Sehr geehrte Damen und Herren,
hallo zusammen.
Ich war vor einer Weile bei einer interessanten Teilungsversteigerung. Es wurde ein Lastenfreies MFH versteigert. Die Erben sind leider völlig verstritten. Die Antragssteller wohnen nicht im Haus, die "Antragsgegnerin" selbst wohnt noch in einer Wohnung des Hauses.
Ich war bei dem Ersttermin gefühlt der einzige Interessent. Da die Parteien sich offen über das derzeit bestehende Mietverhältnis stritten, sah ich von einem Gebot ab. Sprich: Die damals festgelegte Wertgrenze/Mindestgebot waren 50% des Verkehrswertes.
Da kein bot, war ich der Meinung, dass bei einem kommenden Zweittermin diese Wertgrenze entfällt und man ggf. auch Gebote unter 50% abgeben könnte (unabhängig davon, ob diesem Gebot dann der Zuschlag versagt wird).
Meine Fragen wären:
a) Kann ich der Bekanntmachung für den neuen Termin nicht entnehmen, dass es sich um eine Wiederholungsversteigerung/Wiederholungstermin handelt und die Wertgrenzen somit nicht mehr gelten. Müsste die 5/10 Grenze nicht wegfallen, nachdem die erste Versteigerung erfolglos war?
b) Falls nicht automatisch ein ja auf a) folgt: Gibt es rechtliche Möglichkeiten dies durchzusetzen?
c) Bei der Verhandlung wurde wild über das Mietverhältnis gestritten. Es gibt wohl alte Mietverträge (verstorbene Eltern mit der jetzigen Mieterin/Tochter) - diese wurden jedoch von den Antragsstellern wohl unlängst mehrfach schriftlich gekündigt. Kann man davon ausgehen, dass das Mietverhältnis bei erfolgreicher Versteigerung somit nicht mehr besteht bzw. ich die Wohnung "frei" erhalten kann? Ansonsten hat man ja bei einer Teilungsversteigerung keinen automatischen Anspruch auf Vollstreckung. Kann ich mich irgendwie auf die bereits vollzogene Kündigung beziehen?
d) Die Antragssteller haben mir gegenüber schon deutlich durchdringen lassen, dass jedes Gebot, welches unter 7/10 bzw. unterhalb des Verkehrswertes fällt nicht anerkannt wird, bzw. von Ihnen Einspruch eingelegt wird. Die Partei war anwaltlich vertreten. Ich dachte immer, dass bei Zweitterminen die Grenzen fallen und daher die Einspruchsmöglichkeit/Versagen des Zuschlags entfallen, da es ja mehrmals nicht gelungen ist, das Objekt zu einem angeblichen Marktwert zu versteigern. Wie hoch sind die Chancen, dass derartige Einwendungen der Antragssteller unter den genannten Voraussetzungen (Annahme: Lastenfreies Objekt wurde mehrfach nicht über 50% des Verkehrswertes versteigert)?
e) Ich habe es beim letzten Mal gescheut zu bieten, weil ich Angst hatte vor einem Monatelangen Streit und den entsprechenden Zinsen, sollte mein Gebot doch zugelassen werden. Wie sieht der Ablauf grundsätzlich aus? Wenn ich mir es recht überlege müsste es doch so sein:
Bei dem Versteigerungstermin bin ich der Höchstbietende, weil ich 5/10 biete. Ich erhalte des Zuschlag. Die Gegenpartei legt fristgerecht Widerspruch ein.
Wann muss man Geld zahlen? Wird mein Zuschlag ab dem Einspruch bis zu einer Entscheidung ausgesetzt oder wie läuft dies ab?
f) Doofe Frage: Kennt sich jemand aus, ob eine Rechtschutzversicherung eine Erstberatung und ggf. die Begleitung beim Versteigerungstermin bzw. die anschließende Abwicklung (Einspruch, Verfahrensbegleitung etc,) übernimmt?
Merci und vielen Dank!
Teilungsversteigerung / 2. Termin / 1. Termin ohne Gebot
Moderator: Alfred_Hilbert
Re: Teilungsversteigerung / 2. Termin / 1. Termin ohne Gebot
Na, das sind ja mal viele interessante Fragen.
Ein Großteil davon hätten sie direkt im Versteigerungstermin fragen sollen, dafür sitzt vorne der/die verhandlungsführende Rechtspfleger/in.
Grundsätzlich hat dieser die Versteigerungsbedingen und den Terminsablauf genauestens erklären müssen.
Hierzu zählt auch die Antwort darauf, wie es weitergeht, wenn niemand in einem ersten Termin ein Gebot abgibt.
Wenn wie vorliegend in einem 1. Termin nichtgeboten wird, ist es so, als wenn dieser Termin gar nicht stattgefunden hätte (es ist ja auch nichts passiert) , folglich können die Wertgrenzen nicht fallen. Dies ist Gesetzt und somit nicht anfechtbar.
Der nun folgende 2. Termin ist dann wie ein Erster, die Wertstgrenzen gelten. Wird hier wieder kein Gebot abgegeben, wird das gesamte Verfahren sogar aufgehoben.
Gebote unter 50% vom Verkehrswert sind nicht zuschlagsfähig.
Letztendlich entscheiden immer die Antragsteller selbst ob der Zuschlag erteilt werden soll oder nicht.
Selbst wenn Sie jetzt im 2. Termin 50% oder mehr bieten, können die Antragsteller die Verfahrenseinstellung bewilligen, und der Zuschlag müßte versagt werden.
Sollten sie den Zuschlag erhalten, treten sie in das bestehende oder gekündigte Mietverhältnis ein, es endet nicht automatisch mit Zuschlag. Will die Antragsgegnerin, die in einer der Wohnungen wohnt nicht ausziehen, ist der Klageweg zu bestreiten, oder alternativ kann eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses als Räumungstitel dienen.....
In der Regel wird nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ein Verteilungstermin bestimmt, ca. 6 Wochen bis 10, 12 Wochen danach, je nach Terminsplanung des Gerichts. In dieser Zeit ist die Finanzierung sicher zustellen. Das Meistgebot wird mit 4% p.a. zu ihren Lasten verzinst. Vorzeitige förmliche Hinterlegung bei einem Amtsgericht unter Verzicht auf die Rücknahme befreit von der Verzinsung.
All das sind Auskünfte, die das Gericht direkt oder auf Nachfrage erklären muß. Ein Anwalt bedürfen Sie deshalb nicht, diese haben zumeist auch wenig Kenntnis von dieser Materie, weil es nicht zu den normalen Rechtsgeschäften eines Rechtsanwaltes gehört.
Anwaltssöldner die sich im www. anbieten sollten Sie meiden, da sparen Sie viel Geld.
Direkte und umfangreiche Auskunft hat immer das Versteigerungsgericht zu geben...
Ein Großteil davon hätten sie direkt im Versteigerungstermin fragen sollen, dafür sitzt vorne der/die verhandlungsführende Rechtspfleger/in.
Grundsätzlich hat dieser die Versteigerungsbedingen und den Terminsablauf genauestens erklären müssen.
Hierzu zählt auch die Antwort darauf, wie es weitergeht, wenn niemand in einem ersten Termin ein Gebot abgibt.
Wenn wie vorliegend in einem 1. Termin nichtgeboten wird, ist es so, als wenn dieser Termin gar nicht stattgefunden hätte (es ist ja auch nichts passiert) , folglich können die Wertgrenzen nicht fallen. Dies ist Gesetzt und somit nicht anfechtbar.
Der nun folgende 2. Termin ist dann wie ein Erster, die Wertstgrenzen gelten. Wird hier wieder kein Gebot abgegeben, wird das gesamte Verfahren sogar aufgehoben.
Gebote unter 50% vom Verkehrswert sind nicht zuschlagsfähig.
Letztendlich entscheiden immer die Antragsteller selbst ob der Zuschlag erteilt werden soll oder nicht.
Selbst wenn Sie jetzt im 2. Termin 50% oder mehr bieten, können die Antragsteller die Verfahrenseinstellung bewilligen, und der Zuschlag müßte versagt werden.
Sollten sie den Zuschlag erhalten, treten sie in das bestehende oder gekündigte Mietverhältnis ein, es endet nicht automatisch mit Zuschlag. Will die Antragsgegnerin, die in einer der Wohnungen wohnt nicht ausziehen, ist der Klageweg zu bestreiten, oder alternativ kann eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses als Räumungstitel dienen.....
In der Regel wird nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ein Verteilungstermin bestimmt, ca. 6 Wochen bis 10, 12 Wochen danach, je nach Terminsplanung des Gerichts. In dieser Zeit ist die Finanzierung sicher zustellen. Das Meistgebot wird mit 4% p.a. zu ihren Lasten verzinst. Vorzeitige förmliche Hinterlegung bei einem Amtsgericht unter Verzicht auf die Rücknahme befreit von der Verzinsung.
All das sind Auskünfte, die das Gericht direkt oder auf Nachfrage erklären muß. Ein Anwalt bedürfen Sie deshalb nicht, diese haben zumeist auch wenig Kenntnis von dieser Materie, weil es nicht zu den normalen Rechtsgeschäften eines Rechtsanwaltes gehört.
Anwaltssöldner die sich im www. anbieten sollten Sie meiden, da sparen Sie viel Geld.
Direkte und umfangreiche Auskunft hat immer das Versteigerungsgericht zu geben...
Re: Teilungsversteigerung / 2. Termin / 1. Termin ohne Gebot
Hallo Addi,
Vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Ich habe am Termin selbst eine Frage gestellt - diese vom Rechtspfleger / Vorsitzendem (man muss zugeben, es war ein Krankheitsvertretung) sehr unhöflich abgetan.
Ich lerne jedenfalls, dass es falsch war nicht das Mindestgebot zu bieten. Dem muss ich beim 2. Termin dann wohl nachkommen
Spielen wir folgendes Szenario durch:
Ich bin bei dem 2. Termin ebenfalls nur der einzige Interessent und biete die 50%. Wie sieht das weitere Prozedere aus? Der Rechtspfleger schließt die Bietstunde und die Antragsteller werden direkt Einspruch wegen "Verschleuderung" einlegen? Bin ich sobald ein Anspruch vorliegt von meinem Gebot entbunden oder kommt es trotz eines Einspruchs zu einem Zuteilungstermin bzw. zu einem Auflaufen von Zinsen?
Kann man rechtlich gegen den Einspruch vorgehen? Die Parteien sind im Grundbuch als Erbengemeinschaft eingetragen, das Grundbuch selbst ist lastenfrei. Was passiert, wenn 1/3 der Eigentümerschaft dem Gebot zustimmt und 2/3 sich dagegen ausspricht? Bedarf es hier auch einer absoluten Mehrheit ...?
Teilungsversteigerungen sind halt nicht so einfach ... Und leider oft auch mit persönlichen Emotionen verbunden!
Vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Ich habe am Termin selbst eine Frage gestellt - diese vom Rechtspfleger / Vorsitzendem (man muss zugeben, es war ein Krankheitsvertretung) sehr unhöflich abgetan.
Ich lerne jedenfalls, dass es falsch war nicht das Mindestgebot zu bieten. Dem muss ich beim 2. Termin dann wohl nachkommen
Spielen wir folgendes Szenario durch:
Ich bin bei dem 2. Termin ebenfalls nur der einzige Interessent und biete die 50%. Wie sieht das weitere Prozedere aus? Der Rechtspfleger schließt die Bietstunde und die Antragsteller werden direkt Einspruch wegen "Verschleuderung" einlegen? Bin ich sobald ein Anspruch vorliegt von meinem Gebot entbunden oder kommt es trotz eines Einspruchs zu einem Zuteilungstermin bzw. zu einem Auflaufen von Zinsen?
Kann man rechtlich gegen den Einspruch vorgehen? Die Parteien sind im Grundbuch als Erbengemeinschaft eingetragen, das Grundbuch selbst ist lastenfrei. Was passiert, wenn 1/3 der Eigentümerschaft dem Gebot zustimmt und 2/3 sich dagegen ausspricht? Bedarf es hier auch einer absoluten Mehrheit ...?
Teilungsversteigerungen sind halt nicht so einfach ... Und leider oft auch mit persönlichen Emotionen verbunden!
Re: Teilungsversteigerung / 2. Termin / 1. Termin ohne Gebot
Entscheidend ist nicht nur das Ende der Bietzeit, sondern auch dass der Zuschlag auf das Meistgebot erteilt wird. Hierzu sind die anwesenden Beteiligten, als auch der Meistbietenden vorab zu hören.
Jetzt können die Antragsteller des Verfahrens und nur diese die Verfahrenseinstellung vor Zuschlag beantragen.
Folge: Der Guschlag kann nicht mehr erteilt werden.
Mit Rechtskraft gilt das Verfahren als einstweilen eingestellt und der Meistbietende ist an sein Gebot nicht mehr gebunden.
Auf die eingetragenen Anteile kommt es nicht an. Nur wer als Miteigentümer den Antrag auf Versteigerung gestellt hat ist antragsberechtigt kann jederzeit die Einstellung des Verfahrens beantragen bis zur Zuschlagsentscheidung. Nach Erteilung des Zuschlags ist dies nicht mehr möglich.......
Sollte der verfahrensleitende Rechtspfleger sachbezogene Fragen zum Verfahrensablauf nicht beantworten wollen, können Sie dies mit dem Hinweis auf seine Aufklärungspflicht einfordern. Weigert er sich weiter, so fragen sie nach dem Geschäftsleiter/in des Amtsgerichts....das hilft oft Wunder.....
Jetzt können die Antragsteller des Verfahrens und nur diese die Verfahrenseinstellung vor Zuschlag beantragen.
Folge: Der Guschlag kann nicht mehr erteilt werden.
Mit Rechtskraft gilt das Verfahren als einstweilen eingestellt und der Meistbietende ist an sein Gebot nicht mehr gebunden.
Auf die eingetragenen Anteile kommt es nicht an. Nur wer als Miteigentümer den Antrag auf Versteigerung gestellt hat ist antragsberechtigt kann jederzeit die Einstellung des Verfahrens beantragen bis zur Zuschlagsentscheidung. Nach Erteilung des Zuschlags ist dies nicht mehr möglich.......
Sollte der verfahrensleitende Rechtspfleger sachbezogene Fragen zum Verfahrensablauf nicht beantworten wollen, können Sie dies mit dem Hinweis auf seine Aufklärungspflicht einfordern. Weigert er sich weiter, so fragen sie nach dem Geschäftsleiter/in des Amtsgerichts....das hilft oft Wunder.....
