Handlungsmöglichkeiten eines Wohnrecht-Inhabers

[FluckJ]

Ich bin von einem Bekannten angesprochen worden, der in einem Haus lebt und dort ein Wohnrecht im Grundbuch hat. Leider steht es aber im Rang hinter mehreren Grundschulden. Gegen den Eigentümer, mit dem er zerstritten ist, läuft ein Zwangsversteigerungsverfahren. Der Bekannte möchte im Haus bleiben. Die Gläubigerbank hielt sich in einem Gesprächsversuch angabegemäß bedeckt. Bleibt als einzige Möglichkeit, selbst im Termin zu bieten und zu hoffen, den Zuschlag zu erhalten? Oder müsste er als Betroffene nicht auch andere Lösungswege aufgezeigt bekommen?

Vielen Dank vorab.

[Addi]

Bleibt als einzige Möglichkeit, selbst im Termin zu bieten und zu hoffen, den Zuschlag zu erhalten?"

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Ja, so sieht es tatsächlich aus. Die vorgehenden Grundpfandrechtsgläubiger werden einem Vorrang des Wohnrechtes oder einem Bestehen bleiben nicht zustimmen, weil das Objekt belastet MIT dem Wohnrecht natürlich schwerer zu versteigern ist.

"Oder müsste er als Betroffene nicht auch andere Lösungswege aufgezeigt bekommen?"
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Das Versteigerungsgericht hat den Wohnrechtsinhaber spätestens mit Bestimmung des Versteigerungstermins davon in Kenntnis zu setzen, dass dessen Recht aufgrund der allgemeinen Versteigerungsbedingungen in der Zwangsversteigerung erlischt. Mit dem Hinweis, dass die Möglichkeit der Antragstellung gem. § 59 ZVG möglich ist, mit der Folge, dass das eingetragene Wohnungsrecht entgegen der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt. Hierzu müssen jedoch ALLE vorgehenden Gläubiger und der Eigentümer z u s t i m m e n. Dies wird nicht geschehen (s.obig), so dass der Antrag vom Gericht zurückgewiesen werden muss.
Folge: Das Wohnungsrecht erlischt.

[FluckJ]

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Inzwischen habe ich von einem Ablöserecht gehört, dass einem Beteiligten zustehen könnte. Würde das (so es denn zutrifft) bedeuten, dass der Berechtigte alternativ die Grundschulden bzw. die dahinter stehende Forderung noch vorher selbst ablösen könnte? Damit hätte er zumindest nicht die Unwägbarkeit, sich mit Fremden im Versteigerungstermin duellieren zu müssen.

[Addi]

"Würde das (so es denn zutrifft) bedeuten, dass der Berechtigte alternativ die Grundschulden bzw. die dahinter stehende Forderung noch vorher selbst ablösen könnte? "

Die Möglichkeit des Schuldner/Eigentümers oder eines Dritten, der berechtigt ist, den Gläubiger zu befriedigen(abzulösen) ergibt sich aus der Vorschrift des § 75 ZVG. Dieses Recht besteht grundsätzlich immer für jede Zwangsversteigerung. Ob und inwieweit von dieser Möglichkeit tatsächlich Gebrauch gemacht wird bleibt abzuwarten.....
Da die Banken meist schon im Vorfeld vor Monaten das Darlehen gekündigt und fällig gestellt haben, sind deren dinglichen Zinsen von i.d.R. 15% p.a. so hoch, dass es einem Schuldner/Eigentümer oder einem ablösungsberechtigten Dritten schwerer fällt dem nachzukommen, als selbst gegebenenfalls über einen Dritten, das Objekt in der Versteigerung zu erwerben.
Es wird somit vermutlich bei diesem gewollten "Bietduell" im Termin verbleiben. Vorteilhaft ist es sich am Besten vorab selbst eine eigene Biethöchstgrenze zu setzen.

[FluckJ]

Im Termin wird es nun ein Doppelausgebot geben. Natürlich werden die meisten Interessenten auf einen Wegfall des Wohnrechtes bieten. Trotzdem angenommen, es gibt ein Bargebot mit dessen Bestehenbleiben von bspw. 100.000 €. Das Wohnrecht wird im Gutachten mit rund 80.000 € bewertet, der Verkehrswert liegt bei 250.000 €. Dann wäre doch die 7/10 - Grenze übertroffen. Wenn im Vergleich dazu ein anderer auf den Wegfall des Wohnrechtes bspw. nur 150.000 €, was passiert dann? Die Bank hätte beim zweiten mehr, aber wenn es ihr immer noch zu wenig ist? Wie schlägt sie dann das erste Gebot aus dem Feld?

[Addi]

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Ein Doppelausgebot erscheint mir in diesem Fall sehr zweifelhaft, dass dieses überhaupt zustande kommt. Eine Beeinträchtigung der betreibenden, vorrangigen Grundpfandrechtsgläubigerin liegt vor. Ein Doppelausgebot würde nur zustande kommen, wenn eine Beeinträchtigung der vorrangigen Grundpfandrechtsgläubigerin "ungewiss" ist.
Wenn demnach die vorrangige betreibende Gläubigerin dem Antrag nicht zustimmt, gibt es kein Doppelausgebot, der Antrag der Wohnrechtsinhaber ist zurückzuweisen.
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Der Wert aus dem Verkehrswertgutachten für das Wohnungsrecht entspricht nicht unbedingt dem Zuzahlungsbetrag gem. $ 51 ZVG. Von daher ist bei der Ermittlung der 7/10 Grenze massgeblich mit welchem "Zuzahlungsbetrag" das Vollstreckungsgericht das Wohnungsrecht im Geringsten Gebot bewertet.
Sollte es ein Doppelausgebot geben und das Gericht bewertet das Wohnrecht mit 80.000,-€, dann sind diese 80.000,-€ auf die 7/10 Grenz anzurechnen....
Dies wird nur theoretischer Natur bleiben, weil die Bank dann einen zu hohen Ausfall erleiden würde und dem nicht zustimmt.
Ausnahme: Der Bank reichen die 100.000,-€ bar Erlös aus......