Immobilienfinanzierung bei bleibendem Recht

[wenga07]

Guten Abend,

ich habe letzte Woche ein Objekt ersteigert. Im Grundbuch waren zwei Grundpfandrechte eingetragen. Der Gläubiger B im zweiten Rang hat die Zwangsvollstreckung alleine betrieben und hatte eine Vollmacht des Gläubigers A aus dem ersten Rang.

Info: Gläubiger A gehört auch unternehmerisch zu Gläubiger B, es sind jedoch zwei getrennte Unternehmen. Die Rechte im ersten und zweiten Rang kommen deshalb zustande, weil laut Grundbuch 2022 der Gläubiger B eine gewisse Summe an Gläubiger A abgetreten hat.

Nun habe ich das Objekt ersteigert, es ist jedoch das Grundpfandrecht ca. 20.000€, im ersten Rang geblieben.

Mit meiner Hausbank hatte ich vor der Zwangsversteigerung bereits abgemacht, dass ich einen Kreditantrag stellen würde, wenn ich das Objekt bekomme. Nun habe ich alles eingereicht und ca. 4 Tage später eine negative Entscheidung zum Kreditwunsch erhalten, da laut Zulassungsbeschluss ein Recht, das oben genannte, in Abteilung 3 besteht.

Ich habe meiner Hausbank erörtert, um was es sich dabei handelt und auch angeboten, dass ich im voraus die 20.000€ aus eigenen Mitteln zahle und das Grundpfandrecht im ersten Rang ablöse bzw. eine Löschungsbewilligung erhalte. Trotz dessen hat man sich hier nicht einig gezeigt. Begründung siehe unten:

"Ihre Überlegung ist grundsätzlich richtig, dass die vorrangige Grundschuld von 20.000 Euro durch Sie mittels Eigenkapital abgelöst werden kann.
Als Problem stellt sich nur unsere Zahlungsanweisung vom Amtsgericht an den Nachranggläubiger dar (Gläubiger B), die ja als erstes erfolgen muss, damit ein Nutzen-/Lastenwechsel stattfinden kann.
Allerdings besteht zu diesem Zahlungszeitpunkt (05.06.2024) noch die erstrangige Grundschuld der Gläubiger A, weswegen wir nicht aus zahlen können."

Ich kann aus der Antwort nicht ganz nachvollziehen, was hier im Weg steht, wenn ich doch die erstrangige Grundschuld ablöse.
Fragen:
(1) Versteht ihr eventuell die Begründung meiner Hausbank und könnt es detaillierter/verständlicher erörtern?

(2) Kann es sein, dass grundsätzlich alle Banken mit diesem Umstand ein Problem haben könnten und ich die nächsten Tage wahrscheinlich Schwierigkeiten habe, eine Finanzierungszusage zu bekommen, auch wenn ich die 20.000€ im voraus begleiche und eine Löschungsbewilligung erhalte?

(3) Der eingetragene Gläubiger ist eine recht bekannte deutsche Bank. Würde es strategisch Sinn machen, wenn ich den Immobilienkredit gleich dort beantrage und abschließe, weil die Bank das Objekt kennt und die eingetragenen Grundpfandrechte von dieser Bank stammen und es somit zu keinen "Problemen" wegen dem ersten Rang kommen kann?

Liebe Grüße

[Addi]

"Ihre Überlegung ist grundsätzlich richtig, dass die vorrangige Grundschuld von 20.000 Euro durch Sie mittels Eigenkapital abgelöst werden kann.
Als Problem stellt sich nur unsere Zahlungsanweisung vom Amtsgericht an den Nachranggläubiger dar (Gläubiger B), die ja als erstes erfolgen muss, damit ein Nutzen-/Lastenwechsel stattfinden kann.
Allerdings besteht zu diesem Zahlungszeitpunkt (05.06.2024) noch die erstrangige Grundschuld der Gläubiger A, weswegen wir nicht aus zahlen können."

Ich kann aus der Antwort nicht ganz nachvollziehen, was hier im Weg steht, wenn ich doch die erstrangige Grundschuld ablöse.
Fragen:
(1) Versteht ihr eventuell die Begründung meiner Hausbank und könnt es detaillierter/verständlicher erörtern?

Ich denke dies sollte ein Grund sein die Hausbank zu wechseln. Mit Zuschlag sind sie sofort neuer Eigentümer, können aber erst rechtsverbindliche Grundschuldneubestellungen erst ab Eigentumswechsel im Grundbuch vornehmen. Dies kann erst richtigerweise nach dem Verteilungstermin am 05.06.24 veranlasst werden. Die Zahlung des verzinslichen Bargebotes erfolgt auch nicht direkt von der Hausbank an die betreibende Gläubigerin, sondern an das Vollstreckungsgericht. Dieses veranlasst dann die Zahlung der berechneten Ansprüche der betreibenden Gläubigerin an diese.
Ab Zuschlag müssen Sie jedoch den hohen eingetragenen Zins (oft 15% oder mehr) an die Gläubigerin des übernommenenRechts über 20.000,-€ zahlen. Von daher macht es Sinn dieses Recht so schnell als möglich abzulösen oder mit dieser eine Neufinanzierung abzuschliessen .

(2) Kann es sein, dass grundsätzlich alle Banken mit diesem Umstand ein Problem haben könnten und ich die nächsten Tage wahrscheinlich Schwierigkeiten habe, eine Finanzierungszusage zu bekommen, auch wenn ich die 20.000€ im voraus begleiche und eine Löschungsbewilligung erhalte?

Eigentlich nicht. Wenn schon das Recht über 20.000,-€ direkt ablösen, können Sie die Löschungsbewilligung noch vor dem Verteilungstermin ihrer finanzierenden Bank vorlegen, so dass dieses Recht direkt gelöscht werden kann oder sogar als Platzhalter für die neu einzutragende Grundschuld genutzt werden kann.

(3) Der eingetragene Gläubiger ist eine recht bekannte deutsche Bank. Würde es strategisch Sinn machen, wenn ich den Immobilienkredit gleich dort beantrage und abschließe, weil die Bank das Objekt kennt und die eingetragenen Grundpfandrechte von dieser Bank stammen und es somit zu keinen "Problemen" wegen dem ersten Rang kommen kann?

Auf jeden Fall sollte dort aktuell nachgefragt werden.

[wenga07]

"Ihre Überlegung ist grundsätzlich richtig, dass die vorrangige Grundschuld von 20.000 Euro durch Sie mittels Eigenkapital abgelöst werden kann.
Als Problem stellt sich nur unsere Zahlungsanweisung vom Amtsgericht an den Nachranggläubiger dar (Gläubiger B), die ja als erstes erfolgen muss, damit ein Nutzen-/Lastenwechsel stattfinden kann.
Allerdings besteht zu diesem Zahlungszeitpunkt (05.06.2024) noch die erstrangige Grundschuld der Gläubiger A, weswegen wir nicht aus zahlen können."

Ich kann aus der Antwort nicht ganz nachvollziehen, was hier im Weg steht, wenn ich doch die erstrangige Grundschuld ablöse.
Fragen:
(1) Versteht ihr eventuell die Begründung meiner Hausbank und könnt es detaillierter/verständlicher erörtern?

Ich denke dies sollte ein Grund sein die Hausbank zu wechseln. Mit Zuschlag sind sie sofort neuer Eigentümer, können aber erst rechtsverbindliche Grundschuldneubestellungen erst ab Eigentumswechsel im Grundbuch vornehmen. Dies kann erst richtigerweise nach dem Verteilungstermin am 05.06.24 veranlasst werden. Die Zahlung des verzinslichen Bargebotes erfolgt auch nicht direkt von der Hausbank an die betreibende Gläubigerin, sondern an das Vollstreckungsgericht. Dieses veranlasst dann die Zahlung der berechneten Ansprüche der betreibenden Gläubigerin an diese.
Ab Zuschlag müssen Sie jedoch den hohen eingetragenen Zins (oft 15% oder mehr) an die Gläubigerin des übernommenenRechts über 20.000,-€ zahlen. Von daher macht es Sinn dieses Recht so schnell als möglich abzulösen oder mit dieser eine Neufinanzierung abzuschliessen .

(2) Kann es sein, dass grundsätzlich alle Banken mit diesem Umstand ein Problem haben könnten und ich die nächsten Tage wahrscheinlich Schwierigkeiten habe, eine Finanzierungszusage zu bekommen, auch wenn ich die 20.000€ im voraus begleiche und eine Löschungsbewilligung erhalte?

Eigentlich nicht. Wenn schon das Recht über 20.000,-€ direkt ablösen, können Sie die Löschungsbewilligung noch vor dem Verteilungstermin ihrer finanzierenden Bank vorlegen, so dass dieses Recht direkt gelöscht werden kann oder sogar als Platzhalter für die neu einzutragende Grundschuld genutzt werden kann.

(3) Der eingetragene Gläubiger ist eine recht bekannte deutsche Bank. Würde es strategisch Sinn machen, wenn ich den Immobilienkredit gleich dort beantrage und abschließe, weil die Bank das Objekt kennt und die eingetragenen Grundpfandrechte von dieser Bank stammen und es somit zu keinen "Problemen" wegen dem ersten Rang kommen kann?

Auf jeden Fall sollte dort aktuell nachgefragt werden.

Erstmal vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Also sehe ich es richtig, dass sich meine Hausbank etwas „blöd“ anstellt. Mit dem Gedanken in Zukunft eine andere Hausbank zu suchen, hatte ich bereits gespielt. Der Bank sollte es doch klar sein, dass es bei der Finanzierung aus einer Zwangsversteigerung etwas anders abläuft wie bei einem normalen Kauf einer Immobilie.
Beim Kontakt mit Banken zu diesem Objekt, hat es auch Banken gegeben die grundsätzlich keine Objekte aus Zwangsversteigerungen finanzieren. Also äußerst transparent, ohne dem Kunden hier Zeit zu verschwenden.

Ich werde nun mit zwei weiteren Banken die Gespräche fortführen.
Die erste Bank hat eben den Vorteil, dass diese der Gläubiger im zweiten Rang ist und indirekt auch im ersten Rang (Tochtergesellschaft). Die Konditionen sind hier nur etwas schlechter.
Die zweite Bank hat bessere Konditionen, werde hier jedoch im Voraus das Thema mit dem eingetragenen Recht ansprechen, sodass mir hier eventuell direkt genannt werden kann, ob das ein Problem darstellt.

Grundsätzlich danke ich für die Antwort. Hatte das schlechte Bauchgefühl, dass das bleibende Recht größere Probleme machen könnte, um an eine Finanzierung zu kommen, da ich in dem Thema nicht so tief drin bin.

[wenga07]

Hallo,

ich hätte noch eine Rückfrage zu diesem Anliegen. Aktuell bin ich an der Aufstellung der Finanzierung dran. Es zieht sich alles ein wenig, da sich die Banken gefühlt relativ viel Zeit lassen und immer wieder Unterlagen nachfordern, die man mal nicht eben rumliegen hat. So langsam geht mir die Zeit verloren.

Gehen wir von folgendem ungünstigen Fall aus:

-> Bis zum Verteilungstermin ist noch nicht gezahlt worden, weil die Finanzierungszusage sehr kurzfristig vor dem Verteilungstermin oder nach dem Verteilungstermin da ist.

Wie wäre hier eine schnelle Vorgehensweise, um schnell aus der Nummer raus zu kommen?

Stimmt die unten aufgeführte Vorgehensweise oder sehe ich hier was falsch:

(1) Notartermin vorbereiten
(2) Sobald Finanzierungszusage da ist, Grundschuldbestellungsurkunde beim Notar anfertigen lassen
(3) Grunderwerbsteuer ist bereits gezahlt, sodass Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt
(4) Das Amtsgericht sollte nun die Grundschuld zu Gunsten der Bank eintragen
(5) Das Amtsgericht informiert über die Eintragung per Eintragungsbekanntmachung
(6) Notar übersendet Kaufpreisfälligkeitsmitteilung
(7) Bank zahlt aus

- Bei Punkt (4) weiß ich nicht, ob das Amtsgericht hier noch was anderes braucht oder ob ich was übersehe.
Eine Auszahlung erfolgt erst ab Punkt (6). Ich weiß nicht, ob das Amtsgericht eine Eintragung vornimmt, bevor der Gläubiger dies zulässt (schließlich muss die Gläubiger-Bank Geld erhalten). Stimmen sich hier die Banken untereinander ab oder muss ich mit der Gläubiger-Bank in Kontakt treten und in Erfahrung bringen, wohin das Geld überwiesen werden muss?

Beste Grüße

[Addi]

Als Eigentumsnachweis dient der gerichtliche Zuschlagsbeschluss.
Eine Eintragung der Finanzierungsgrundschuld ist vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht möglich.
Diese kann jedoch erst nach Abhaltung des Verteilungstermins erfolgen.

In der Regel ist das bei den Banken auch kein Problem
Weitere Einzelheiten/Details sind jedoch mit dem Bankenmitarbeiter zu klären.