Einschätzung bitte um eure Erfahrungen

[Denick]

Hallo,
ich interessiere mich für ein Haus das zur Zwangsversteigerung steht. Ich habe mir das Gutachten angesehen und finde es grundsätzlich interessant. Ich habe mit der Eigentümerin Kontakt aufgenommen und sie gefragt ob sie es auch außerhalb der ZV verkaufen würde. Dies lehnte sie allerdings sofort ab. Ihr Mann war ziemlich erbost und sagte die ZV wäre widerrechtlich und seine Anwälte wären schon dran. Im Gutachten war vermerkt das die Eigentümerin trotz zweimaliger Terminierung die Gutachter nicht auf das Grundstück gelassen hat. Sie selbst ist in der Nachbarstr. Gemeldet und lebt dort auch mit ihrem Mann und ihren Jugendlichen Kindern. Das Haus um das es geht ist rückwärtig zu ihrem Haus gebaut. Somit würden sie im Falle dessen das ich das Haus bekäme meine Nachbarn. Ich habe gesehen das in dem Haus das zur ZV steht die Wohnung unten vermietet ist. Oben die Wohnung sieht leer aus steht auch kein Klingelschild dran. In dem Gutachten wird nichts darüber geschrieben ob das Haus vermietet ist oder wer dort wohnt. Ich möchte dieses Haus eigentlich gerne erwerben zum dort zwei Ferienwohnungen zu machen ( das ist dort erlaubt). Somit stellen sich für mich ein paar Fragen : ist dies ein Sonderkündigungsrecht für die vermietete Wohnung? Was ist wenn der jetzige Mieter befreundet wäre mit den AE und diese hätten eine total niedrige Miete in Mietvertrag stehen? Muss der Mieter die Miete ab Zuschlag an mich überweisen? Was ist wenn der Mieter z.b. Deponate hinterlegt hat beim AE muss ich die dann übernehmen? Kann er sich die bei mir holen wenn der AE die nicht zahlt? Kann der AE nach Zuschlag noch rechtliche Schritte dagegen einleiten? Das ich die Immobilie wieder verlieren könnte? In dem Grundbuch steht, dass das Finanzamt die ZV betreibt. Aber es gibt noch einen sehr großen Gläubiger die Bank. Wenn die jetzt noch mit in die Zwangsversteigerung einsteigt kommt sie ja auf den ersten Rang. Muss ich dann trotzdem beide bezahlen oder nur den Rangersten? Das was mich noch etwas unruhig werden lässt ist die räumliche Nähe zum AE. Er ist wohl insgesamt jemand der ziemlich auf Krawall gebürstet ist zumindest wird das in seinem Umfeld erzählt. Wie ist das eigentlich wenn da Einbauküchen eingebaut sind oder Gasthermen oder Außen Jalousien kann der AE sagen das hab ich da eingebaut das badi ich alles aus? Danke für das Lesen und freue mich auf Antworten

[Addi]

.....
na, dann werde ich es mal versuchen...

1. ist dies ein Sonderkündigungsrecht für die vermietete Wohnung?
.... ich denke schon, da sie eine andere Nutzungsart vorhaben, einen Umbau zu Ferienwohnungen....

2. Was ist wenn der jetzige Mieter befreundet wäre mit den AE und diese hätten eine total niedrige Miete in Mietvertrag stehen? Muss der Mieter die Miete ab Zuschlag an mich überweisen?

.....ab dem Zuschlag gehen die Rechte und Pflichten auf den Ersteher, den neuen Eigentümer über gem. § 56 S.2 ZVG. Demnach stehen Ihnen ab diesem Tag die Nutzungen rechnerisch zu, als auch die damit verbundenen Verpflichtungen, wie zum Beispiel Grundbesitzabgaben pp.

3. Was ist wenn der Mieter z.b. Deponate hinterlegt hat beim AE muss ich die dann übernehmen? Kann er sich die bei mir holen wenn der AE die nicht zahlt?

.. Sie meinen vermutlich eine "Kaution". Wenn der Mieter durch entsprechende Zahlungsbelege nachweisen kann, dass er eine solche Kaution zu Mietbeginn an den Vermieter/Eigentümer entrichtet hat, kann er diese von dem aktuellen Eigentümer beim Auszug zurückverlangen, soweit kein Rückbehaltungsrecht besteht.

4. Kann der AE nach Zuschlag noch rechtliche Schritte dagegen einleiten? Das ich die Immobilie wieder verlieren könnte?

Natürlich, auch das ist immer möglich. Gegen die Erteilung oder die Versagung des Zuschlags hat eine beschwerte Beteiligte am Verfahren, die Möglichkeit der sofortigen Beschwerde.

In dem Grundbuch steht, dass das Finanzamt die ZV betreibt. Aber es gibt noch einen sehr großen Gläubiger die Bank. Wenn die jetzt noch mit in die Zwangsversteigerung einsteigt kommt sie ja auf den ersten Rang.

5. Muss ich dann trotzdem beide bezahlen oder nur den Rangersten?

So ist es nicht. Das Rangverhältnis kann einem Bieter im Grunde gleich sein. Es gilt das Geringste Gebot gem. §§ 44 ff. ZVG, welches das Gericht vor Aufruf der Bietungsstunde bekannt gibt und erklärt. Wer und welcher Gläubiger was für Geld bekommt ist nicht Sache des Bieters. Der Ersteher hat das Meistgebot an das Gericht zu zahlen. Die Verteilung an wen und wie viel ist Aufgabe des Vollstreckungsgerichts, nicht des Erstehers.

6. Wie ist das eigentlich wenn da Einbauküchen eingebaut sind oder Gasthermen oder Außen Jalousien kann der AE sagen das hab ich da eingebaut das bau ich alles aus?

Hier ist entscheidend, ob es sich um "wesentliche Bestandteile" der Immobilie handelt gem. §94ff. BGB oder "Zubehör" im Sinne von § 97 BGB.
Gastthermen und Jalousinen sind m.E. wesentliche Bestandteile des Grundstücks und können/dürfen nicht entfernt werden. Herkömmliche Einbauküchen sogenannte Küchenzeilen, die nicht speziell maß angefertigt wurden werden nicht mit versteigert, da eher Zubehör und können von dem alten Eigentümer dieser Küche (Mieter oder Vermieter) entfernt oder überlassen werden.

Nähere Auskünfte sollte und müsste Ihnen der jeweilige Rechtspfleger/Rechtspflegerin als verfahrensführender Entscheider, bei dem zuständigen Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) geben können.

[Denick]

Hallo
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich habe mich inzwischen auch bei einem Anwalt beraten lassen. Da ich mittlerweile auch weiß das der jetzige Mieter mit dem AE eng befreundet ist und beide schon überall herum erzählen, dass sie den neuen Eigentümern das Leben zur Hölle machen wollen ist mir das zu stressig. Außerdem habe ich jetzt vom Baumamt die Mitteilung bekommen, dass keine Nutzungsänderung in dem Objekt zur Fewo gestattet ist war es auch nicht mehr so interessant. Trotzdem vielen Dank nochmal