Hallo liebe ZV-Forum Mitglieder,
ich bin da in eine dumme, sehr ernsthafte Sache geraten und ersuche eure Expertise. Für mich ist die Situation nahezu existenzbedrohend.
Als kurze Vorabinfo möchte ich sagen, dass ich bei Abschluss der ganzen Geschäfte noch sehr jung war und durch meinen damaligen Steuerberater bewusst sehr schlecht beraten wurde. Nun ist es, wie es ist und ich muss versuchen irgendwie heil aus der Sache heraus zu kommen.
Im Jahre 2012 und 2013 erwarb ich in 3 Tranchen Anteile an einem MFH. Verkäufer war der Bauherr selbst. In meiner Gutgläubigkeit ließ ich zu, dass die getätigten Kaufpreiszahlungen nicht in Gänze zur Tilgung der Verbindlichkeiten bei der Bank genutzt werden.
Die momentane Situation gestaltet sich stichpunktartig folgendermaßen:
Ich bin Eigentümer zu 63,5% des Mehrfamilienhauses.
Der ehemalige Bauherr hält die restlichen 36,5%.
Auf dem Objekt lasten Grundschulden in Höhe von 57,3% des realistisch auf dem freien Markt zu erlösenden Kauferlöses. Diese Grundschulden sind zusätzlich durch eine auf den Bauherren laufende Lebensversicherung abgesichert. Die Höhe dieser Lebensversicherung beträgt 15,3% des zu erlösenden Kaufpreises.
In Zahlen:
Objektwert 1.175.000
Grundschuldbelastung 675.000 - Lebensversicherung 180.000 = 495.000 Restbelastung.
Nun hat der andere Eigentümer die Zwangsversteigerung beantragt! Hafte ich in irgendeiner Weise für diese Grundschulden?
Angenommen bei der Zwangsversteigerung findet sich jemand der statt den auf dem Markt eigentlich realistischen erzielbaren 1.175.000 einen Betrag (dies habe ich vor) bietet, mit dem selbst bei anteiliger Auszahlung des Erlöses die Restbelastung des Minderheitseigentümers vollständig abbezahlt werden kann. Wie wird der Kaufpreiserlös in diesem Fall aufgeteilt?
Ich meine wirklich Schritt für Schritt.
Ich habe Angst, auch vom anderen Eigentümer forciert, dass ich bei der Zwangsversteigerung finanziellen Schaden erleide.
Für Hilfe wäre ich unendlich dankbar.
Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
Moderator: Alfred_Hilbert
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Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
Wenn ich Ihre Fragen richtig verstehe, handelt es sich um eine Teilungsversteigerung TV und nicht um eine Zwangsversteigerung ZV...
Der Unterschied ist wesentlich und für den Verfahrensablauf entscheidend.
Im Falle der TV bleibt die eingetragene Grundschuld im Grundbuch bestehen, und muß von dem Ersteher "in Anrechnung auf das abgegebene Meistgebot" übernommen werden. Der Ersteher zahlt weiterhin die vereinbarten Zins-und Tilgungsleistungen.
Ausnahme: Die Bank kündigt rechtzeitig vor Aufruf der Bietungsstunde das Darlehen und meldet die Grundschuld zum Verfahren an, dann muß der Ersteher diese zeitnah ausgleichen......
Objektwert 1.175.000
Grundschuldbelastung 675.000 - Lebensversicherung 180.000 = 495.000 Restbelastung.
Nun hat der andere Eigentümer die Zwangsversteigerung beantragt! Hafte ich in irgendeiner Weise für diese Grundschulden?
.... Für die eingetragene Grundschuld haftet aufgrund der "Nicht Akzessorietät" von Darlehensforderung und Grundschuld lediglich das Grundstück als Pfand.
Sie haften lediglich dann für das gewährte Darlehen, wenn Sie den Darlehensvertrag damals unterschreiben haben.
Angenommen bei der Zwangsversteigerung findet sich jemand der statt den auf dem Markt eigentlich realistischen erzielbaren 1.175.000 einen Betrag (dies habe ich vor) bietet, mit dem selbst bei anteiliger Auszahlung des Erlöses die Restbelastung des Minderheitseigentümers vollständig abbezahlt werden kann. Wie wird der Kaufpreiserlös in diesem Fall aufgeteilt?
Ich meine wirklich Schritt für Schritt.
Aufgeteilt wird ein Erlösüberschuss (wenn sich ein solcher tatsächlich rechnerisch ergibt), an die alten Eigentümer nur dann, wenn diese eine "einvernehmliche Auszahlungserklärung" gegenüber dem Gericht abgeben.
Erfolgt dies nicht, wird der Erlösüberschuss bei Gericht hinterlegt.
Die eingetragene Quote ist für das Gericht NICHT verbindlich.
Der Unterschied ist wesentlich und für den Verfahrensablauf entscheidend.
Im Falle der TV bleibt die eingetragene Grundschuld im Grundbuch bestehen, und muß von dem Ersteher "in Anrechnung auf das abgegebene Meistgebot" übernommen werden. Der Ersteher zahlt weiterhin die vereinbarten Zins-und Tilgungsleistungen.
Ausnahme: Die Bank kündigt rechtzeitig vor Aufruf der Bietungsstunde das Darlehen und meldet die Grundschuld zum Verfahren an, dann muß der Ersteher diese zeitnah ausgleichen......
Objektwert 1.175.000
Grundschuldbelastung 675.000 - Lebensversicherung 180.000 = 495.000 Restbelastung.
Nun hat der andere Eigentümer die Zwangsversteigerung beantragt! Hafte ich in irgendeiner Weise für diese Grundschulden?
.... Für die eingetragene Grundschuld haftet aufgrund der "Nicht Akzessorietät" von Darlehensforderung und Grundschuld lediglich das Grundstück als Pfand.
Sie haften lediglich dann für das gewährte Darlehen, wenn Sie den Darlehensvertrag damals unterschreiben haben.
Angenommen bei der Zwangsversteigerung findet sich jemand der statt den auf dem Markt eigentlich realistischen erzielbaren 1.175.000 einen Betrag (dies habe ich vor) bietet, mit dem selbst bei anteiliger Auszahlung des Erlöses die Restbelastung des Minderheitseigentümers vollständig abbezahlt werden kann. Wie wird der Kaufpreiserlös in diesem Fall aufgeteilt?
Ich meine wirklich Schritt für Schritt.
Aufgeteilt wird ein Erlösüberschuss (wenn sich ein solcher tatsächlich rechnerisch ergibt), an die alten Eigentümer nur dann, wenn diese eine "einvernehmliche Auszahlungserklärung" gegenüber dem Gericht abgeben.
Erfolgt dies nicht, wird der Erlösüberschuss bei Gericht hinterlegt.
Die eingetragene Quote ist für das Gericht NICHT verbindlich.
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Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
Der Antrag lautet "Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft".Wenn ich Ihre Fragen richtig verstehe, handelt es sich um eine Teilungsversteigerung TV und nicht um eine Zwangsversteigerung ZV...
Der Unterschied ist wesentlich und für den Verfahrensablauf entscheidend.
Im Falle der TV ...
Ändert sich an Ihrer Einschätzung dadurch etwas?
Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
..."Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft".
Nein, denn damit ist eine Teilungsversteigerung gem. §§ 180 ff. ZVG gemeint
Nein, denn damit ist eine Teilungsversteigerung gem. §§ 180 ff. ZVG gemeint
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Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
Verstanden. Vielen Dank für deine Hilfe!
Noch eine letzte Sache: Müssen bei der TV wirklich die Grundschulden vom neuen Eigentümer übernommen werden oder sind es vielleicht doch die Restverbindlichkeiten? Wenn es die Grundschulden sind, wer entscheidet dann was mit dem Delta Grundschuld/Restverbindlichkeit geschieht? In den meisten Fällen wird ein aufgenommenes Darlehen ja zumindest zum Teil getilgt worden sein. Hier in der besonderen Konstellation, dass eine Lebensversicherung als Sicherheit hinterlegt wurde auf die monatlich ein Betrag eingezahlt wird.
Noch eine letzte Sache: Müssen bei der TV wirklich die Grundschulden vom neuen Eigentümer übernommen werden oder sind es vielleicht doch die Restverbindlichkeiten? Wenn es die Grundschulden sind, wer entscheidet dann was mit dem Delta Grundschuld/Restverbindlichkeit geschieht? In den meisten Fällen wird ein aufgenommenes Darlehen ja zumindest zum Teil getilgt worden sein. Hier in der besonderen Konstellation, dass eine Lebensversicherung als Sicherheit hinterlegt wurde auf die monatlich ein Betrag eingezahlt wird.
Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
in der Regel ist es so, dass sich bereits getilgte, nicht mehr valutierende Teile der ehemals Fremdgrundschuld für die Bank, in Eigentümergrundschulden für die alten Eigentümer "verwandelt" haben. Mit Zuschlag und Übergang des Eigentums auf den Ersteher, wandeln sich die EGS in neue Fremdgrundschulden für die alten Eigentümer um und sind letztlich auch zu zahlen/abzulösen. Die Bank ist aufgrund der Sicherungsabreden aus dem geschlossenen Darlehensvertrag verpflichtet eventuell zu viel erhaltenes Geld an die alten Eigentümer (Darlehensnehmer) auszukehren...
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Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
Hallo Addi, vielen Dank für deine Bemühungen. Du hilfst mir wirklich sehr.
Leider muss ich gestehen, dass ich mit deiner Antwort nicht sehr viel anfangen kann was aber nicht an dir liegt sondern an meiner Unbeholfenheit.
Könntest du vielleicht schildern wie der Ablauf deiner Meinung nach in diesem Fall wäre? Wie viel muss ich als 63,5% Eigentümer bei der TV bieten, um die letzten 36,5% zu erwerben? Was passiert mit dem (etwaigen) Rest?
Tut mir wirklich Leid wenn ich dich damit nerve aber das Ganze ist für Neulinge wirklich schwierig zu kapieren.
Leider muss ich gestehen, dass ich mit deiner Antwort nicht sehr viel anfangen kann was aber nicht an dir liegt sondern an meiner Unbeholfenheit.
Könntest du vielleicht schildern wie der Ablauf deiner Meinung nach in diesem Fall wäre? Wie viel muss ich als 63,5% Eigentümer bei der TV bieten, um die letzten 36,5% zu erwerben? Was passiert mit dem (etwaigen) Rest?
Tut mir wirklich Leid wenn ich dich damit nerve aber das Ganze ist für Neulinge wirklich schwierig zu kapieren.
Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
Ihre Frage ist:
Wie viel muss ich als 63,5% Eigentümer bei der TV bieten, um die letzten 36,5% zu erwerben? Was passiert mit dem (etwaigen) Rest?
So ist eine TV leider nicht zu sehen, da der Ablauf komplexer ist.
Als Bietinteressent bieten sie bei einer TV auf die Gesamtheit des Grundstücks, da die Gemeinschaft hieran ja aufgehoben werden soll. Also auf 100% Grundstück.
Ihr Bargebot und die bestehenbleibende Grundschuld bilden zusammen rechnerisch das Meistgebot, auf das der Zuschlag erteilt werden kann.
Der "bar zu zahlende Betrag" zuzüglich 4% Zinsen (§49 Abs.2 ZVG) ist an das Gericht zwecks Verteilung zu überweisen (Zeitfenster ca. 6 Wochen).
Hinsichtlich ihres eigenen Anteils am Grundstück (63%) kann dann eine sogenannte "Befriedigungserklärung" schriftlich oder im Verteilungstermin gegenüber dem Gericht abgegeben werden, damit sie diesen Betrag nicht erst an das Gericht überweisen, um diesen dann wiederum zurückzubekommen....
Am Besten ist es jedoch, eine TV zu vermeiden und vorab mit dem anderen Miteigentümer eine "einvernehmliche Lösung" zu finden...
Wie viel muss ich als 63,5% Eigentümer bei der TV bieten, um die letzten 36,5% zu erwerben? Was passiert mit dem (etwaigen) Rest?
So ist eine TV leider nicht zu sehen, da der Ablauf komplexer ist.
Als Bietinteressent bieten sie bei einer TV auf die Gesamtheit des Grundstücks, da die Gemeinschaft hieran ja aufgehoben werden soll. Also auf 100% Grundstück.
Ihr Bargebot und die bestehenbleibende Grundschuld bilden zusammen rechnerisch das Meistgebot, auf das der Zuschlag erteilt werden kann.
Der "bar zu zahlende Betrag" zuzüglich 4% Zinsen (§49 Abs.2 ZVG) ist an das Gericht zwecks Verteilung zu überweisen (Zeitfenster ca. 6 Wochen).
Hinsichtlich ihres eigenen Anteils am Grundstück (63%) kann dann eine sogenannte "Befriedigungserklärung" schriftlich oder im Verteilungstermin gegenüber dem Gericht abgegeben werden, damit sie diesen Betrag nicht erst an das Gericht überweisen, um diesen dann wiederum zurückzubekommen....
Am Besten ist es jedoch, eine TV zu vermeiden und vorab mit dem anderen Miteigentümer eine "einvernehmliche Lösung" zu finden...
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Gebrauchtwagen
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Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
OK, vielen Dank, das hilft mir schon mal wirklich sehr!
Also müsste ich meinen Maximalpreis abzüglich der Grundschuld leisten, da diese mit zu übernehmen ist. Soweit so klar.
Allerdings sagt die Höhe der Grundschuld letztlich nichts über Restverbindlichkeiten, die auf dem Objekt lasten, aus. In diesem Fall kann diese theoretisch, das wissen Bieter im Normalfall ja nicht, zwischen 1€ und 675.000€ betragen. Ich jedoch habe als Miteigentümer gewisse Kenntnisse über die Gestaltung der Finanzierung, die jedoch vom "Verfahrensgegner" abgeschlossen wurde.
Angenommen ich biete, zusätzlich zu den zu übernehmenden Grundschulden, einen Betrag von 680.000€ und ersteigere damit das Objekt. Wie wird in einem solchen Fall weiter verfahren? Gibt es da klare Regeln und Vorschriften?
Die "Gegenseite" vertritt nämlich die Rechtsansicht, dass der verbleibende Betrag von 680.000€ anhand der Eigentumsverhältnisse aufgeteilt wird und der Gewinner der TV die Grundschulden in voller Höhe, also auch ohne die Lebensversicherung zu berücksichtigen, übernimmt. Für mich blieben nur noch Krümel übrig, anteilig 32% vom Verkaufserlös bei einem Eigentumsanteil von 32%. Auf diese Weise versucht man mich als unerfahrenen, jungen Mann nämlich extremst einzuschüchtern.
Sehe ich es richtig, dass Grundschulden vom neuen Besitzer zwar übernommen werden, etwaige sonstige Sicherheiten beim Eigentumgsübergang allerdings geleistet werden müssen, sodass der neue Besitzer die Grundschulden abzüglich der geleisteten Tilgung (hier in Form einer Lebensversicherung) übernimmt?
Und dass der restliche Betrag, es ist in keinster Weise zu erwarten, dass der Gesamtertrag bei anteiliger Aufteilung für den Minderheitseigentümer derart hoch ausfällt, dass er den Betrag der tatsächlichen Restbelastung des Objektes übersteigen wird, vollständig an den anderen Eigentümer übergeht, da der ja mit der abgeschlossenen Finanzierung der Gegenpartei nichts zu tun hat?
Also müsste ich meinen Maximalpreis abzüglich der Grundschuld leisten, da diese mit zu übernehmen ist. Soweit so klar.
Allerdings sagt die Höhe der Grundschuld letztlich nichts über Restverbindlichkeiten, die auf dem Objekt lasten, aus. In diesem Fall kann diese theoretisch, das wissen Bieter im Normalfall ja nicht, zwischen 1€ und 675.000€ betragen. Ich jedoch habe als Miteigentümer gewisse Kenntnisse über die Gestaltung der Finanzierung, die jedoch vom "Verfahrensgegner" abgeschlossen wurde.
Angenommen ich biete, zusätzlich zu den zu übernehmenden Grundschulden, einen Betrag von 680.000€ und ersteigere damit das Objekt. Wie wird in einem solchen Fall weiter verfahren? Gibt es da klare Regeln und Vorschriften?
Die "Gegenseite" vertritt nämlich die Rechtsansicht, dass der verbleibende Betrag von 680.000€ anhand der Eigentumsverhältnisse aufgeteilt wird und der Gewinner der TV die Grundschulden in voller Höhe, also auch ohne die Lebensversicherung zu berücksichtigen, übernimmt. Für mich blieben nur noch Krümel übrig, anteilig 32% vom Verkaufserlös bei einem Eigentumsanteil von 32%. Auf diese Weise versucht man mich als unerfahrenen, jungen Mann nämlich extremst einzuschüchtern.
Sehe ich es richtig, dass Grundschulden vom neuen Besitzer zwar übernommen werden, etwaige sonstige Sicherheiten beim Eigentumgsübergang allerdings geleistet werden müssen, sodass der neue Besitzer die Grundschulden abzüglich der geleisteten Tilgung (hier in Form einer Lebensversicherung) übernimmt?
Und dass der restliche Betrag, es ist in keinster Weise zu erwarten, dass der Gesamtertrag bei anteiliger Aufteilung für den Minderheitseigentümer derart hoch ausfällt, dass er den Betrag der tatsächlichen Restbelastung des Objektes übersteigen wird, vollständig an den anderen Eigentümer übergeht, da der ja mit der abgeschlossenen Finanzierung der Gegenpartei nichts zu tun hat?
Re: Versteigerungserlös Eigentümergemeinschaft
...
nochmal...
Eine bestehenbleibende und zu übernehmende Grundschuld ist vom Ersteher mit dem Nominalbetrag voll zu übernehmen und auch zu zahlen. Dabei spielt es keine rolle ob dieser an die eingetragenen Gläubigerbank, einen eventuellen Abtretungsgläubiger oder an die alten Eigentümer zahlen muss.
Einen rechnerischen Bonus erhält der meistbietende Ersteher nicht.
nochmal...
Eine bestehenbleibende und zu übernehmende Grundschuld ist vom Ersteher mit dem Nominalbetrag voll zu übernehmen und auch zu zahlen. Dabei spielt es keine rolle ob dieser an die eingetragenen Gläubigerbank, einen eventuellen Abtretungsgläubiger oder an die alten Eigentümer zahlen muss.
Einen rechnerischen Bonus erhält der meistbietende Ersteher nicht.
