Hallo,
nach Eintragung des Versteigerungsvermerks wurde auf den 1/2 Anteil eine Eigentümergrundschuld (1. Rang, Abt. III) im Grundbuch eingetragen. Diese soll als Sicherheit für einen Kredit dienen, der benötigt wird, um selbst steigern zu können.
Was ist hierbei zu beachten? Muss man vor dem Termin einen Kreditvertrag abschließen und das Geld bereits geflossen sein (möchte Bereitstellungs- bzw. Kreditzinsen gerne vermeiden) oder kann man diese Eigentümergrundschuld sozusagen vor der Versteigerung als Forderung, die der Ersteher übernehmen muss, anmelden und beschafft das Geld in der Zeit bis zum Verteilungstermin?
Danke für eine Einschätzung!
Eigentümergrundschuld nicht valut. - was ist beim Termin zu beachten?
Moderator: Alfred_Hilbert
Re: Eigentümergrundschuld nicht valut. - was ist beim Termin zu beachten?
Zunächst, handelt es sich um eine ZV oder vermutlich um eine TV….
Wurde die EGS auf Ihrem Anteil durch Sie eingetragen oder auf dem anderen Anteil des Miteigentümers?
In einer TV bleiben grundsätzlich die Den Antragsteller belastenden Grundpfandrechte bestehen, sind mit auszubieten und anschließend abzulösen.
Sollte die andere Partei dies vorgenommen haben, sollten Sie gleiches auf Ihrem Miteigentumsanteil vornehmen dem Verfahren selbst aktiv beitreten um wieder einen Status Quote zu erreichen….
Wurde die EGS auf Ihrem Anteil durch Sie eingetragen oder auf dem anderen Anteil des Miteigentümers?
In einer TV bleiben grundsätzlich die Den Antragsteller belastenden Grundpfandrechte bestehen, sind mit auszubieten und anschließend abzulösen.
Sollte die andere Partei dies vorgenommen haben, sollten Sie gleiches auf Ihrem Miteigentumsanteil vornehmen dem Verfahren selbst aktiv beitreten um wieder einen Status Quote zu erreichen….
Re: Eigentümergrundschuld nicht valut. - was ist beim Termin zu beachten?
Danke für Ihre Antwort. Die Gegenpartei hat (noch) nichts eintragen lassen; nur damit gedroht (vermutlich aufgrund der entstehenden Kosten beim Notar (noch) nicht durchgeführt, so dass mein bereits eingetragener Anteil im 1. Rang steht.
Daher die Fragen dazu, muss ich etwas also vor oder beim Termin der TV etwas besonders beachten??
Danke und einen schönen Sonntag!
Daher die Fragen dazu, muss ich etwas also vor oder beim Termin der TV etwas besonders beachten??
Danke und einen schönen Sonntag!
Re: Eigentümergrundschuld nicht valut. - was ist beim Termin zu beachten?
Nun, es kommt immer darauf an welche Intention man bei dieser TV selbst verfolgt. Möchten Sie auf die Immobilie selbst bieten, um diese zu erwerben, ist die eigene Belastung als EGS schon von Vorteil, weil dieser Betrag im Gebot enthalten ist. D nicht zusätzlich gezahlt werden muss.
Möchten Sie, dass die Immobilie in fremde Hände geht, sollten Sie Ihre EGS spätestens im Termin anmelden, mit der Folge, dass ein Ersteher dieseIhnen gegenüber ausgleichen muss…..
Möchten Sie, dass die Immobilie in fremde Hände geht, sollten Sie Ihre EGS spätestens im Termin anmelden, mit der Folge, dass ein Ersteher dieseIhnen gegenüber ausgleichen muss…..
Re: Eigentümergrundschuld nicht valut. - was ist beim Termin zu beachten?
Guten Tag,
ich habe ebenfalls eine Frage in Bezug auf eine Eigentümergrundschuld bei einer Teilungsversteigerung.
Zunächst zur Ausgangssituation:
Eigentumsverhältnisse der Immobilie: 1/2 mein Anteil und 1/2 Anteil der Ex-Partnerin (Bruchteilsgemeinschaft, keine Ehe). Den Verkehrswert schätze ich auf ca. 600 000€. Ein Gutachten liegt nocht nicht vor.
Belastungen: Keine Belastungen bzw. Grundschulden. Die Immobilie wurde beim Erwerb aus vorhanden Vermögen bezahlt und ist somit vollständig abbezahlt.
Zum Problem:
Wie so oft können wir uns nicht einigen und ich beabsichtige eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Dabei soll es mein Ziel sein die Immobilie selber zu ersteigern.
Idee:
Ich lasse auf meinen Anteil von 1/2 eine Eigentümergrundschuld in Höhe von 250 000€ eintragen. Nach meiner Überlegung sollte es mir einen enormen finanziellen Vorteil verschaffen...
Andere Mietbieter müssten zu ihrem Gebot für die Immobilie zusätzlich noch weitere 250 000€ bezahlen, um die Eigentümergrundschuld abzulösen. Auch meine Ex-Partnerin müsste die weiteren 250 000€ zu ihrem Gebot bezahlen. Für mich hingegen sollte die Eigentümergrundschuld nicht relevant sein, da mir das Recht der Grundschuld in Höhe von 250 000€ selber zusteht.
Beispiel:
Ich ersteigere das Haus zu einem Preis von 600 000€. So zahle ich auch 600 000€ zunächst an das Amtsgericht und bin alleiniger Eigentümer der Immobilie. Die Eigentümergrundschuld bleibt ohne weitere Konsequenzen weiterhin im Grundbuch stehen.
Meine Ex-Partnerin bzw. ein Dritter ersteigert das Haus zu einem Preis von 600 000€. So zahlt diese Person 600 000€ an das Amtsgericht und zusätzlich müsste Sie ebenfalls 250 000€ an mich zahlen, um die Grundschuld abzulösen.
Fazit:
Ich habe bei den alle Situation einen finanzillen Vorteil in Höhe von 250 000€! Ich kann mir aber beim Besten Willen nicht vorstellen, dass es so einfach bzw. legal ist.
Kann mir bitte jemand mitteilen, wo ich einen Denkfehler habe? Oder ist es wirklich alles korrekt und legal, was ich aufgeführt habe.
Besten Dank im Voraus.
ich habe ebenfalls eine Frage in Bezug auf eine Eigentümergrundschuld bei einer Teilungsversteigerung.
Zunächst zur Ausgangssituation:
Eigentumsverhältnisse der Immobilie: 1/2 mein Anteil und 1/2 Anteil der Ex-Partnerin (Bruchteilsgemeinschaft, keine Ehe). Den Verkehrswert schätze ich auf ca. 600 000€. Ein Gutachten liegt nocht nicht vor.
Belastungen: Keine Belastungen bzw. Grundschulden. Die Immobilie wurde beim Erwerb aus vorhanden Vermögen bezahlt und ist somit vollständig abbezahlt.
Zum Problem:
Wie so oft können wir uns nicht einigen und ich beabsichtige eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Dabei soll es mein Ziel sein die Immobilie selber zu ersteigern.
Idee:
Ich lasse auf meinen Anteil von 1/2 eine Eigentümergrundschuld in Höhe von 250 000€ eintragen. Nach meiner Überlegung sollte es mir einen enormen finanziellen Vorteil verschaffen...
Andere Mietbieter müssten zu ihrem Gebot für die Immobilie zusätzlich noch weitere 250 000€ bezahlen, um die Eigentümergrundschuld abzulösen. Auch meine Ex-Partnerin müsste die weiteren 250 000€ zu ihrem Gebot bezahlen. Für mich hingegen sollte die Eigentümergrundschuld nicht relevant sein, da mir das Recht der Grundschuld in Höhe von 250 000€ selber zusteht.
Beispiel:
Ich ersteigere das Haus zu einem Preis von 600 000€. So zahle ich auch 600 000€ zunächst an das Amtsgericht und bin alleiniger Eigentümer der Immobilie. Die Eigentümergrundschuld bleibt ohne weitere Konsequenzen weiterhin im Grundbuch stehen.
Meine Ex-Partnerin bzw. ein Dritter ersteigert das Haus zu einem Preis von 600 000€. So zahlt diese Person 600 000€ an das Amtsgericht und zusätzlich müsste Sie ebenfalls 250 000€ an mich zahlen, um die Grundschuld abzulösen.
Fazit:
Ich habe bei den alle Situation einen finanzillen Vorteil in Höhe von 250 000€! Ich kann mir aber beim Besten Willen nicht vorstellen, dass es so einfach bzw. legal ist.
Kann mir bitte jemand mitteilen, wo ich einen Denkfehler habe? Oder ist es wirklich alles korrekt und legal, was ich aufgeführt habe.
Besten Dank im Voraus.
Re: Eigentümergrundschuld nicht valut. - was ist beim Termin zu beachten?
Richtig, wenn es so einfach wäre den anderen Miteigentümer auszuhebeln, würde das Gericht welches die Teilungsversteigerung durchführt hierzu Mithilfe leisten, was der Gesetzgeber schon sehr früh unterbunden hat.
Vor allem dann, wenn der andere Teil ebenfalls der TV beitritt und somit zwei gleichberechtigte Antragsteller am Verfahren beteiligt sind.
Hier eine längere Abhandlung zu einem ähnlichen Fall.
Zu empfehlen ist hier der Ratgeber:
Storz/Kiderlen, Praxis der Teilungsversteigerung, 13. Aufl. 2021,
ZVG §§ 10, 44, 109 Abs. 2, 180, 182
Berücksichtigung einer Eigentümerbriefgrundschuld beim geringsten Gebot im Rahmen der Teilungsversteigerung
I. Sachverhalt
M und F sind Eigentümer eines Grundstücks. Die Teilungsversteigerung wurde von M beantragt. F hat sich dem Antrag angeschlossen. Die Anordnung der Teilungsversteigerung ist im Grundbuch eingetragen. F möchte nun an ihrem Miteigentumsanteil eine Eigentümerbriefgrundschuld eintragen lassen. Ihr Anwalt habe ihr dazu geraten, um auf diese Weise aus dem Versteigerungserlös vorrangig befriedigt zu werden.
II. Frage
Wird die Eigentümerbriefgrundschuld bei der Erlösverteilung vorrangig berücksichtigt (wie der Anwalt behauptet) oder fällt sie lediglich, wie § 182 ZVG regelt, ins geringste Gebot und ist vom Ersteigerer zu übernehmen?
III. Zur Rechtslage
1. Allgemein zur Teilungsversteigerung und Erlösverteilung
a) Teilungsversteigerung bei einer Miteigentümergemeinschaft
Miteigentümer eines Grundstücks bilden eine Gemeinschaft i. S. d. §§ 741 ff. BGB. Demnach kann jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft gem. § 749 Abs. 1 BGB verlangen. Gem. § 180 ZVG finden bei einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts des ZVG insofern Anwendung, als die §§ 181-185 ZVG keine speziellen Regelungen treffen. Demnach gilt insbesondere § 182 ZVG zur Feststellung des geringsten Gebots.
b) Geringstes Gebot (§§ 182, 44 ZVG)
Das geringste Gebot ist in den §§ 44 ff. ZVG geregelt, auf die in § 180 ZVG verwiesen wird. § 182 ZVG regelt als spezielle Vorschrift insofern, welche Rechte als dem Auseinandersetzungsanspruch des Antragstellers vorgehend anzusehen und daher durch das geringste Gebot zu decken sind (Stöber/Kiderlen, ZVG, 22. Aufl. 2018, § 182 Rn. 1).
Das geringste Gebot (§ 44 ZVG) hat zur Folge, dass die Vollstreckungsversteigerung nur durchgeführt werden darf, wenn die Verfahrenskosten (§ 109 ZVG) gesichert und all diejenigen Rechte und Ansprüche gewahrt bleiben, die dem Anspruch des bestrangig betreibenden Gläubigers vorgehen. Das bedeutet, dass diese Ansprüche ausgeboten und (später) zum Verteilungstermin „belegt“ werden müssen, und zwar entweder durch Zahlung (vgl. § 49 ZVG) oder indem bestehenbleibende Belastungen übernommen (vgl. § 52 ZVG) werden (hierzu Kindl/Meller-Hannich/Stumpe/Simon, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 4. Aufl. 2021, § 44 ZVG Rn.
. Dies gilt auch im Bereich des § 182 ZVG, da auch insofern die Zwangsversteigerung vom Deckungsgrundsatz beherrscht wird (Stöber/Kiderlen, § 182 Rn. 2).
2. Niedrigstgebots-Lösung des BGH bei unterschiedlicher Anteilsbelastung
Stellen bei einer Bruchteilsgemeinschaft mehrere bzw. alle Miteigentümer den Antrag oder schließen sie sich diesem an, bereitet die Feststellung des geringsten Gebots Schwierigkeiten, wenn die Anteile ungleich belastet sind (dazu Stöber/Kiderlen, § 182 Rn. 29 ff.). Es wurden zahlreiche Auffassungen dazu vertreten, welche Regelungen in diesem Fall für die Feststellung des geringsten Gebots gelten.
Der BGH hat im Jahre 2016 den Streit für die Praxis zugunsten der sog. Niedrigstgebots-Lösung entschieden. Bei der Teilungsversteigerung eines Grundstücks mit unterschiedlich belasteten Miteigentumsanteilen auf Antrag mehrerer Teilhaber ist für die Feststellung des geringsten Gebots i. S. d. § 44 ZVG von dem Antragsteller auszugehen, dessen Anteil am geringsten belastet ist (BGH NJW 2017, 1756 Rn. 14 ff. m. w. N.; vgl. auch Böttcher/Böttcher, ZVG, 7. Aufl. 2022, § 182 Rn. 17; kritisch Schneider/Becker, ZVG, 2020, § 182 Rn. 45 ff.). Hiernach wird für jeden Antragsteller separat das geringste Gebot gem. § 182 ZVG ermittelt. Dem Versteigerungsverfahren wird sodann aber insgesamt dasjenige (geringste) Gebot zugrunde gelegt, das am niedrigsten ist (vgl. Böttcher, § 182 Rn. 15; Nickel, FPR 2013, 379, 375).
Die von F verfolgte Taktik wird in der Literatur vielfach beschrieben, insbesondere vor dem Hintergrund, die Zwangsversteigerung damit zu blockieren, dass der eigene Anteil hoch belastet wird, um das geringste Gebot so stark zu erhöhen, dass ein solches gar nicht mehr zustande kommt. Es war jedoch bereits vor der genannten BGH-Entscheidung anerkannt, dass eine solche Blockadetaktik im Ergebnis nicht erfolgreich sein darf (vgl. Storz/Kiderlen, Praxis des Zwangsvollstreckungsverfahrens, 13. Aufl. 2021, A.3.2.2 unter Ziff. 5. [S. 61] m. w. N.). Mit seiner Entscheidung hat der BGH dieser Taktik für den Fall mehrerer Antragsteller den Boden entzogen, da es auf den Anteil desjenigen Antragstellers ankommt, der am geringsten belastet ist.
In der genannten BGH-Entscheidung hatte eine Miteigentümerin ebenfalls – bereits während des Verfahrens – an ihrem Miteigentumsanteil eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen. Diese Grundschuld wurde vom BGH bei der Feststellung des geringsten Gebots konsequenterweise nicht berücksichtigt, da auf den Anteil des Miteigentümers abzustellen war, der geringer – am geringsten – belastet war (NJW 2017, 1756 Rn. 25). Dies bedeutet letztlich, dass das Recht jedes Miteigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft höher eingestuft wird als der Deckungsgrundsatz – es kann mithin mit (finanziellen) Risiken verbunden sein, den eigenen Miteigentumsanteil hoch zu belasten (Storz/Kiderlen, A.3.2.2 unter Ziff. 5. [S. 62]), insbesondere wenn die Belastung zugunsten eines Dritten erfolgt.
Damit gilt zusammenfassend: Es ist bei der Teilungsversteigerung von dem antragstellenden Miteigentümer auszugehen, dessen Anteil am geringsten belastet ist, wenn die Anteile der Miteigentümer unterschiedlich hoch belastet sind und mehrere Miteigentümer den Antrag stellen. Dies ist hier – soweit ersichtlich – der M. Eine Problematik im Hinblick auf § 138 BGB aufgrund einer treuwidrigen Vereitelung der Teilungsversteigerung seitens der F kann sich daher nicht ergeben, da eine Eigentümergrundschuld unter den genannten Umständen gar nicht ins geringste Gebot fallen und damit erlöschen würde (dazu unter Ziff. 3.).
3. Weiteres Verfahren, Ausgleich
Auch im Rahmen des weiteren Verfahrens und insbesondere der Überschussverteilung bietet die Bestellung einer Eigentümergrundschuld seitens der F in der vorliegenden Sachverhaltskonstellation keinen Vorteil.
a) Erlöschen der Grundschuld, Wertersatz
Rechte, die nach § 182 Abs. 1 ZVG im geringsten Gebot berücksichtigt sind, bleiben gem. § 52 Abs. 1 S. 1 ZVG bestehen; im Übrigen erlöschen die Rechte mit dem Zuschlag (§§ 52 Abs. 1 S. 2, 91 Abs. 1 ZVG). An ihre Stelle tritt grundsätzlich der Anspruch auf Wertersatz (§ 92 Abs. 1 ZVG; Surrogationsprinzip, vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. 2018, § 52 Rn. 22). Die Grundschuld ist jedoch ohnehin ein „auf Kapitalzahlung“ gerichtetes Recht, welches keine Anwendungsschwierigkeiten begründet und bei dem es eines Rückgriffs auf § 92 Abs. 1 ZVG nicht bedarf (Stöber/Becker, § 92 Rn. 5).
Daher würde die Grundschuld der F an ihrem Miteigentumsanteil mit dem Zuschlag erlöschen (§§ 91 Abs. 1, 52 Abs. 1 S. 2, 44 Abs. 1, 182 Abs. 1 ZVG), sofern der Anteil des M geringer belastet ist und die Eigentümergrundschuld der F daher nicht in das geringste Gebot fällt. Es bestünde lediglich ein Anspruch auf Wertersatz (jedoch nur aus dem auf den entsprechenden Bruchteil entfallenden Teil des Versteigerungserlöses, dazu unten unter Ziff. 3. lit. c).
b) Keine Relevanz des § 182 Abs. 2 ZVG
Bei der Teilungsversteigerung zu beachten ist grundsätzlich auch § 182 Abs. 2 ZVG. Hiernach soll verhindert werden, dass derjenige Miteigentümer, dessen Anteil geringer belastet ist, einen Nachteil erleidet. Um entsprechende Nachteile zu verhindern, sind dem geringsten Gebot nach dieser Vorschrift die Beträge hinzuzurechnen, um welche die Belastung des am höchsten belasteten Anteils die Belastung der übrigen Anteile übersteigt (Schneider/Becker, § 182 Rn. 14; Böttcher, § 182 Rn. 7 ff.).
Die Norm des § 182 Abs. 2 ZVG kann aber bei mehreren Antragstellern, deren Anteile unterschiedlich hoch belastet sind, aufgrund der genannten BGH-Entscheidung keine Relevanz (mehr) aufweisen, da nach der Niedrigstgebots-Lösung die höhere Belastung für das geringste Gebot keine Rolle (mehr) spielt. Dies zeigt sich schon am Wortlaut der Vorschrift des § 182 Abs. 2 ZVG. Hiernach müsste bei einem Anteil im Rahmen des geringsten Gebots ein größerer Betrag als bei einem anderen Anteil zu berücksichtigen sein. Dies kann aufgrund der genannten BGH-Rechtsprechung für die hier vorliegende Konstellation nicht (mehr) von Relevanz sein (möglicherweise a. A. Storz/Kiderlen, A.3.2.2 unter Ziff. 5. [S. 62], wo im Anschluss an die Niedrigstgebots-Lösung die Norm des § 182 Abs. 2 ZVG dargestellt wird).
Die Vorschrift kommt daher vor allem zum Zuge, wenn lediglich ein Miteigentümer den Antrag stellt und an seinem Anteil eine größere Belastung besteht als bei dem/den anderen Anteil/Anteilen (vgl. dazu Schneider/Becker, § 182 Rn. 14 ff. sowie Böttcher, § 182 Rn. 7, jew. mit Bsp.).
c) Überschussverteilung
Im Termin für die Teilungsversteigerung werden die Verfahrenskosten festgestellt und vorweg aus dem Erlös entnommen (§§ 180 Abs. 1, 109 Abs. 1 ZVG). Der Überschuss wird dann gem. §§ 109 Abs. 2, 10 ZVG nach Rangklassen verteilt (Stöber, ZVG-Handbuch, 9. Aufl. 2010, Rn. 745).
Damit wird der Zweck der Teilungsversteigerung – die Vorbereitung der Auseinandersetzung – erreicht, da auf diesem Wege das unteilbare Grundstück in einen teilbaren Erlösüberschuss umgewandelt wird und dieser Erlösüberschuss für die Beteiligten an die Stelle der bisherigen Berechtigung am Grundstück tritt (Stöber, ZVG-Handbuch, Rn. 746; Storz/Kiderlen, E.4.1. [S. 710]: Versteigerungserlös und damit Teilungsmasse als Surrogat für das Grundstück). An ihm setzt sich die Gemeinschaft der bisherigen Grundstückseigentümer fort. Die durch den Zuschlag erloschenen Grundstücksrechte – damit auch eine Eigentümergrundschuld – bestehen als Vorzugsrechte an dem Versteigerungserlös fort, sie werden im Versteigerungstermin befriedigt, soweit der Erlös ausreicht (vgl. Storz/Kiderlen, E.4.1. [S. 710]; Kindl/Meller-Hannich/Stumpe/Simon, § 91 ZVG Rn. 6; Stöber, ZVG-Handbuch, Rn. 753a). Bei Eigentümergrundschulden ist ferner zu beachten, dass diese zwar von Amts wegen im Teilungsplan berücksichtigt werden, Zinsen aber gem. § 1197 Abs. 2 BGB nicht verlangt werden können (Storz/Kiderlen, E.5.2 [S. 720]; Böttcher, § 114 Rn. 23).
Da die Eigentümergrundschuld der F jedoch nur an ihrem Bruchteil des versteigerten Grundstücks lasten würde, würde ihr gegenüber auch nur ihr eigener Anteil am Versteigerungserlös haften (vgl. Stöber/Becker, § 92 Rn. 6; Stöber, ZVG-Handbuch, Rn. 754). Damit hätte die F nichts gewonnen, denn eine „vorrangige Befriedigung“ aus dem (gesamten) Versteigerungserlös gibt es nicht. Ihr bleibt als Miteigentümerin und Grundpfandrechtsgläubigerin nur der auf sie als Miteigentümerin entfallende Teil des Versteigerungserlöses, hier also der hälftige Teil. M hingegen erhält ebenfalls seinen hälftigen Anteil am Versteigerungserlös, sofern keine anderen als die im Sachverhalt geschilderten Belastungen bestehen.
4. Ergebnis
Eine Eigentümerbriefgrundschuld (nur) am eigenen Miteigentumsanteil fällt bei der Teilungsversteigerung – sofern der Anteil des ebenfalls antragstellenden Miteigentümers geringer belastet ist – weder in das geringste Gebot noch berechtigt sie zur vorrangigen Erlösverteilung. Es ist daher sogar mit gewissen finanziellen Risiken verbunden, den eigenen Miteigentumsanteil (hoch) zu belasten.
Vor allem dann, wenn der andere Teil ebenfalls der TV beitritt und somit zwei gleichberechtigte Antragsteller am Verfahren beteiligt sind.
Hier eine längere Abhandlung zu einem ähnlichen Fall.
Zu empfehlen ist hier der Ratgeber:
Storz/Kiderlen, Praxis der Teilungsversteigerung, 13. Aufl. 2021,
ZVG §§ 10, 44, 109 Abs. 2, 180, 182
Berücksichtigung einer Eigentümerbriefgrundschuld beim geringsten Gebot im Rahmen der Teilungsversteigerung
I. Sachverhalt
M und F sind Eigentümer eines Grundstücks. Die Teilungsversteigerung wurde von M beantragt. F hat sich dem Antrag angeschlossen. Die Anordnung der Teilungsversteigerung ist im Grundbuch eingetragen. F möchte nun an ihrem Miteigentumsanteil eine Eigentümerbriefgrundschuld eintragen lassen. Ihr Anwalt habe ihr dazu geraten, um auf diese Weise aus dem Versteigerungserlös vorrangig befriedigt zu werden.
II. Frage
Wird die Eigentümerbriefgrundschuld bei der Erlösverteilung vorrangig berücksichtigt (wie der Anwalt behauptet) oder fällt sie lediglich, wie § 182 ZVG regelt, ins geringste Gebot und ist vom Ersteigerer zu übernehmen?
III. Zur Rechtslage
1. Allgemein zur Teilungsversteigerung und Erlösverteilung
a) Teilungsversteigerung bei einer Miteigentümergemeinschaft
Miteigentümer eines Grundstücks bilden eine Gemeinschaft i. S. d. §§ 741 ff. BGB. Demnach kann jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft gem. § 749 Abs. 1 BGB verlangen. Gem. § 180 ZVG finden bei einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts des ZVG insofern Anwendung, als die §§ 181-185 ZVG keine speziellen Regelungen treffen. Demnach gilt insbesondere § 182 ZVG zur Feststellung des geringsten Gebots.
b) Geringstes Gebot (§§ 182, 44 ZVG)
Das geringste Gebot ist in den §§ 44 ff. ZVG geregelt, auf die in § 180 ZVG verwiesen wird. § 182 ZVG regelt als spezielle Vorschrift insofern, welche Rechte als dem Auseinandersetzungsanspruch des Antragstellers vorgehend anzusehen und daher durch das geringste Gebot zu decken sind (Stöber/Kiderlen, ZVG, 22. Aufl. 2018, § 182 Rn. 1).
Das geringste Gebot (§ 44 ZVG) hat zur Folge, dass die Vollstreckungsversteigerung nur durchgeführt werden darf, wenn die Verfahrenskosten (§ 109 ZVG) gesichert und all diejenigen Rechte und Ansprüche gewahrt bleiben, die dem Anspruch des bestrangig betreibenden Gläubigers vorgehen. Das bedeutet, dass diese Ansprüche ausgeboten und (später) zum Verteilungstermin „belegt“ werden müssen, und zwar entweder durch Zahlung (vgl. § 49 ZVG) oder indem bestehenbleibende Belastungen übernommen (vgl. § 52 ZVG) werden (hierzu Kindl/Meller-Hannich/Stumpe/Simon, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 4. Aufl. 2021, § 44 ZVG Rn.
. Dies gilt auch im Bereich des § 182 ZVG, da auch insofern die Zwangsversteigerung vom Deckungsgrundsatz beherrscht wird (Stöber/Kiderlen, § 182 Rn. 2).2. Niedrigstgebots-Lösung des BGH bei unterschiedlicher Anteilsbelastung
Stellen bei einer Bruchteilsgemeinschaft mehrere bzw. alle Miteigentümer den Antrag oder schließen sie sich diesem an, bereitet die Feststellung des geringsten Gebots Schwierigkeiten, wenn die Anteile ungleich belastet sind (dazu Stöber/Kiderlen, § 182 Rn. 29 ff.). Es wurden zahlreiche Auffassungen dazu vertreten, welche Regelungen in diesem Fall für die Feststellung des geringsten Gebots gelten.
Der BGH hat im Jahre 2016 den Streit für die Praxis zugunsten der sog. Niedrigstgebots-Lösung entschieden. Bei der Teilungsversteigerung eines Grundstücks mit unterschiedlich belasteten Miteigentumsanteilen auf Antrag mehrerer Teilhaber ist für die Feststellung des geringsten Gebots i. S. d. § 44 ZVG von dem Antragsteller auszugehen, dessen Anteil am geringsten belastet ist (BGH NJW 2017, 1756 Rn. 14 ff. m. w. N.; vgl. auch Böttcher/Böttcher, ZVG, 7. Aufl. 2022, § 182 Rn. 17; kritisch Schneider/Becker, ZVG, 2020, § 182 Rn. 45 ff.). Hiernach wird für jeden Antragsteller separat das geringste Gebot gem. § 182 ZVG ermittelt. Dem Versteigerungsverfahren wird sodann aber insgesamt dasjenige (geringste) Gebot zugrunde gelegt, das am niedrigsten ist (vgl. Böttcher, § 182 Rn. 15; Nickel, FPR 2013, 379, 375).
Die von F verfolgte Taktik wird in der Literatur vielfach beschrieben, insbesondere vor dem Hintergrund, die Zwangsversteigerung damit zu blockieren, dass der eigene Anteil hoch belastet wird, um das geringste Gebot so stark zu erhöhen, dass ein solches gar nicht mehr zustande kommt. Es war jedoch bereits vor der genannten BGH-Entscheidung anerkannt, dass eine solche Blockadetaktik im Ergebnis nicht erfolgreich sein darf (vgl. Storz/Kiderlen, Praxis des Zwangsvollstreckungsverfahrens, 13. Aufl. 2021, A.3.2.2 unter Ziff. 5. [S. 61] m. w. N.). Mit seiner Entscheidung hat der BGH dieser Taktik für den Fall mehrerer Antragsteller den Boden entzogen, da es auf den Anteil desjenigen Antragstellers ankommt, der am geringsten belastet ist.
In der genannten BGH-Entscheidung hatte eine Miteigentümerin ebenfalls – bereits während des Verfahrens – an ihrem Miteigentumsanteil eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen. Diese Grundschuld wurde vom BGH bei der Feststellung des geringsten Gebots konsequenterweise nicht berücksichtigt, da auf den Anteil des Miteigentümers abzustellen war, der geringer – am geringsten – belastet war (NJW 2017, 1756 Rn. 25). Dies bedeutet letztlich, dass das Recht jedes Miteigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft höher eingestuft wird als der Deckungsgrundsatz – es kann mithin mit (finanziellen) Risiken verbunden sein, den eigenen Miteigentumsanteil hoch zu belasten (Storz/Kiderlen, A.3.2.2 unter Ziff. 5. [S. 62]), insbesondere wenn die Belastung zugunsten eines Dritten erfolgt.
Damit gilt zusammenfassend: Es ist bei der Teilungsversteigerung von dem antragstellenden Miteigentümer auszugehen, dessen Anteil am geringsten belastet ist, wenn die Anteile der Miteigentümer unterschiedlich hoch belastet sind und mehrere Miteigentümer den Antrag stellen. Dies ist hier – soweit ersichtlich – der M. Eine Problematik im Hinblick auf § 138 BGB aufgrund einer treuwidrigen Vereitelung der Teilungsversteigerung seitens der F kann sich daher nicht ergeben, da eine Eigentümergrundschuld unter den genannten Umständen gar nicht ins geringste Gebot fallen und damit erlöschen würde (dazu unter Ziff. 3.).
3. Weiteres Verfahren, Ausgleich
Auch im Rahmen des weiteren Verfahrens und insbesondere der Überschussverteilung bietet die Bestellung einer Eigentümergrundschuld seitens der F in der vorliegenden Sachverhaltskonstellation keinen Vorteil.
a) Erlöschen der Grundschuld, Wertersatz
Rechte, die nach § 182 Abs. 1 ZVG im geringsten Gebot berücksichtigt sind, bleiben gem. § 52 Abs. 1 S. 1 ZVG bestehen; im Übrigen erlöschen die Rechte mit dem Zuschlag (§§ 52 Abs. 1 S. 2, 91 Abs. 1 ZVG). An ihre Stelle tritt grundsätzlich der Anspruch auf Wertersatz (§ 92 Abs. 1 ZVG; Surrogationsprinzip, vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. 2018, § 52 Rn. 22). Die Grundschuld ist jedoch ohnehin ein „auf Kapitalzahlung“ gerichtetes Recht, welches keine Anwendungsschwierigkeiten begründet und bei dem es eines Rückgriffs auf § 92 Abs. 1 ZVG nicht bedarf (Stöber/Becker, § 92 Rn. 5).
Daher würde die Grundschuld der F an ihrem Miteigentumsanteil mit dem Zuschlag erlöschen (§§ 91 Abs. 1, 52 Abs. 1 S. 2, 44 Abs. 1, 182 Abs. 1 ZVG), sofern der Anteil des M geringer belastet ist und die Eigentümergrundschuld der F daher nicht in das geringste Gebot fällt. Es bestünde lediglich ein Anspruch auf Wertersatz (jedoch nur aus dem auf den entsprechenden Bruchteil entfallenden Teil des Versteigerungserlöses, dazu unten unter Ziff. 3. lit. c).
b) Keine Relevanz des § 182 Abs. 2 ZVG
Bei der Teilungsversteigerung zu beachten ist grundsätzlich auch § 182 Abs. 2 ZVG. Hiernach soll verhindert werden, dass derjenige Miteigentümer, dessen Anteil geringer belastet ist, einen Nachteil erleidet. Um entsprechende Nachteile zu verhindern, sind dem geringsten Gebot nach dieser Vorschrift die Beträge hinzuzurechnen, um welche die Belastung des am höchsten belasteten Anteils die Belastung der übrigen Anteile übersteigt (Schneider/Becker, § 182 Rn. 14; Böttcher, § 182 Rn. 7 ff.).
Die Norm des § 182 Abs. 2 ZVG kann aber bei mehreren Antragstellern, deren Anteile unterschiedlich hoch belastet sind, aufgrund der genannten BGH-Entscheidung keine Relevanz (mehr) aufweisen, da nach der Niedrigstgebots-Lösung die höhere Belastung für das geringste Gebot keine Rolle (mehr) spielt. Dies zeigt sich schon am Wortlaut der Vorschrift des § 182 Abs. 2 ZVG. Hiernach müsste bei einem Anteil im Rahmen des geringsten Gebots ein größerer Betrag als bei einem anderen Anteil zu berücksichtigen sein. Dies kann aufgrund der genannten BGH-Rechtsprechung für die hier vorliegende Konstellation nicht (mehr) von Relevanz sein (möglicherweise a. A. Storz/Kiderlen, A.3.2.2 unter Ziff. 5. [S. 62], wo im Anschluss an die Niedrigstgebots-Lösung die Norm des § 182 Abs. 2 ZVG dargestellt wird).
Die Vorschrift kommt daher vor allem zum Zuge, wenn lediglich ein Miteigentümer den Antrag stellt und an seinem Anteil eine größere Belastung besteht als bei dem/den anderen Anteil/Anteilen (vgl. dazu Schneider/Becker, § 182 Rn. 14 ff. sowie Böttcher, § 182 Rn. 7, jew. mit Bsp.).
c) Überschussverteilung
Im Termin für die Teilungsversteigerung werden die Verfahrenskosten festgestellt und vorweg aus dem Erlös entnommen (§§ 180 Abs. 1, 109 Abs. 1 ZVG). Der Überschuss wird dann gem. §§ 109 Abs. 2, 10 ZVG nach Rangklassen verteilt (Stöber, ZVG-Handbuch, 9. Aufl. 2010, Rn. 745).
Damit wird der Zweck der Teilungsversteigerung – die Vorbereitung der Auseinandersetzung – erreicht, da auf diesem Wege das unteilbare Grundstück in einen teilbaren Erlösüberschuss umgewandelt wird und dieser Erlösüberschuss für die Beteiligten an die Stelle der bisherigen Berechtigung am Grundstück tritt (Stöber, ZVG-Handbuch, Rn. 746; Storz/Kiderlen, E.4.1. [S. 710]: Versteigerungserlös und damit Teilungsmasse als Surrogat für das Grundstück). An ihm setzt sich die Gemeinschaft der bisherigen Grundstückseigentümer fort. Die durch den Zuschlag erloschenen Grundstücksrechte – damit auch eine Eigentümergrundschuld – bestehen als Vorzugsrechte an dem Versteigerungserlös fort, sie werden im Versteigerungstermin befriedigt, soweit der Erlös ausreicht (vgl. Storz/Kiderlen, E.4.1. [S. 710]; Kindl/Meller-Hannich/Stumpe/Simon, § 91 ZVG Rn. 6; Stöber, ZVG-Handbuch, Rn. 753a). Bei Eigentümergrundschulden ist ferner zu beachten, dass diese zwar von Amts wegen im Teilungsplan berücksichtigt werden, Zinsen aber gem. § 1197 Abs. 2 BGB nicht verlangt werden können (Storz/Kiderlen, E.5.2 [S. 720]; Böttcher, § 114 Rn. 23).
Da die Eigentümergrundschuld der F jedoch nur an ihrem Bruchteil des versteigerten Grundstücks lasten würde, würde ihr gegenüber auch nur ihr eigener Anteil am Versteigerungserlös haften (vgl. Stöber/Becker, § 92 Rn. 6; Stöber, ZVG-Handbuch, Rn. 754). Damit hätte die F nichts gewonnen, denn eine „vorrangige Befriedigung“ aus dem (gesamten) Versteigerungserlös gibt es nicht. Ihr bleibt als Miteigentümerin und Grundpfandrechtsgläubigerin nur der auf sie als Miteigentümerin entfallende Teil des Versteigerungserlöses, hier also der hälftige Teil. M hingegen erhält ebenfalls seinen hälftigen Anteil am Versteigerungserlös, sofern keine anderen als die im Sachverhalt geschilderten Belastungen bestehen.
4. Ergebnis
Eine Eigentümerbriefgrundschuld (nur) am eigenen Miteigentumsanteil fällt bei der Teilungsversteigerung – sofern der Anteil des ebenfalls antragstellenden Miteigentümers geringer belastet ist – weder in das geringste Gebot noch berechtigt sie zur vorrangigen Erlösverteilung. Es ist daher sogar mit gewissen finanziellen Risiken verbunden, den eigenen Miteigentumsanteil (hoch) zu belasten.
Re: Eigentümergrundschuld nicht valut. - was ist beim Termin zu beachten?
Danke für den Verweis und die ausführliche Erklärung.
Im Ergebnis steht jedoch nur, dass die Eigentümergrundschuld nicht in das geringste Gebot fällt und nicht zu vorrangigen Erlösverteilung berechtigt.
Was passiert nun mit der Eigentümergrundschuld im Grundbuch? Wird diese vor der Versteigerung nun gelöscht? Sofern nicht, bleibt diese nach der Versteigerung im Grundbuch stehen. Und nun hätte ich zwar keine vorrangige Erlösberichtigung, jedoch immernoch das Recht auf Zahlung der Grundschuld des Erstehers, damit diese gelöscht wird.
Macht es nun Sinn eine Eigentümergrundschuld einzuitragen, um Mietbieter abzuschrecken oder nicht?
Im Ergebnis steht jedoch nur, dass die Eigentümergrundschuld nicht in das geringste Gebot fällt und nicht zu vorrangigen Erlösverteilung berechtigt.
Was passiert nun mit der Eigentümergrundschuld im Grundbuch? Wird diese vor der Versteigerung nun gelöscht? Sofern nicht, bleibt diese nach der Versteigerung im Grundbuch stehen. Und nun hätte ich zwar keine vorrangige Erlösberichtigung, jedoch immernoch das Recht auf Zahlung der Grundschuld des Erstehers, damit diese gelöscht wird.
Macht es nun Sinn eine Eigentümergrundschuld einzuitragen, um Mietbieter abzuschrecken oder nicht?
Re: Eigentümergrundschuld nicht valut. - was ist beim Termin zu beachten?
Es kommt auf Ihre Intention an. Wollen Sie selbst die Immobilie erhalten und bieten oder den möglichst höchsten Erlös erzielen.
Soweit Sie sich mit der anderen Miteigentümerin über die Erlösverteilung einig sind, müssen Sie Ihren eigenen Erlösanteil ja nicht finanzieren und zahlen. Insoweit würde eine Befriedigungserklärung gegenüber dem Gericht spätestens im Verteilungstermin ausreichen.
Aber: Die Bruchteile im Grundbuch sind nicht ausschlaggebend für die Erlösverteilung des Gerichts. Das Gericht erwartet eine „übereinstimmende Auszahlungserklärung“ beider ehemaliger Miteigentümer. Erfolgt diese nicht, müssen Sie Ihr Bargebot voll finanzieren und zunächst auch an das Gericht zahlen. Dort wird der gesamte Erlösübeschuss sodann amtlich hinterlegt.
Von daher kann man im Voraus nicht 100 % sagen, ob es besser ist den eigenen Anteil mit einer EGS zu belasten….
Verkehrt ist es zunächst jedoch nicht…
Soweit Sie sich mit der anderen Miteigentümerin über die Erlösverteilung einig sind, müssen Sie Ihren eigenen Erlösanteil ja nicht finanzieren und zahlen. Insoweit würde eine Befriedigungserklärung gegenüber dem Gericht spätestens im Verteilungstermin ausreichen.
Aber: Die Bruchteile im Grundbuch sind nicht ausschlaggebend für die Erlösverteilung des Gerichts. Das Gericht erwartet eine „übereinstimmende Auszahlungserklärung“ beider ehemaliger Miteigentümer. Erfolgt diese nicht, müssen Sie Ihr Bargebot voll finanzieren und zunächst auch an das Gericht zahlen. Dort wird der gesamte Erlösübeschuss sodann amtlich hinterlegt.
Von daher kann man im Voraus nicht 100 % sagen, ob es besser ist den eigenen Anteil mit einer EGS zu belasten….
Verkehrt ist es zunächst jedoch nicht…
