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Forderung der WEG im ZVV ablösen, wie ist der Vorgang durchzuführen?


Hallo liebe Lesenden schon jetzt vielen Dank für Ihr interesse,

ich bin Gläubiger in einem Grundbuch und möchte/muss die Forderung einer WEG im 2. Rang im Zwangsversteigerungsverfahren ablösen.

Das Gericht sagte, dass ich mich mit dem Rechtsanwalt der WEG in Bezug auf die Forderung in Verbindung setzten muss. Ist das Richtig?

Wie ist sachlich richtig die Ablösung zu betreiben?

Reicht ein Schreiben, wo ich den Rechtsanwalt darauf hinweise, dass ich die Forderung aufgrund von § 268 BGB abzulösen bedenke und dass er mir seine Forderungsauflistung bitte zusenden solle jeweils für jeden Rang des Grundbuches extra sowie die Gesamtforderung?

Ablöserecht für nachranginge Gläubiger ergibt sich aus § 268 BGB.
Zitat:

Zitat:
Ablösungsrecht des Dritten

(1) Betreibt der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in einen dem Schuldner gehörenden Gegenstand, so ist jeder, der Gefahr läuft, durch die Zwangsvollstreckung ein Recht an dem Gegenstand zu verlieren, berechtigt, den Gläubiger zu befriedigen. Das gleiche Recht steht dem Besitzer einer Sache zu, wenn er Gefahr läuft, durch die Zwangsvollstreckung den Besitz zu verlieren.

(2) Die Befriedigung kann auch durch Hinterlegung oder durch Aufrechnung erfolgen.

(3) Soweit der Dritte den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden.

Was heißt Aufrechnung s.o. Abs. 2?

Gibt es einen strategisch gesehenen, einen besten Zeitpunkt, bezüglich der Abfindung wann diese stattfinden sollte? Z.Zt. habe ich offiziell noch kein Anschreiben erhalten, dass die ZV angesetzt ist von niemand!

Die Forderungsaufstellung erscheint mir ungesehen schon nicht richtig. Aber einmal ungeachtet dieser Tatsachen, kann ich die Ablösung der Forderung unter Vorbehalt auf die rechtliche und rechnerische Richtigkeit der Abrechnung sowie der Titel machen? Wenn sich dann im Nachhinein ein falsche Berechnung ergeben würde, sodass die WEG mir diesen Fehlbetrag zurückerstatten müsste?

Ist es richtig, dass ich die Forderung, der WEG, an das Gericht ausgleichen sollte mit dem Hinweis der Zahlung der Kosten aus dem 2. Rang, sprich 5% des VKW und dem eventuellen Vorbehalt meinerseits?

Bin ich dann automatisch auch der ZV beigetreten? Ich frage wegen der Kosten der ZV die durch die WEG geleistet worden sind Vorschuss und Gutachter …!

Wenn ich die Forderung der WEG abgelöst habe, in der Höhe der 5%, und die Versteigerung einstellen lasse, was wäre dann mit den Kosten der Zwangsversteigerung? Muss ich zahlen?

Kann die Weg dann aus eventuellen Forderungen, die den Rang 2 im ZV übersteigen und die Sie in Rang 5 hat dann diese ZV ohne meine Zustimmung weiterbetreiben?

Wie wird dann das Mindestgebot zu berechnen sein, wenn ich die Forderung aus Rang 2 übernommen habe, hat jemand einen Link wo man das Ausrechnen des Mindestgebotes nachvollziehen kann?

Meine Forderung ist aufgrund einer Sicherungshypothek, sie befindet sich in der 3. Abteilung Platz 2, Platz 1 wird durch eine bereits bezahlte, aber nicht gelöschte Forderung belegt! Wann muss ich meine Forderung im ZVV bei Gericht anmelden die ich aus Abteilung 3 Rang 2 habe oder passiert das automatisch da sie ja eingetragen ist?

Danach würde die WEG wahrscheinlich wieder eine ZV ansetzten und noch einmal den 2.Rang belegen, wäre dies für die Kosten aus dem 1. Zwangsversteigerungsverfahrens möglich oder nicht, da Sie Rang 2 nur für Kosten aus Hausgeldern und Jahresabrechnungen etc. nutzen könnte?
In welchem Rang ist die Forderung der WEG die ich aus Rang 2 abgelöst habe, in einem erneuten ZVV?

Die Rechtsanwälte wurden schon 2-mal angeschrieben, per Fax, keine

Reaktion von deren Seite.

Der Rechtsanwalt in dessen Kanzlei die ZV betrieben wird, ist auch
Vorsitzender der WEG.

Dann wurde der Verwalter, der WEG, angesprochen und nach einer Aufrechnung der Kosten die offen sind gebeten.
Er teilte mit, dass dies nach Rücksprache mit dem Vorsitzenden der WEG nicht in Frage kommen würde. Gerne kann ich mir die Papiere in seinem Büro anschauen und eine Anzahlung leisten. Im Übrigen habe man die Entscheidung der Versteigerung getroffen und fertig, er kann da nichts machen.

Seltsam war, dass der Betrag das Dreifache war, als die WEG in der Zwangsversteigerung verlangt laut Mitteilung des Rechtspflegers als ich fragte, was offen sei.

Der Verwalter sollte am nächsten Tag wieder angerufen werden, aber auf einmal war er nicht mehr zu sprechen.

Welche Schritte wären in dieser Situation erforderlich, wenn der Rechtsvertreter der WEG die die ZV betreibt keine Auskünfte erteilt(schweigen total) zu den Schulden und der Verwalter im Auftrag der WEG ebenfalls schweigt.

In der ZV ist bisher noch kein Verkehrswert festgesetzt worden z.Zt. ist nur ein Antrag, als Verfahrensbetreiligter, auf Erteilung der Kopie des Gutachtens ergangen, das noch nicht eingegangen ist.

Sollte jetzt ein Antrag, als Verfahrensbeteiligter, bei Gericht gestellt werden auf Auskunftserteilung, im Bezug auf die Summe die, die WEG, im Rahmen der ZV verlangt?

Ich habe in einem anderen einschlägigen Forum gelesen:

Zitat:Aber im Verfahren nach § 19 WEG müssen alle im Grundbuch eingetragenen Rechte vom Ersteher übernommen werden. Damit könnte das Objekt unversteigerbar werden und die Gemeinschaft bleibt auch noch auf den Verfahrenskosten sitzen.

Was bedeutet das für mich als Gläubiger mit einem eingetragenen Recht (Gl. III/2) Sicherungshypothek?

Z.Zt habe ich als Verfahrensbeteiligter keinerlei schriftliche Infos von Seiten, des Gerichtes, erhalten was den Grund der Versteigerung betrifft oder auch die Zahlungsrückstände und auch nicht ob dieses Verfahren z.B. aus § 19 WEG betrieben wird!

Das einzige was ich erhalten habe ist der Hinweis, dass die Immobilie, unter Angaben aus dem Grundbuch, zur Zwangsversteigerung steht und ein Gutachten das vorliegt auf Antrag erteilt werden wird.

Es war noch der Hinweis des Eigentümers mit Name und Geb. Datum! Diese Angaben waren aber falsch, da die dem Namen nach angegebene Person bereits verstorben ist.
Wie kann das sein müsste, da nicht der Erbe eingetragen sein als Eigentümer?!

Werde ich darüber erst informiert, wenn ich der Zwangsversteigerung beitrete?

Das wollte ich erst ja, einmal nicht, um eventuelle Verfahrenskosten die, die WEG, hatte nicht anteilweise zahlen zu müssen.

Vielleicht kann mich jemand aufklären, wann und vor allem von wem man all diese Informationen erhält sowie welche Voraussetzung ich als Gläubiger brauche um sie von Gericht zu erhalten ?!


Ein paar Tipps oder Link`s sind mir sehr willkommen!

Danke für eure Bemühungen im Voraus und einen GROßEN extra DANK für`s lesen!!!

lix

P.S. Eine gütliche Regelung hat die WEG wohl nicht im Sinn aus Interesse an der Immobilie nehme ich an. Sonst wäre man ja nicht so ablehnend, wenn ein Gläubiger die Schulden sogar anbietet ganz zu begleichen anders kann ich das nicht sehen!

Vielen Dank für Ihre Antwort lesterb42,

sehr konstruktiv, ich bin sehr froh, dass Sie Zeit gefunden haben meine Frage zu lesen. Auch freue ich mich, dass ich mich offensichtlich verständlich ausgedrückt habe. Ja ich möchte es noch einmal sagen:“ Danke für Ihre Geduld und Unterstützung!“

Ich werde versuchen die Akteneinsicht, in Form von zusenden der Aktenauszüge, zu beantragen, da ich mich z.Zt. im Ausland befinde.

Die WEG ist alleiniger Betreiber des Verfahrens!

Ich habe, aber noch sehr wichtige hypothetische Fragen.
Es besteht die feste Vermutung, dass die Abrechnungen falsch sind die, die WEG, bezahlt haben möchte. Das war auch der Grund, abgesehen davon, dass das Gericht mir zu verstehen gab, dass ich mich an den betreibenden Gläubiger, in Sachen Ablösung, selbst wenden muss.

Daher lege ich auf eine genauen Abrechnung, von Seiten der WEG, so viel Wert.

Wenn ich nun diesen rangbesten Betrag, Forderung der WEG ohne Gerichtskosten ca. 3.000 €, laut Amtsgericht bezahle und diese Abrechnung falsch sein sollte, könnte ich mein Geld zurück verlangen bzw. wäre das Verfahren möglicherweise einzustellen wegen diesem Abrechnungsfehler?

Wenn ich ab dem Zeitpunkt der Zahlung, an die WEG, also Herr des Verfahrens bin durch Beitritt in Form von Übernahme der Forderung, wie sieht es, dann mit den Verfahrenskosten aus?
Die auch ca. bei 2.500€ liegen dürften. Ich habe naturgemäß kein Interesse diese zu zahlen. Hierfür gibt es z.Zt. noch keinen richtigen Lösungsansatz, da egal wie ich die Sache drehe und wende, ich die Kosten zahlen muss. Durch ersteigern, bei versteigern zahle ich auch, da ich den Verlust haben werde und bei Ablösung vielleicht erst einmal nicht, dann kommt bald aber bstimmt wieder ein Verfahren über kurz oder lang?!

Wie beim Mühle Spiel auf und zu nur, dass ich derjenige bin der verliert.

Bei Nachfrage über den Verwalter wären in etwa 10.000 € insgesamt zu zahlen inklusive der Gerichtskosten. Auf einer anderen Internetseite habe ich allerdings gelesen, dass ich nur die Forderung zahlen müsste, nicht die Verfahrenskosten, diese würden weiter an den Schuldner übergehen und müssten vom Gläubiger der durch Ablösung abfindet nicht beglichen werden.

Dazu kommt, dass an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hypothetisch sagen wir vorab mal, alle Verfahrenspapiere dem Schuldner nicht zugestellt worden sind.
Wenn sich dieses als Tatsache bestätigen sollte, kann ich davon ausgehen, dass auch die Rechtskraft des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht besteht. Dies würde bedeuten, dass ich nach dem ich die Kosten der WEG gezahlt hätte, ich nicht nur eventuell Kostenschuldner für die Gerichtskosten, des aus Rechtsermangelung geführten Verfahrens, das nicht beendet werden kann, zahlen müsste, sondern auch ohne Begründung eine Forderung an die WEG gezahlt hätte?!

Viele Thesen, aber es steckt eine hohe Wahrscheinlichkeit in jeder der einzelnen Hypothesen aus dem beschriebenen Fall. Vor allem auch deswegen, da die WEG wohl auch gerne auf Ablösung der vollen Summe verzichten möchte, wobei nicht mehr nötig sei, als eine Abrechnung zuzusenden, die einer Prüfung stand hielt. Das Schweigen ansich und der Einklang mit dem Vorsitz der WEG, ist man ja der Meinung, das Verfahren lieber durchzusetzen, als durch Zahlung abzusetzen.

Dies wirft viele ???-Zeichen bei mir auf!

Nach all diesen Hypothesen und Fakten, stellt sich die taktische Frage was will ich?

Die Peron die z.Zt. mit einer Sicherungshypothek, die den Realwert min. um die ½ übersteigt, nur die WEG ist vor mir sozusagen.

Wenn ich komplett ablöse, ca. 10.000€, kommt mit Sicherheit ein neues Verfahren in Zukunft.

Löse ich nur den Teil ab, der aus der Rangfolge vor mir resultiert, habe ich immer noch das Problem, dass die Zwangsversteigerung entweder stattfindet weil ich weiterbetreibe oder aber dieses Verfahren wird ein gestellt und die WEG setzt mir quasi bei einem 2. Verfahren aus der
rangbesten Position, wieder die Pistole auf die Brust. Verfahrenkosten hm..?

Oder aber, selbst ersteigern, oder ein anderer und was, wenn im Nachhinein der Schuldner klagt gegen die Unrechtmäßigkeit des Verfahrens, da er von diesem keine Kenntnis genommen hatte?

Wer trägt dann die Kosten und vor allem die Verluste der einzelnen Parteien, eine interessante Situation möchte ich das mal nennen.

Ich DANKE auch für Ihren Lese Tipp ganz herzlich! Ich werde mich gleich, um die Lektüre bemühen.
Mit freundlichen Grüßen
lix

Hallo liebe Leser,
Hallo sehr geehrter lesterb42,

Ich habe das zuständige Amtsgericht angeschrieben und die Info erhalten, dass es keine Rechtsmittel
für Gläubiger gegen die Zwangsversteigerungsverfahren gibt.

Im Bezug auf §299 ZPO habe ich angefragt, was eine Abschrift bzw. eine Kopie der Akte kosten
würde.
Hier noch einmal der Gesetzestext für alle Leser:
§ 299
Akteneinsicht; Abschriften
(1) Die Parteien können die Prozessakten einsehen und sich aus ihnen durch die Geschäftsstelle Ausfertigungen, Auszüge und Abschriften erteilen lassen.
(2) Dritten Personen kann der Vorstand des Gerichts ohne Einwilligung der Parteien die Einsicht der Akten nur gestatten, wenn ein rechtliches Interesse glaubhaft gemacht wird.
(3) Werden die Prozessakten elektronisch geführt, gewährt die Geschäftsstelle Akteneinsicht durch Erteilung eines Aktenausdrucks, durch Wiedergabe auf einem Bildschirm oder Übermittlung von elektronischen Dokumenten. Nach dem Ermessen des Vorsitzenden kann Bevollmächtigten, die Mitglied einer Rechtsanwaltskammer sind, der elektronische Zugriff auf den Inhalt der Akten gestattet werden. Bei einem elektronischen Zugriff auf den Inhalt der Akten ist sicherzustellen, dass der Zugriff nur durch den Bevollmächtigten erfolgt. Für die Übermittlung ist die Gesamtheit der Dokumente mit einer qualifizierten elektronischen Signatur zu versehen und gegen unbefugte Kenntnisnahme zu schützen.
(4) Die Entwürfe zu Urteilen, Beschlüssen und Verfügungen, die zu ihrer Vorbereitung gelieferten Arbeiten sowie die Dokumente, die Abstimmungen betreffen, werden weder vorgelegt noch abschriftlich mitgeteilt.
/Ende
Die Antwort des Amtsgerichtes:
Es wird mitgeteilt, dass keine Abschrift der Akte an Sie übersandt werden kann. Sie persönlich
können hier unter Vorlage des Personalausweises Akteneinsicht nehmen.
Was soll das heißen, habe ich den, §299 ZPO Abs.1, nicht richtig verstanden?
Schließlich steht da ja, dass ich die Akte einsehen kann und, dass ich mir durch die Geschäftsstelle, Ausfertigungen, Auszüge, Abschriften erteilen lassen kann.
Sollte dies von meiner persönlichen Anwesenheit am Amtsgericht abhängig sein? Bin ja 1500km entfernt!!!
Schließlich müsste es ja auch möglich sein ohne selbst Einsicht zunehmen Abschrift zu erhalten von allen mir rechtlich zustehenden Unterlagen.
Hier würde ich noch einmal von den Wissenden einen Rat benötigen, LINK oder Urteil usw. was auch immer!

Auf die Nachfrage zu Unterlagen zwecks Ablösung nachdem ich dargestellt habe, dass der Gläubiger noch der Verwalter noch der Rechtsanwalt auf schriftliche Anfragen reagieren und der Verwalter
mitteilte, dass die WEG nur noch an der Zwangsversteigerung interessiert ist und nichts mehr, erhielt ich folgende Antwort bei vom Amtsgericht:
Bezüglich der Ablösung kann das Gericht die von Ihnen gewünschten Informationen nicht an Sie weitergeben. Der Gläubiger ist Herr des Verfahrens somit müssen Sie sich mit Ihm einigen.

Ich habe das Gutachten zugestellt bekommen, bald wird es mit Sicherheit zur Wertfestsetzung kommen. Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen in diesem Zusammenhang. Ich habe z.B.
festgestellt, dass eine Garage, für die ein gesonderter Pachtvertrag mit dem Hausverwalter und dem Wohnungseigentümer besteht, nicht im Gutachten bewertet worden ist.

Das empfohlene Buch Karl-Alfred Storz: Praxis des
Zwangsversteigerungsverfahrens habe ich mir inzwischen besorgt. Ich kann es auch nur allen empfehlen, die sich näher mit diesem Thema befassen. Es geht ins Detail! So bin ich auch in zwischen weiter informiert, was die Ablösung betrifft nur das Thema Akteneinsicht habe ich noch nicht bewältigt!


Mit freundlichen Grüßen an alle und im Besonderen an lesterb42!!!
lix

Hallo wollte zu meinem Thema mal wieder was melden,

selbst nach Legitimierung, habe ich die Akten nicht zu sehen bekommen. Mein Rechtsanwalt den ich bestellt hatte nach dem ich feststellen musste, dass alles von Seiten des AG blockiert wird, brauchte 2 Monate um festzustellen, dass das AG die Akte nicht herausrückt unter fadenscheinigen ausreden wurde die Akte höchsten zur Einsicht im AG gewährt, da es einem Rechtsanwalt eines Beteiligten nicht zustehen würde die Akte in die Kanzlei zu bekommen, vier Tage vor den Zwangsversteigerungstermin.
Weder der auf die Zwangsversteigerung-(ZV) basierende Titel wurde zugestellt noch ein Schreiben zu der ZV. Nach einer Erinnerung hat der Rechtspfleger noch die Frage gestellt, ob ich nicht doch als Beteiligter der ZV zustimmen wolle und die Sache laufen lassen möchte.
Wenn das nicht Dubios ist!?
Jetzt habe ich eine Grundbuchbeschwerde nach §71 GBO gemacht, allein!

Eine Hilfe zu der Blockade des anderen Gläubiger in Sachen Ablösung war von Seiten des AG nicht zu erwarten.
Grüße
lix

Hallo an alle Leser,

ich kämpfe noch!!!

Meine Frage heute wie hat die WEG Ihre bevorzugten Forderungen anzumelden?

Habe gelesen dies hätte gespalten zu geschehen und genau bezeichnet bezüglich der
Objekt- ZEIT- Sache- Bezogenheit.

Auch wenn es sich um 2 Objekte handelt. Die aber nur als Gesamtausgebot versteigert werden trotz der Tatsache, dass die WEG einzelne Kostenaufstellungen führt für jedes Objekt?

Habe das Gericht, um Auskunft gebeten lapidare Antwort.
Wir betreiben keine Rechtsberatung dabei wollte ich eine Aufklärung zur Anmeldung. Denn aus der Akte ist zu sehen, dass über die 5% des
Verkehrswertes hinaus zum bevorzugten § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG angemeldet worden sind.

Oder geht es vorrangig nur, um die Ablösung des Titels mit der die WEG betreibt.
Wenn sie den Titel jetzt theoretisch zu Rangklasse 5 zählen würden musste ich Forderungen ablösen die nur auf Glaubhaftmachung beruhen würden.
Wie weiß ich jetzt, was zu zahlen ist weil keine klare gespaltene Forderungsaufstellungen zu den einzelnen Rangklassen in der Gerichtsakte ist?

Es geht nicht, um die generelle Frage, dass natürlich höchstens 5% des Verkehrswertes zu zahlen sind.
Ich würde aber gerne noch ein paar Euro sparen, wenn es geht!

Denn im Übrigen habe ich gelesen, dass ich ja nur so viel ablösen kann, dass die Mindesthöhe der 3% des steuerlichen Einheitswertes knapp unterschritten werden.
D.h. wenn ich die Ablösung, der bevorrangten Forderungen, mit so viel ablöse, dass somit z.B. nur noch Forderungen, in der Höhe von 2.99% des steuerlichen Einheitswertes bestehen würden, von den Gesamt
5%igen bevorzugten Forderungen.
Was aber mit den zu viel angemeldeten priorisierten Forderungen für die Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Rutschen diese dann nach weil mehr als die 5% angemeldet wurden, sodass auch die 2,99% des steuerlichen Einheitswertes noch auszugleichen wären.
Wegen der Mehranmeldung zu der Rangklasse eine gerichtliche

Habe auch gelesen, dass das bereits einmal entschieden wurde aber ich weiß nicht wie viel dort angemeldete Forderungen für die bevorzugte Rangklasse bestand.

Kann ich meine Ablösung vorab bei Gericht hinterlegen bis Klärung über die Klausel stattgefunden hat, wenn sie anstehen wird?

Ich hoffe an kann meine Frage verstehen.

Mit bestem Dank
lix

Hallo lix,
ich möchte Ihnen sehr dringend die Empfehlung von lesterb42 ans Herz legen, einen fachkundigen Anwalt zu beauftragen. Wenn ich Ihre sehr umfangreichen Ausführungen lese drängt sich der Eindruck auf, dass Sie die Geheimnisse eines Zwangsversteigerungsverfahrens und dessen rechtliche Struktur noch nicht verinnerlicht haben. Es wäre wohl nicht in Ihrem Sinne, wenn Ihre WEG deswegen Schaden nehmen würde.