freihändiger Kauf vor Zwangsversteigerungstermin MFH

[olli77]

Hallo,

für die folgende Situation benötige ich eure Hilfe..

Vor etwas über einem Jahr habe ich vor einem Zwangsversteigerungstermin ein Mehrfamilienhaus gekauft, also freihändig. Vor dem freihändigen Kauf konnte ich mir die Immobilie sehr genau ansehen, mit Mietern sprechen hatte Kontakt zur gläubiger Bank, zum Eigentümer und bekam das Verkehrswertgutachten zu sehen.

Da ich aber nicht lange warten wollte bis zum Zwangsversteigerungstermin habe ich den Kauf über einen Notar vorher freihändig geschlossen. Beim Notar wurde über Grundbuchschulden sowie deren Löschung gesprochen, dies geschah alles zu meiner vollsten Zufriedenheit.

Über die bestehende Mietverträge wurde nicht gesprochen da ich sowieso neue Mietverträge mit den Mietern abschließen wollte, was mir aber bedauerlicherweise nicht gelang, da die Mieter keine neuen Mietverträge haben wollten.

Nun habe ich mir ja durch meinen freihändigen Kauf den Weg zur Kündigung nach §57a selbst genommen, dieses Recht hat wohl nur der Ersteigerer nach dem Zwangsversteigerungstermin.

Wie sich nun im nachhinein auch noch herausstellte, hatte der ehemalige Eigentümer wohl einem Mieter eine Garage zur Wohnung mit vermietet. Dies geschah aber nach der Grundbucheintragung (Beschlagnahmung) aber vor meinem Kauf. Nun wollte ich die Garage aber unbedingt haben und musste jetzt auch noch feststellen dass die Garage damals fast kostenlos mit vermietet wurde.

Jetzt möchte ich für mich gerne den §24 ZVG ordnungsmäßige Wirtschaft wurde / wird gefährdet anwenden, nur stellt sich die frage: ist §23 und §24 nicht nur für die gläubiger Bank gedacht?? Kann ich als Käufer überhaupt damit Argumentieren oder obliegt dieses Recht nur dem Gläubiger?

Könnte es sein das ich mir durch die Art und Weise wie ich gekauft habe, selbst die "Türe" verschlossen habe und somit keine Rechte aus der ZVG für mich da sind, da ja sogar das Verfahren durch meinen freihändigen Kauf nach §30 auf Antrag der gläubiger Bank Eingestellt wurde?

Jetzt dürft ihr gerne auf mich einprügeln... gebt alles
vielen Dank

[olli77]

mmhh, Zwangsverwaltung wurde nicht angeordnet aber die Garage wurde nach Grundbucheintragung sehr wohl mit den strengeren Vorschriften für Wohnraum mit vermietet. Also zum Wohnungsmietvertrag.

[Addi]

Könnte es sein das ich mir durch die Art und Weise wie ich gekauft habe, selbst die "Türe" verschlossen habe und somit keine Rechte aus der ZVG für mich da sind, da ja sogar das Verfahren durch meinen freihändigen Kauf nach §30 auf Antrag der gläubiger Bank Eingestellt wurde?


ja, so ist es.
da gebe ich lesterb42 Recht.
Darüber hinaus ist die Schutzvorschrift des § 24 ZVG von den betreibenden Gläubigern zu beachten und gegebenenfalls über § 25 ZVG gegenüber dem Vollstreckungsgericht geltend zu machen.
§ 24 ZVG besagt inhaltlich, dass der Schuldner auch nach der Beschlagnahme des Versteigerungsobjektes Miet- und Pachtvertäge abschließen kann... diese Verträge sind sogar dann wirksam, wenn diese nicht in den Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung fallen, etwa der Mietzins besonders niedrig ist.....

[ohhteriiii]

Ansonsten heißt Beschlagnahme nicht, dass der Eigentümer nicht mehr über das Grundstück verfügen darf. Der Mietvertrag ist hiernach nicht ungültig.???

[Addi]

§ 23 ZVG,der die Wirkung der Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung regelt sagt in Abs.1, dass die Beschlagnahme die Wirkung eines Veräußerungsverbots, als relatives Veräußerungsverbots gem. §§ 135 u. 136 BGB, §20 Abs.1 ZVG zum Schutz des Beschlagnahmegläubigers, egal ob dieser dinglich aus einem Grundpfandrecht oder wegen einer persönlichen Forderung betreibt, b e w i r k t.
Verfügungen des Schuldners/Eigentümers gegenüber den/m Beschlagnahmegläubiger sind diesem gegenüber unwirksam.
Der Zuschlag gem. § 90 ZVG bewirkt den Eigentumsübergang auf den Ersteher mit den Folgen auch aus § 56 ZVG.
Hiernach gehen die Rechte und Pflichten mit der Zuschlagserteilung auf den Ersteher über.

Hinsichtlich eines bestehenden Mietverhältnisses gilt Folgendes aus § 57 ZVG:
Der Zuschlag bricht nicht ein bestehendes Mietverrhältnis, berechtigt den Ersteher jedoch zu einer außerordentlichen Kündigung mit gestzlicher Frist ( hier gelten die Vorschriften der §§ 566,566a,566b Abs.1, und 566c,566d BGB )und unter Angabe eines Kündigungsgrundes gem. § 57a ZVG

Nur wenn die Immobilie parallel durch ein Zwangsverwaltungsverfahren beschlagnahmt ist, wird dem Schuldner/Eigentümer die Verwaltung und Benutzung des Grundsücks/Immobilie entzogen gem. § 148 Abs.2 ZVG.