Grundschulden in der Teilungsversteigerung

[Hot-Dog]

Hallo, eine Teilungsversteigerung, kurz TV genannt, nennt man auch "Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft". Darum geht´s, Mann und Frau sind hälftige Eigentümer, eine TV ist leider die letzte Möglichkeit zwecks "Aufhebung der Gemeinschaft".
Die bestehenbleibenden Grundschulden, die natürlich besser gelöscht werden sollten, sind zunächst für den Bieter, sei es, dass ein Fremdbieter auftritt oder aber auch einer der Alteigentümer, ein großes Hindernis, weil der Bieter diese übernehmen muss, so weit der Kenntnisstand.
Es gibt aber Lösungen, die im Buch beschrieben werden "Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung" von Johannes Hartenstein, wurde hier im Forum auch schon erwähnt.
Da aber niemand jedes Jahr eine TV beantragt , hat man so seine Schwierigkeiten beim Studium dieser wohl einzigartigen Literatur.
Was also tun, wenn die ungelöschte Grundschuld 170.000 € beträgt, bei einem nur noch fälligen Restdarlehen von 30.000 €? Der Verkehrswert liegt etwa bei 150.000 €.
Falls jemand das Buch kennt, es gelesen hat und auch alles verstanden hat, meldet sich bitte.
Besten Dank für die Aufmerksamkeit.

[Addi]

ein sehr schwieriges Thema, wobei Hartenstein sicherlich nur eine Meinung vertritt.
Ausgangspunkt sollte zunächst sein, dass nur einer der beiden Miteigentümer das Verfahren betreibt und das Grundpfandrecht, als "Grundschuld" ins Geringste Gebot fällt, gem. § 182 ZVG:

§ 182 ZVG - Feststellung des geringsten Gebots
Bei der Feststellung des geringsten Gebots sind die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstücke sowie alle Rechte zu berücksichtigen, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen.

Der Verkehrswert bleibt gänzlich unbeachtet, da die 170.000,- € Grundschuld ins geringste Gebot fallen und mit übnernommen werden müssen.
Ein günstiger Eigentumserwerb unter dem Verkehrswert ist somit nicht zu machen.

hinsichtlich der Grundschuld gilt sodann Folgendes:
§ 53 ZVG - Schuldübernahme
(1) Haftet bei einer Hypothek, die bestehen bleibt, der Schuldner zugleich persönlich, so übernimmt der Ersteher die Schuld in Höhe der Hypothek; die Vorschriften des § 416 des Bürgerlichen Gesetzbuchs finden mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass als Veräußerer im Sinne dieser Vorschriften der Schuldner anzusehen ist.

(2) Das gleiche gilt, wenn bei einer Grundschuld oder Rentenschuld, die bestehen bleibt, der Schuldner zugleich persönlich haftet, sofern er spätestens im Versteigerungtermine vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten die gegen ihn bestehende Forderung unter Angabe ihres Betrags und Grundes angemeldet und auf Verlangen des Gerichts oder eines Beteiligten glaubhaft gemacht hat.

das bedeutet.....
Der Ersteher übernimmt die persönliche Schuld der Forderung in voller Höhe, wenn der/die alten Schuldner/Eigentümer die persönliche Forderung ( und damit deren Absicherung durch die Grundschuld ) unter Angabe von Grund und Betrag spätestens im Versteigerungstermin anmelden.
Erfolgt keine Anmeldung, wird die persönliche Forderung nicht vom Ersteher übernommen. Jedoch wird sich dieser dann gegenüber den alten Schuldnern/Eigentümern gegebenenfalls mit Bereicherungsansprüchen aus § 812 BGB konfrontieren lassen müssen.
Letztendlich hat der aussenstehende Ersteher die 170.000,-€ zu erbringen, also Erwerb über dem Verkehrswert.

[Hot-Dog]

Danke, soweit verstanden. Der Autor dieses Buches schreibt in seiner Einleitung :" Die überraschende und einfache Lösung sei, Abschaffung der bestehenbleibenden Grundschuld." Dabei verwendet er den Begriff "Abweichende Versteigerungsbedingungen", diese gilt es zu beantragen, ich nehme an beim Kreditinstitut, was mir noch nicht ganz klar ist.
Der einfachste Weg ist natürlich die Löschung der Grundschulden, das geht auch wenn noch Restdarlehen bestehen, nämlich auf die bereits getilgten Anteile.
Das Buch richtet sich insbesondere an diejenigen, die eine TV anstreben, weil es keine andere Lösung mehr gibt und wenn der Miteigentümer einer Löschung nicht zustimmt, aus welchen Gründen auch immer.
Der Titel des Buches lautet : Bestehenbleibende Grundschulden in der TV - Ein Problem und seine LÖSUNG.
Ich kann auf den ersten Blick keine Lösung erkennen

[Addi]

....Dabei verwendet er den Begriff "Abweichende Versteigerungsbedingungen", diese gilt es zu beantragen, ich nehme an beim Kreditinstitut, was mir noch nicht ganz klar ist.

Natürlich nicht bei dem Kreditinstitut.
Zum einen wird das Verfahren vom Amtsgericht-Vollstreckungsgericht- durchgeführt, so dass jegliche Arten von Anträgen bei diesem zu stellen sind.
Zum anderen ist es dem Kreditinstitut doch vollkommen gleich, wer Grundstückseigentümer ist, weil das Grundstück als "Pfand" für das private Darlehen belastet wurde, bestehen bleibt und weiterhin haftet......

Die Problematik liegt in der Natur der Sache einer Teilungsversteigerung.
Die Eigentümergemeinschaften, Bruchteils-oder Gesamthandsgemeinschaften sind zerstritten, getrennt, geschieden wie auch immer.
Die Kommunikation ist untereinander abgebrochen.
Mit der TV erhofft "man" sich, aus der Gemeinschaft herauszukommen in Erwartung eines Erlösüberschusses.
Meist ein Trugschluss. Denn, selbst wenn das Grundstück versteigert wurde, haben sich die alten Eigentümer über den Erlösüberschuss als Surrogat auseinanderzusetzen, sprich eine Aufteilungserklärung gegenüber dem Gericht abzugeben.
Anderenfalls wird dieser unverteilt hinterlegt....

[Hot-Dog]

Das wäre dann das zweite Problem, die Aufteilung.
Eine TV ist in der jetzigen Form nicht nur undurchschaubar, zumal man ja nicht jeden Tag damit zu tun hat,
andererseits aber auch für den Gegenpart eine mögliche zukünftige Schuldenfalle.
Der natürliche Begeleiter jedes Menschen ist nun mal das Älterwerden.
Der Gegenpart sagt zum jetzigen Zeitpunkt, ich stimme einer Löschung der Grundschulden nicht zu, ich wohne noch in der Immobilie und will es so belassen. Denkt aber nicht daran, dass bei späterer Einsicht im Alter der Andere dann sagt, Du wolltest damals nicht löschen lassen, jetzt will ich auch nicht mehr.
Das nur mal so am Rande.