbietende des Erbbaurechts auch den Zuschlag erhalten kann.
Ohne Zustimmung kein Zuschlag.
Ohne Zuschlag kein Eigentum am Erbbaurecht. Also kann der Eigentümer den neuem Erbbauberechtigten dazu verpflichten den neuen anzunehmen und die Bedingungen zu akzeptieren.....