Teilungsversteigerung mit getilgter Grundschuld im Grundbuch.

[maria84]

Gute Tag, ich habe folgende Frage:

Ich bin an einer Teilungsversteigerung interessiert aus einer Erbengemeinschaft. Ich habe mit dem Erben, welcher das Verfahren angestrebt hat, telefoniert und es besteht laut ihm folgende Sachlage:

Das Grundbuch ist "sauber" außer einem einzigen Eintrag, einer Grundschuld auf die bereits beide verstorbenen ursprünglichen Besitzer des Hauses aus dem Jahre 1968 (von einer Sparkasse hier vor Ort, die nach wie vor existiert). Laut dem Erben, der das Verfahren angestrebt hat, ist diese Grundschuld schon lange beglichen (es wird die Hypothek für den Hausbau gewesen sein).

Wenn ich davon ausgehe, das diese Infos stimmen (falls nicht, werde ich ja sowieso noch über existierende Schulden dann vor der Versteigerung informiert, soweit ich das verstanden habe), kann ich dann das Haus versuchen zu ersteigern, trotz der nach wie vor eingetragenen Grundschuld?

Oder "ersteigere" ich dann irgendwelche Kosten mit, die dann auf einmal, woher auch immer, auftauchen?

Falls das Ersteigern in dieser Konstellation (bereits vollständig getilgte Grundschuld) "safe" ist, wie bekomme ich dann anschließend diesen Eintrag aus dem Grundbuch?

Kann ich als neuer 100% Besitzer laut Grundbuch das selber machen lassen, oder brauche ich dann noch jemand aus der Erbengemeinschaft (einer oder alle) dazu für eine Unterschrift oder ähnliches? Die Personen, welche ursprünglich die Grundschuld haben eintragen lassen, sind ja bereits verstorben.

Ich hoffe auf eine informative Antwort und bedanke mich schon mal im voraus.

[Addi]

…..
wie schon öfter in diesem Forum erklärt:
eingetragene Grundpfandrechte, welche aufgrund der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (häufig bei TVen) sind mit der vollen Valuta zu übernehmen und in voller Höhe auch abzulösen.
Entweder an die eingetragene Gläubigerbank, den alten Eigentümern oder Dritten.
An wen letztendlich ist in einem Verfahren häufig zunächst unbekannt und vom Ersteher nach der Versteigerung eigenständig zu ermitteln.

[maria84]

Danke für die Antwort,

ja, das hab ich durch ausgiebige Recherche des Forums jetzt auch schon bemerkt, heißt also, der Erbe am Telefon hat geflunkert.

Auf der anderen Seite: Sollte es sich bei der Grundschuld um eine alte Absicherung der Bank von damals für die Baukosten von 1968 handeln, wird diese ja nun nicht so hoch sein und könnte je nach Gebotshöhe ja übernommen werden und dann an die Erben/Berechtigten die veräußern, ausgezahlt werden.

Sehe ich das richtig, das auf die Grundschuld für mich erst Zinsen ab dem Tag meiner Ersteigerung anfallen? Wenn ja, sollte man dann aktiv selber versuchen, so schnell wie möglich die Grundschuld zu begleichen? Die Gegenseite könnte (wenn es Privatpersonen wie in diesem Fall es wohl vermutlich welche sind) ja aus eigenem Interesse erstmal ~2 Jahre warten, um Zinsen zu kassieren zusätzlich?

Mein Rechenbeispiel zu der Versteigerung: Die ist angesetzt mit 120.000€ Verkehrswert und sagen wir mal in der Grundschuld stehen 60.000DM aus dem Jahre 1968, Kredit selber bereits getilgt.

Bis 90.0000€ könnte ich dann bieten und würde in der Gesamtsumme bei 120.000€ landen, wovon ich der Landeskasse dann 90.000€ zahle und die 30.000€ dann eben dem "Besitzer" der Grundschuld (vermutlich die Erbengemeinschaft)?

Was ich noch nicht ganz verstanden habe: Ist bei TVs im Startgebot dann schon die Grundschuld mit eingerechnet und ich muss während der Aktion im Kopf immer dran denken, was die Grundschuldhöhe der Summe ist und was das eigentliche Gebot, oder wird die Grundschuldsumme einmal am Anfang der Aktion genannt, und ich muss sie mir dann im Kopf zu meinen Geboten dazuaddieren?

Abschließend nervt mich am meisten das "geflunkere" des Erbens über die Auskunft der Grundschuld bzw. das Ausnutzen der Unwissenheit meinerseits darüber noch in dem Moment, oder ist es im Gebiet der Versteigerungen normal, das da so miteinander umgegangen wird?

[Addi]

.....
Nein, warum sollte der Erbe geflunkert haben? Auch wenn die Grundschuld bereits getilgt ist, wird diese mit dem vollen Nominalbetrag als bestehend bleibend ins Geringste Gebot mit aufgenommen und wird zu ihrem Bargebot rechnerisch hinzuaddiert. Sie bieten 90.000,-€ plus die 60.000,-DM Grundschuld bestehenbleibender Teil..... Zinsen fallen für Sie ab dem Zuschlag an......
Ist nicht einwandfrei bekannt an wen die Grundschuld abzulösen ist, kann der Nominalbetrag plus Zinsen auch für den/die Unbekannten Berechtigten bei Gericht förmlich hinterlegt werden....

[maria84]

Danke für die Antwort. Wurde bei sofortiger Hinterlegung bei Gericht also bedeuten, das "quasi" Null Zinsen auf dem Betrag anfallen würden, bzw. Zinsen im Rahmen von ~0,x%?

[Addi]

.... ja, so ist es....

[maria84]

Danke für die Antwort, eine letzte Frage noch:

Diese Beantragung der Tilgung der Grundschuld könnte direkt vor Ort nach einer erfolgreichen Versteigerung erfolgen und ich bekomme dann eine Kontonummer und einen Verwendungszweck genannt und überweise dann anschließend einfach das Geld?

Oder wie läuft dieser Vorgang formal ab?

[Addi]

.....
Wenn also vorab nicht bekannt ist, an wen der Grundschuldnominalbetrag gezahlt/abgelöst werden muss, besteht ein „Hinterlegungsgrund“, nämlich „Gläubigerungewissheit“ mit diesem Grund kann der Betrag förmlich bei dem Amtsgericht schuldbefreiend hinterlegt werden - Hinterlegungsstelle erfragen-.
Vorab sollte jedoch bei der eingetragenen Gläubigerbank angefragt werden, ob eine Ablösung auch an diese möglich ist.....

[maria84]

Achso ok, danke für die Antwort.

Eine (blöde) Frage habe ich aber doch noch jetzt: Fällt die Grunderwerbsteuer dann eigentlich auf die gesamte Summe an, oder nur auf die Summe abzüglich der Grundschuld (wenn vorhanden)?

[Addi]

es gilt:

§ 9 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

Gegenleistung

(1) Als Gegenleistung gelten 1.
bei einem Kauf:

der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen;
2.
bei einem Tausch:

die Tauschleistung des anderen Vertragsteils einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung;
3.
bei einer Leistung an Erfüllungs Statt:

der Wert, zu dem die Leistung an Erfüllungs Statt angenommen wird;
4.
beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren:

das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben;
5.
bei der Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot:

die Übernahme der Verpflichtung aus dem Meistgebot. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Erwerber gegenüber dem Meistbietenden verpflichtet, sind dem Meistgebot hinzuzurechnen. Leistungen, die der Meistbietende dem Erwerber gegenüber übernimmt, sind abzusetzen;