ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Ein Grundstück unserer Erbengemeinschaft wurde (teilungs-) zwangsversteigert. Das höchste Gebot bekam den Zuschlag und bestand aus dem Bargebot von 100.000 € und Übernahme einer (nicht-valutierenden) Grundschuld von 100.000 €. Im Grundbuch sind zugehörige Grundschuldzinsen mit 15% festgelegt, Inhaber der Grundschuld ist eine Bank.

Der Ersteher zahlte nun das Bargebot samt 4% Zinsen seit Zuschlagtermin (soweit alles ok). Die Grundschuld blieb bestehen, da diese bis zum Verteilungstermin nicht bezahlt wurde. Und der Ersteher wurde als neuer Eigentümer eingetragen.

Der Ersteher bezahlte die Grundschuldsumme dann 1 Monat nach dem Verteilungstermin an die Bank, welche diese wiederum an die Erbengemeinschaft auskehrte (soweit ok). Die Bank forderte dann die ausstehenden Grundschuldzinsen in Höhe von 15% für den einen Monat seit dem Verteilungstermin vom Ersteher an, welche dieser aber nicht bezahlte. Daher hinterlegte die Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld letztlich gerichtlich.

Folgende Fragen dazu:
1. Ist es korrekt, die Grundschuldzinsen nur ab dem Verteilungstermin zu berechnen oder müsste hier der Zuschlagtermin (6 Wochen davor) zugrunde gelegt werden? Die Bank argumentiert, dass der Ersteher ja bis zum Verteilungstermin Zeit gehabt hat, die Grundschuldsumme zu bezahlen, und dass daher die Zinsen erst ab dem Verteilungstermin laufen. Umgekehrt gehört die Grundschuldsumme ja zum Gesamtgebot und das ist ab Zuschlag zu verzinsen (wie auch bei den 4% zum Bargebot), schließlich kann der Ersteher das Grundstück auch sofort nach Zuschlag nutzen.

2. Welche Möglichkeiten hat jetzt die Erbengemeinschaft an die Grundschuldzinsen zu kommen, wenn der Ersteher diese partout nicht zahlen möchte? Der Ersteher könnte nun einfach 3 Jahre lang die Verjährung der Zinsen abwarten? Eine erneute Versteigerung beantragen geht ja nicht, da die Bank immer noch Inhaber der Grundschuld ist, außerdem wäre das wegen der vergleichsweise kleinen Summe recht aufwändig und teuer.
Lassen sich hier jedenfalls noch gesetzliche Verzugszinsen zusätzlich berechnen, weil sich der Ersteher mit der Zahlung Zeit lässt?

3. Welche Möglichkeiten hat der Ersteher, die weiterbestehende Grundschuld löschen zu lassen? Kann er nach Abwarten von 3 Jahren etwa die Herausgabe der Löschungsbewilligung fordern oder noch anders die Grundschuld mit einem Aufgebotsverfahren löschen lassen?
Und wie würde es nach 10 Jahren aussehen, kann dann wegen Verjährung des Grundschuld-Rückgewähranspruchs die gesamte Grundschuldsumme nochmals eingefordert werden?

1. Ist es korrekt, die Grundschuldzinsen nur ab dem Verteilungstermin zu berechnen oder müsste hier der Zuschlagtermin (6 Wochen davor) zugrunde gelegt werden? Die Bank argumentiert, dass der Ersteher ja bis zum Verteilungstermin Zeit gehabt hat, die Grundschuldsumme zu bezahlen, und dass daher die Zinsen erst ab dem Verteilungstermin laufen. Umgekehrt gehört die Grundschuldsumme ja zum Gesamtgebot und das ist ab Zuschlag zu verzinsen (wie auch bei den 4% zum Bargebot), schließlich kann der Ersteher das Grundstück auch sofort nach Zuschlag nutzen.

Beides ist nicht richtig. Ab Zuschlag gehen die Rechte undPflichten auf den Ersteher über. Bei bestehenbleibenden Rechten werden Zinsen, soweit diese angemeldet wurden nur bis einen Tag vor dem Zuschlag berechnet und aus der Teilungsmasse an den Gläubiger zugeteilt. Die Grundschuld ist nur abzulösen, wenn diese im Verfahren angemeldet und somit fällig gestellt worden ist. Ansonsten hat der Ersteher mit der Gläubigerbank einen neuen Darlehensvertrag zu schließen und die Bedingungen zu erfüllen. Inwieweit die Löschungsbewilligung hinterlegt werden durfte steht außerhalb des Versteigerungsverfahrens und ist vom Hinterlegungsgericht zu prüfen und zu entscheiden.

2. Welche Möglichkeiten hat jetzt die Erbengemeinschaft an die Grundschuldzinsen zu kommen, wenn der Ersteher diese partout nicht zahlen möchte? Der Ersteher könnte nun einfach 3 Jahre lang die Verjährung der Zinsen abwarten? Eine erneute Versteigerung beantragen geht ja nicht, da die Bank immer noch Inhaber der Grundschuld ist, außerdem wäre das wegen der vergleichsweise kleinen Summe recht aufwändig und teuer.
Lassen sich hier jedenfalls noch gesetzliche Verzugszinsen zusätzlich berechnen, weil sich der Ersteher mit der Zahlung Zeit lässt?

Bei Eigentümergrundschulden steht der Erbengemeinschaft kein Zinszahlungsanspruch zu was sich aus § 1197Abs. 2 BGB ergibt.

3. Welche Möglichkeiten hat der Ersteher, die weiterbestehende Grundschuld löschen zu lassen? Kann er nach Abwarten von 3 Jahren etwa die Herausgabe der Löschungsbewilligung fordern oder noch anders die Grundschuld mit einem Aufgebotsverfahren löschen lassen?
Und wie würde es nach 10 Jahren aussehen, kann dann wegen Verjährung des Grundschuld-Rückgewähranspruchs die gesamte Grundschuldsumme nochmals eingefordert werden?

Wenn die Grundschuld wie beschrieben abgelöst worden ist, besteht diese nicht mehr und der Ersteher hat Anspruch auf die Löschungsbewilligung

Hallo!

Zunächst vielen Dank für die Mühe und die Antwort. Allerdings bleiben für mich wesentliche Dinge noch ungeklärt, ich versuche es zu präzisieren:

Zunächst zur Grundschuld, diese blieb als Teil des sog. geringsten Gebots gemäß dem Beschluss des Versteigerungsgerichts bestehen. Zinsen bis zum Zuschlagstermin wurden nicht angemeldet bzw. darauf verzichtet, was sich wohl eine Minderanmeldung nennt.

Die Grundschuld selbst war bis zum Zuschlag eine Eigentümergrundschuld, jedoch war die Bank immer noch der Inhaber der Grundschuld. Mit dem Zuschlag ist dann die Grundschuld keine Eigentümergrundschuld mehr, da ja Grundstückseigentümer und Grundschuldinhaber nicht mehr dieselben sind.

Die Bank hat nach dem Zuschlag den nominalen Grundschuldbetrag eingefordert, dieser wurde jedoch erst verspätet nach dem Verteilungstermin bezahlt. Jetzt stellt sich die Frage nach ggf. zu zahlenden Grundschuldzinsen bzw. dem Procedere für den Zeitraum ab Zuschlag bis Zahlungstag. Die Grundschuld ist in diesem Zeitraum keine Eigentümergrundschuld, so dass § 1197 Abs. 2 BGB hier nicht zieht. Die Bank wird ansonsten auch kaum Zinsen einfordern, wenn das nicht berechtigt wäre, denke ich. Mich interessieren nun die genauen Regelungen, welche Zinsen hier für welchen Zeitraum angesetzt werden können.

Ein Blick in das BGB liefert mir, dass § 1118 usw., 1146 zumindest Zinsen behandeln, ich vermag jedoch nicht zu sagen, wie einschlägig das ist.

Letztendlich ist die Sache mit den Zinsen noch das fehlende i-Tüpfelchen, was geklärt werden müsste, damit die Sache zum Abschluss kommen kann.

Also...
wenn es sich um eine sogenannte „verdeckte EGS“ vor Zuschlag gehandelt hat, und die Bank bereits die Löschungsbewilligung erteilt hat und zudem keine Zinsen angemeldet hat, hat diese keinerlei Anspruch mehr auf weiter Zahlungen oder Zinsen.
Die Zahlungsansprüche sind nunmehr gegenüber den alten Eigentümern, als neue Gläubiger zu erfüllen. Diese müssen ihre Ansprüche gegenüber dem Ersteher geltend machen. Ob diese nun den eingetragenen Nominalzins von z.B. 15%p.a. fordern können ist nicht mehr Sache des Vollstreckungsgerichts, sondern der Abwicklung von gegenseitigen Zahlungsansprüchen.
Warum die Bank trotz Erteilung der Löschungsbewilligung und Anmeldeverzicht zum Verfahren nunmehr Zinsen einfordert entzieht sich ebenfalls meiner Kenntnis und ist bitte dort zu erfragen....

Ja, "verdeckte EGS (Eigentümergrundschuld)" ist hier der richtige Begriff.

Die Bank hat die Löschungsbewilligung ja nicht an den Ersteher geschickt, sondern diese hinterlegt. Dies ergibt sich daraus, dass mit der Grundschuld m.E. auch alle eingetragenen Zinsansprüche abgesichert sind. Solange die nicht beglichen sind (wenn sie denn bestehen), hat der Ersteher kein Anrecht auf die Löschungsbewilligung und kriegt demnach seine Grundschuld nicht gelöscht. Und hinterlegt hat die Bank die Bewilligung, um nichts mehr mit der Sache zu tun zu haben.

Also mal sehen, wie sich die Sache weiter entwickelt.