Teilungsversteigerung : geringstes Gebot über Verkehrswert

[trumtinchen]

Hallo zusammen,

ich bin relativ neu in dem Thema, habe mich aber sehr detailliert eingelesen und könnte jetzt wirklich einige Ratschläge gebrauchen.

In meiner Nachbarschaft wird eine Wohnung versteigert, an der ich sehr stark interessiert bin. Es handelt sich dabei um eine Teilungsversteigerung. Der Verkehrswert der ETW ist 117.000 €. Es sind aber 4 Rechte im Grundbuch eingetragen mit einer Summe von 130.000 €. Hirunter fallen zwei Grundschulden (56k + 38k). Da hat sogar die Rechtspflegerin gesagt, als ich mir das Gutachten im Amtsgericht angesehen habe, dass die Versteigerung so ja keinen Sinn macht. Ich solle nochmal kurz vor Termin das Grundbuch einsehen.

Da bei der TV ja alle Rechte mit übernommen werden müssen wird die Wohnung doch keiner für bei diesen Zahlen kaufen. Das geringste Gebot liegt dann ja über dem Verkehrswert. Dazu kommt, dass das Gutachten sehr wenig Details zur Immobilie hat.

Ich kann mir schon denken, dass der Antragsteller (wahrscheinlich Scheidung) so viel wie möglich rausholen will und deshalb die Grundschulden nicht gelöscht hat, obwohl der Kredit abbezahlt ist.

Frage 1: Verstehe ich das richtig, das ich diese nicht gelöschte Grundschulden, (als Beipiel 56k) in der TV als Käufer zahle, aber den Betrag dann der Antragsteller und nicht die Bank (da der Kredit ja abbezahlt ist) wieder bekommt?

Ich interpretiere das so, das der Antragsteller nicht mitbieten möchte, sondern hohen Preis will. Kann mir aber nicht vorstellen, das jemand ein geringtes Gebot über Verkehrswert raushaut, bei diesem kurzen Gutachten, ohne Bilder und viel Details.

Frage 2: was haltet ihr von dieser seltsamen Konstellation und wie wäre die richtige Strategie hier den Zuschlag zu bekommen (80 % des Verkehrswertes würde ich zahlen...).


Bei Fragen geben ich gerne weitere Infos! Vielen Dank im Voraus für Eure Ratschläge und Kommentare.

Viele Grüße

Trumtinchen

[trumtinchen]

Vieln Dank fü die schnelle Antwort.

Wenn 130.000 € Grundschulden eingetragen sind, zahlen Sie diesen Betrag (nach Zuschlag) an die berechtigte Bank. Diese Bank erteilt Ihnen dann die Löschungsbewilligung für die Grundschuld.

Aber die gibt das Geld ja wieder weiter, wenn der Kredit abbezahlt ist, oder? Sonst würde die Bank ja zweimal ihr Geld bekommen.

Bei einem Verkehrswert von 117.000 € macht dies jedoch keinen Sinn. Es sei denn, Sie möchten einen Liebhaberpreis zahlen.

Ein Erwerb für 80 % ist hier m. E. nicht möglich.

Genau das möchte ich ja nicht.

Ich versuche nur die Strategie des Antragsstellers nachzuvollziehen. Vorausgesetzt es kommt kein "Liebhaber" , wird er die Wohnung nicht loskriegen über die TV.
Wass natürlich sein könnte, dass er die Wohnung selbst behalten will und mitbietet. Um andere Bieter abzuschrecken lässt er durch die Grundschulden (wahrscheinlich abbezahlter Kredite) stehen. Er nimmt dadurch den höheren Preis in Kauf und zahlt den Ex-Ehepartner aus.

Falls der Antragssteller die Immobilie nicht selbst ersteigern will, was passiert dann wenn keiner bietet?

Die Antragssteller sind über 60 und haben die Wohnung seit vielen Jahren. Deshalb gehe ich davon aus, das die Kredite abbezahlt sind.

Ich werde nächste Woche nochmal ins Gericht gehen und den Grundbuchauszug im Detail fotografieren (falls das geht).

[Addi]

Antragsteller verfolgen i.d.R. keinerlei Strategie.
Teilungsversteigerungen sind emotionale Versteigerungen, bei der sich ein Antragsteller einen höheren Erlös verspricht, als sich mit den Miteigentümern einvernehmlich auseinander zusetzen.
Nur die meisten verstehen nicht, dass es letztendlich doch einer "einvernehmlichen Auseinandersetzung" bedarf, da anderenfalls eine Erlösauszahlung an die Miteigentümer nicht erfolgt..

Zu den bestehenbleibenden Grundpfandrechten.....
hier ist wieder die "nicht Akzessorität" von Forderung und Grundschuld zu beachten..
durch die Zahlung des Darlehens samt Zinsen erlischt in der Regel nur die Darlehensforderung nicht die Grundschuld.
diese bleibt so in voller Höhe dinglich an dem Grundstück bestehen....
Wird diese dann im Wege der Teilungsversteigerung durch den Erlös bedient, hat der damalige Sicherungsgeber ( alter Eigentümer) gegenüber dem Sicherungsnehmer ( Bank, Sparkasse) einen Anspruch aus den "Sicherungsabreden" des Darlehensvertrages auf Auskehrung des zuviel erhaltenen Geldbetrages....
Eine Doppelzahlung an die Bank erfolgt letztendlich nicht

[Addi]

Natürlich...
Ausnahmen bestätigen immer eine Regel....
Danke für diesen anschaulichen Hinweis.

[Ameer]

Ich schätze die Investitionen auf mindestens 100.000- 130.000 € damit die Wohnung zumindest vermietbar wären.
Nach Rücksprache mit einem Teil der Eigentümer würden diese ihre Wohnungen für 1 Euro verkaufen. Als Gläubiger sind die bestimmten und bekannten Banken eingetragen, die in den Ende 80er und Anfang der 90er Jahre hier ordentlich mitgemischt haben, und unbescholtene Bürger Kredite für überteuerte Wohnungen ohne eine Wertbestimmung untergejubelt haben.
Hat hier schon jemand Erfahrungen gesammelt, wie die Banken, bzw ein Insolvenzverwalter sich bei einem Verkauf durch die Eigentümer stellen. Kann ich als Interessent mit denen verhandeln, oder gibt es eine andere Möglichkeit. Für die derzeitigen Eigentümer zählt vorerst nur die Schuldenfreiheit. Nach meiner Einschätzung ist das gesamte Gebäude gerade mal 20-30 % der gesamten Restschulden wert.
Besten Dank

[Addi]

Hat hier schon jemand Erfahrungen gesammelt, wie die Banken, bzw ein Insolvenzverwalter sich bei einem Verkauf durch die Eigentümer stellen. Kann ich als Interessent mit denen verhandeln, oder gibt es eine andere Möglichkeit. Für die derzeitigen Eigentümer zählt vorerst nur die Schuldenfreiheit. Nach meiner Einschätzung ist das gesamte Gebäude gerade mal 20-30 % der gesamten Restschulden wert.

welche Erfahrungen wünschen Sie?

den Banken ist eine Teilungsversteigerung Tv relativ egal weil:
a.
entweder sind die Darlehen schon getilgt und Löschungsbewilligungen erteilt, von denen die Eigentümer mangels Auffindbarkeit oder gemeinsamen Löschungsantrag keinen Gebrauch mehr machen...oder
b.
die Darlehenschuld regelmäßig durch Zahlungen bedient wird

durch das Bestehen Beleiben dieser Rechte in der TV laufen diese auch nicht Gefahr einen finanziellen Verlust hinnehmen zu müssen.

Der Insolvenzverwalter.....
ist dieser überhaupt auch InsO-Verwalter für alle Eigentümer oder nur für einen der Eigentümergemeinschaft?
Tätig werden diese in der Regel nur, wenn durch den freihändigen Verkauf letztlich ein Kaufpreisanteil in die InsO-Masse fällt. Da dies meist ausgeschlossen ist, ist dieser auch nicht an einem Verkauf pp. interessiert.

[compactteam]

Hallo,

wenn das die ETW in der Nähe von Bruchsal ist könnte ich eventuell weiterhelfen. Die Angaben kommen mir irgendwie sehr bekannt vor. Zu der ETW war ich auch schon im AG Bruchsal, und habe die Unterlagen eingesehen. Bei diesem Objekt liegt aber kein Gutachten vor, sondern eine einfache Wertermittlung.