Hallo,
hier eine kurze Frage zu einem Sachverhalt; im Internet habe ich leider keine passenden Informationen gefunden.
Das Haus des Schuldners soll zwangsversteigert werden. Dieser befindet sich in der Privatinsolvenz. Der Schuldner ist als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen, jedoch bewohnt er das Haus nicht. Das Haus wird stattdessen von der Mutter bewohnt, die ein eingetragenes Wohnrecht hat. Dieses Wohnrecht erlischt aber bei der Zwangsversteigerung.
Frage:
[*]Wer übernimmt die Kosten der Zwangsräumung, falls die Mutter nicht auszieht?
[*]Hat man da evtl. ein Druckmittel gegenüber des Schuldners, falls dieser die Kosten übernehmen muss? Neue Schulden während einer Privatinsolvenz bleiben nach dieser ja bestehen.
[*]Wie lang würde eine Räumung im schlimmsten Fall dauern, falls die Mutter versucht, diese durch angedrohten Suizid zu verhindern?
[*]Gibt es eine vorläufige Wohngebäudeversicherung, falls der Eigentümer oder die Mutter das Haus anzünden würden o.Ä.?
Ich nehme nicht an, dass die Mutter schwer krank ist oder das Haus mutwillig zerstört wird, aber ich möchte gern die Risiken kennen und diese möglichst mit einplanen.
Vielen Dank für eure Hilfe.
Viele Grüße,
Möbius
Zwangsräumung bei erloschenem Wohnrecht
Moderator: Alfred_Hilbert
Re: Zwangsräumung bei erloschenem Wohnrecht
Hallo lesterb42,
natürlich haben Sie Recht. Die Mutter ist jedoch noch nicht in einem sehr hohen Alter und bewohnt das Haus noch nicht sehr lange. Das Haus war auch vorher nicht im Familienbesitz, die 'emotionale Bindung' also eher gering. Meine Fragen beziehen sich auch auf den schlimmsten Fall. Eine vorherige gemeinsame Einigung wird angestrebt.
natürlich haben Sie Recht. Die Mutter ist jedoch noch nicht in einem sehr hohen Alter und bewohnt das Haus noch nicht sehr lange. Das Haus war auch vorher nicht im Familienbesitz, die 'emotionale Bindung' also eher gering. Meine Fragen beziehen sich auch auf den schlimmsten Fall. Eine vorherige gemeinsame Einigung wird angestrebt.
Re: Zwangsräumung bei erloschenem Wohnrecht
hinsichtlich einer bestehenden Wohngebäudeversicherung kann zum einen bei dem Insolvenzverwalter nachgefragt werden, ob dieser gegebenenfalls eine Police in den Unterlagen des Schuldners vorgefunden hat und zum anderen natürlich bei der betreibenden Gläubigerin, in deren Interesse es ja auf jeden Fall auch liegt, dass der Zustand der Immoblilie bis zu einem Zuschlag nicht verschlechtert oder anderweitig "gestört" wird.
In einigen Bundesländern ist der Abschluss und Nachweis einer Wohngebäudeversicherung sogar Voraussetzung dafür, dass ein Darlehen gewährt und durch ein Grundpfandrecht abgesichert wird.
Die nicht geringen Kosten einer Zwangsräumung (ca. 5.000,- € oder mehr) sollten sie bei ihrer Meistgebotsabgabe- überlegung mit einbeziehen und entsprechend soviel weniger bieten, dass sie diese Kosten bereits rausrechnen.
Das Risiko, nach Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag, mit einer Zwangsräumung konfrontiert zu werden ist natürlich bei vermietetem oder anderweitig bewohnten Immobilien ( eigen genutzt, Wohnrechte) immer gegeben.
Dafür bietet und zahlt in der Regel kein Interessent den vollen Verkehrswert von 100%
In einigen Bundesländern ist der Abschluss und Nachweis einer Wohngebäudeversicherung sogar Voraussetzung dafür, dass ein Darlehen gewährt und durch ein Grundpfandrecht abgesichert wird.
Die nicht geringen Kosten einer Zwangsräumung (ca. 5.000,- € oder mehr) sollten sie bei ihrer Meistgebotsabgabe- überlegung mit einbeziehen und entsprechend soviel weniger bieten, dass sie diese Kosten bereits rausrechnen.
Das Risiko, nach Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag, mit einer Zwangsräumung konfrontiert zu werden ist natürlich bei vermietetem oder anderweitig bewohnten Immobilien ( eigen genutzt, Wohnrechte) immer gegeben.
Dafür bietet und zahlt in der Regel kein Interessent den vollen Verkehrswert von 100%
Re: Zwangsräumung bei erloschenem Wohnrecht
Vielen Dank für Ihre schnellen Antworten, lesterb42 und Hiro. Für Zwangsräumung + Anwaltskosten hatte ich grob mit 15.000€ gerechnet. Ich werde versuchen, noch nähere Informationen zum Schuldner etc. einzuholen, eventuell auch die Mutter zu kontaktieren. Sollte diese zum Tag der Zwangsversteigerung noch nicht ausgezogen sein, bzw. das Haus noch bewohnt aussehen, werde ich wohl beim Ersttermin nicht mitbieten (Mindestgebot von Bank, zusammen mit den 15.000€ wären es die Risiken nicht wert im Vergleich zu einem Normalkauf).
Eine Frage hätte bezüglich des Räumungstitels hätte ich noch. Dieser wird ja laut §93 ZVG automatisch mit Zuschlag für den Besitzer ausgestellt. Ist in diesem Fall mit Besitzer derjenige gemeint, der in der Immobilie wohnt oder nur der Eigentümer?
Eine Frage hätte bezüglich des Räumungstitels hätte ich noch. Dieser wird ja laut §93 ZVG automatisch mit Zuschlag für den Besitzer ausgestellt. Ist in diesem Fall mit Besitzer derjenige gemeint, der in der Immobilie wohnt oder nur der Eigentümer?
Re: Zwangsräumung bei erloschenem Wohnrecht
....
Hinsichtlich des Zuschlagsbeschlusses als Räumungstitel gem. §93 ZVG bedarf es einer "vollstreckbaren Ausfertigung",
die auf Antrag auf den Zuschlagsbeschluss ( z.B.Rückseite) gesetzt wird.
Diese sollte die Personen namentlich bezeichnen, die als Besitzer der versteigerten Immobilie in dieser wohnen.
zB.
" vorstehende Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses vom...wird gegen den Schuldner Y, seiner Ehegattin Z, zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt."
minderjährige Kinder und zumeist auch volljährige Kinder sind nicht gesondert aufzuführen.
Bewohnt die Wohnung eine Dritte Person, Angehöriger, Lebensgefährte des Schuldners, des volljährigen Sohnes, begründen diese Teilbesitz gem. § 865 BGB oder Mitbesitz gem. § 866 BGB und sollten daher auch in die Vollstreckungsklausel mit aufgenommen werden.
Hinsichtlich des Zuschlagsbeschlusses als Räumungstitel gem. §93 ZVG bedarf es einer "vollstreckbaren Ausfertigung",
die auf Antrag auf den Zuschlagsbeschluss ( z.B.Rückseite) gesetzt wird.
Diese sollte die Personen namentlich bezeichnen, die als Besitzer der versteigerten Immobilie in dieser wohnen.
zB.
" vorstehende Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses vom...wird gegen den Schuldner Y, seiner Ehegattin Z, zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt."
minderjährige Kinder und zumeist auch volljährige Kinder sind nicht gesondert aufzuführen.
Bewohnt die Wohnung eine Dritte Person, Angehöriger, Lebensgefährte des Schuldners, des volljährigen Sohnes, begründen diese Teilbesitz gem. § 865 BGB oder Mitbesitz gem. § 866 BGB und sollten daher auch in die Vollstreckungsklausel mit aufgenommen werden.
Re: Zwangsräumung bei erloschenem Wohnrecht
...dann stimmt etwas in der Kommunikation zwischen dem Zwangsverwalter ZV und dem Vollstreckungsgericht nicht.
Grundsätzlich hat der ZV folgende wichtige Aufgaben gem. der Zwangsverwalterverordnung zu erfüllen:
§ 9 ZwVwV - Ausgaben der Zwangsverwaltung
(1) Der Verwalter hat von den Einnahmen die Liquidität zurückzubehalten, die für Ausgaben der Verwaltung einschließlich der Verwaltervergütung und der Kosten des Verfahrens vorgehalten werden muss.
(2) Der Verwalter soll nur Verpflichtungen eingehen, die aus bereits vorhandenen Mitteln erfüllt werden können.
(3) Der Verwalter ist verpflichtet, das Zwangsverwaltungsobjekt insbesondere gegen Feuer-, Sturm-, Leitungswasserschäden und Haftpflichtgefahren, die vom Grundstück und Gebäude ausgehen, zu versichern, soweit dies durch eine ordnungsgemäße Verwaltung geboten erscheint. 2Er hat diese Versicherung unverzüglich abzuschließen, sofern
1. Schuldner oder Gläubiger einen bestehenden Versicherungsschutz nicht innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Anordnungsbeschlusses schriftlich nachweisen und
2. der Gläubiger die unbedingte Kostendeckung schriftlich mitteilt.
...diese Aufgaben nach Absatz 3 des § 9 ZwVwV ist keine "Kann-Vorschrift" sondern eine "Muss-Vorschrift" Gerade im Hnblick auf die Versicherungspflicht, hat der Zwangsverwalter dies direkt nach seiner Besitzerlangung zuprüfen und in der Berichterstattung an das Vollstreckungsgericht mitzuteilen, bei Massearmut einen geeigneten Vorschuss anzufordern.....widrigenfalls das Verfahren aufgehoben werden wird, wenn dieser nicht gezahlt wird..
Grundsätzlich hat der ZV folgende wichtige Aufgaben gem. der Zwangsverwalterverordnung zu erfüllen:
§ 9 ZwVwV - Ausgaben der Zwangsverwaltung
(1) Der Verwalter hat von den Einnahmen die Liquidität zurückzubehalten, die für Ausgaben der Verwaltung einschließlich der Verwaltervergütung und der Kosten des Verfahrens vorgehalten werden muss.
(2) Der Verwalter soll nur Verpflichtungen eingehen, die aus bereits vorhandenen Mitteln erfüllt werden können.
(3) Der Verwalter ist verpflichtet, das Zwangsverwaltungsobjekt insbesondere gegen Feuer-, Sturm-, Leitungswasserschäden und Haftpflichtgefahren, die vom Grundstück und Gebäude ausgehen, zu versichern, soweit dies durch eine ordnungsgemäße Verwaltung geboten erscheint. 2Er hat diese Versicherung unverzüglich abzuschließen, sofern
1. Schuldner oder Gläubiger einen bestehenden Versicherungsschutz nicht innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Anordnungsbeschlusses schriftlich nachweisen und
2. der Gläubiger die unbedingte Kostendeckung schriftlich mitteilt.
...diese Aufgaben nach Absatz 3 des § 9 ZwVwV ist keine "Kann-Vorschrift" sondern eine "Muss-Vorschrift" Gerade im Hnblick auf die Versicherungspflicht, hat der Zwangsverwalter dies direkt nach seiner Besitzerlangung zuprüfen und in der Berichterstattung an das Vollstreckungsgericht mitzuteilen, bei Massearmut einen geeigneten Vorschuss anzufordern.....widrigenfalls das Verfahren aufgehoben werden wird, wenn dieser nicht gezahlt wird..
Re: Zwangsräumung bei erloschenem Wohnrecht
Als Erwerber hat man gegenüber dem Zwangsverwalter keinerlei Rechte. Und beim Amtsgericht werden sie wegen dieser Sache nur als lästiger Störenfried behandelt. Sie haben auch keinen Anspruch darauf zu erfahren, ob, wie und wo ein Gebäude aktuell versichert ist.
....das ist richtig.
Als nicht am Verfahren Beteiligter gem. §§ 180 Abs.1, 9 ZVG hat ein Aussenstehender zu Recht keinen Anspruch in irgendeiner Form auf das Verfahren Einfluss zu nehmen.
Wohl...
aber im Vorfeld der Überlegung, auf ein beschlagnahmtes Objekt zu bieten, sich hinreichend über diese Dinge , wie zB. über bestehende Versicherungen zu informieren.
Spätestens im Versteigerungstermin kann danach gefragt werden, soweit dies nicht ohnehin bekannt gegeben wird, und somit noch entscheiden, ob man mitbietet, um neuer Eigentümer zu werden oder es lässt.
Die Möglichkeit und Option in einem Versteigerungstermin günstig einen Immobilienerwerb zu erlangen, darf einem nicht die Augen verschliessen wachsam zu sein.
