ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Hallo!

Meine Exfrau und ich sind jeweils zur Hälfte im Grundbuch als Besitzer zweier Immobilien eingetragen.
Eine Einigung zur Vermögensaufteilung kommt nicht zustande. Es ist geplant, beide hälftigen Anteile der Exfrau über eine Forderungsversteigerung zu ersteigern.
Bei Immobilie Nr. I sind in Abt. III 25.000€ (valutiert zu ca. 18.000 €, Bankkredit) und dann 100.000€ (valutiert zu ca. 60.000 €) als Grundschuld zugunsten meines Vaters eingetragen. Der Verkehrswert liegt bei ganz grob 250.000€. Bei der Immobilie Nr. II ist ein Wohnrecht, eine Leibrente im hohen dreistelligen Bereich, und ein Bankkredit über 30.000 € (valutiert zu ca. 7.000 €), eingetragen. Zudem wird die Immobilie von zwei qeurulatorischen Mietern, die mit meiner Exfrau verwandt sind, bewohnt. Rangfolge im Grundbuch:
III Nr.1 Grundschuld Bank 1
II Nr.1 Wohnrecht
II Nr.2 Reallast (Leibrente)

Die Kredite wurden und werden immer pünktlich bedient (seit der Scheidung 2018 ausschließlich von mir).
Der Gläubiger der 100.000 € (mein Vater) fordert nun von meiner Ex ca. 60.000 € (halbe Kreditsumme plus 3% Zinsen abzüglich Kreditraten) zurück, die sie nicht zahlen will und kann.


Der Plan im einzelnen:

Eine vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde wird meiner Ex gerade zugestellt. Dann will mein Vater den hältigen Besitzanteil meiner Ex an der Immobilie Nr.1 ersteigern. Die ca. 60.000 € sollen an meinen Vater fließen.
Ich habe Forderungen an meine Ex über einen fünfstelligen Betrag wegen Zugewinn und Rückforderung von Trennungsunterhalt, die allerdings noch nicht tituliert sind. Mit dem Titel will ich den hältigen Besitzanteil meiner Ex an der Immobilie Nr. 2 zur Versteigerung bringen. Auch hier soll mein Vater das Höchstgebot abgeben.


Meine Fragen:

1. Habe ich aus Ihrer Sicht etwas übersehen, das diesem Plan entgegensteht?

2. Ist es korrekt, dass Grundschuldzinsen nicht anfallen, weil es keine Rückstände bei den Krediten gibt und somit auch eine Minderanmeldung überflüssig ist?
Ist es so, dass in Fällen wie Fall 2 die Bank auch oft keine Zinsen anmeldet, weil das Recht II Nr.1 auch bestehenbleibt, weil ja nur der hältige Anteil zwangsversteigert wird, und keine Rückstände bestehen?

Ich hatte schon mal in Fall B eine Teilungsversteigerung angestrengt, diesen Antrag aber glücklicherweise zurückgezogen. Damals hatte die Bank einer Minderanmeldung zugestimmt, vorbehaltlich der Zustimmung der Miteigentümerin (meiner Ex) und der Wohnrechtsbegünstigten. Von diesen Seiten würde ich keine Zustimmung bekommen. Brauche ich im Fall einer Forderungsversteigerung auch die Zustimmung dieser Seiten?

3. Werden die Banken überhaupt ihre Grundschulden aus ihrem jeweils ersten Rang einfordern oder kann ich den Kredit einfach weiterbedienen? Wird im ersten Fall die Grundschuld abzüglich des valutierenden Betrag an mich und meine Ex ausgezahlt? Falls denn die GS und die GS-Zinsen von den Banken eingefordert werden, müssen die Banken doch diese mit den bereits gezahlten Raten verrechnen und wieder an die Kreditnehmer auszahlen oder? Wäre es in diesem Fall nicht besser, den Versuch zu starten, die Kredite im Vorfeld der ZV abzulösen und die Grundschuld zu löschen, um zu verhindern, dass auch an meine Ex ausgezahlt wird?

4. Wird das geringste Gebot bei der Immobilie Nr. 1 bei derhöhererangigen GS plus Gerichts- und Gutachterkosten und bei der Nr. 2 bei GS plus Gerichts- und Gutachterkosten liegen?


beste Grüße

Schlaumeier

Zu 1.

Fall A ist soweit klar vom Rangverhältnis.
Fall B, wie ist dort die Rangfolge im Grundbuch ?
III Nr.1 30.000,-€ Fremdgrundschuld
II Nr.1 Wohnrecht
II Nr.2 Reallast (Leibrente)?

2. Ist es korrekt, dass Grundschuldzinsen nicht anfallen, weil es keine Rückstände bei den Krediten gibt und somit auch eine Minderanmeldung überflüssig ist?

Im Falle einer Versteigerung kann die Bank laut Kreditvertrag zumeist immer selbst auch ihr Darlehen kündigen, fällig stellen und die eingetragenen hohen Zinsen von ca. 15% p.a. einfordern. Ob diese es denn auch macht ist eine andere Sache. Im Fall A muss die Bank ja nichts machen, da deren Recht III Nr.1 bestehen bleibt und keine Rückstände bestehen. Oft melden Banken dann keine zinsen an.

3. Werden die Banken überhaupt ihre Grundschulden aus ihrem jeweils ersten Rang einfordern oder kann ich den Kredit einfach weiterbedienen? Wird im ersten Fall die Grundschuld abzüglich des valutierenden Betrag an mich und meine Ex ausgezahlt? Ist es dann nicht besser, den Versuch zu starten, die Kredite im Vorfeld der ZV abzulösen und die Grundschuld zu löschen, um dies zu verhindern?

Warum sollte hier etwas ausgezahlt werden? III Nr. 2 erlischt auf dem 1/2 Anteil der Ex, bleibt auf der anderen hälfte bestehen. III Nr.1 bleibt gänzlich bestehen. Versteigert werden soll ja nur der hälftige Anteil der EX, an dem niemand anderes Interesse haben wird und ihr Vater die ZV jederzeit stoppen kann, sollte ein dritter im Termin mitbieten.

4. Wird das geringste Gebot bei der Immobilie Nr. 1 bei ca. 30.000 € (höhererangige GS plus Gerichts- und Gutachterkosten) und bei der Nr. 2 bei ca. 35.000 € (GS plus Gerichts- und Gutachterkosten) liegen?

Wenn kein VW-Gutachten in Auftrag gegeben werden muss und keine Grundbesitzabgaben rückständig sind, bleibt es bei den Verfahrenskosten. Bei dem hälftigen Verkehrswert betragen diese dann ca. 2.000,-€
Im Fall B. ist der Rangstatus entscheidend. Für wen ist das Wohnrecht und die Reallast an welcher Rangstelle eingetragen? Wenn sie dort aus persönlichen Anspruch betreiben, bleiben Wohnrecht, Reallast und Grundschuld bestehen. Oder im Fall B die Teilungsversteigerung betreiben in die ganze Immobilie. Alle Rechte bleiben bestehen, aber auch "Dritte" werden mitbieten und sie könnten auch ihr Eigentum verlieren. Aber bei einer TV könnten sie ebenfalls bis zum Zuschlag immer noch die TV/ZV einstellen lassen ohne Versteigerung...

Zu 1.:
Ihre Vermutungen in Fall B treffen zu, wobei III,1 Vorrang hat und II,1 und II,2 Geichrang haben. (Die Zahlen "1" und "2" weichen im Grundbuch ab, was an vorherigen Löschungen und einer Nacherbfolge eine befreiten Vorerbin liegt, was m. E. keinen Einfluss auf die ZV hat.)

Zu 2.:
In Fall A hat die Bank schon angekündigt, den Kredit zu kündigen. Der Sachbearbeiter ist jedoch auch der Meinung, dass es sich um eine Teilungsversteigerung handelt, was doch falsch ist oder? Es ist doch eine Forderungsversteigerung?

Ist es so, dass in Fällen wie Fall B die Bank auch oft keine Zinsen anmeldet, weil das Recht II Nr.1 auch bestehenbleibt, weil ja nur der hältige Anteil zwangsversteigert wird, und keine Rückstände bestehen?

Ich hatte schon mal in Fall B eine Teilungsversteigerung angestrengt, diesen Antrag aber glücklicherweise zurückgezogen. Damals hatte die Bank einer Minderanmeldung zugestimmt, vorbehaltlich der Zustimmung der Miteigentümerin (meiner Ex) und der Wohnrechtsbegünstigten. Von diesen Seiten würde ich keine Zustimmung bekommen. Brauche ich im Fall einer Forderungsversteigerung auch die Zustimmung dieser Seiten?

Zu 3.:

Falls denn die GS und die GS-Zinsen von den Banken eingefordert werden, müssen die Banken doch diese mit den bereits gezahlten Raten verrechnen und wieder an die Kreditnehmer auszahlen oder? Wäre es in diesem Fall nicht besser, den Versuch zu starten, die Kredite im Vorfeld der ZV abzulösen und die Grundschuld zu löschen, um zu verhindern, dass auch an meine Ex ausgezahlt wird?


Zu 4.:

Fall A:
Fall B: Zum Rangstatus: Siehe Zu 1.

Habe ich Ihre Antwort dahingehend richtig verstanden, dass auch hier das geringste Gebot nur aus den Verfahrens- und VW-Gutachtenkosten besteht (es sind keine Grundbesitzabgaben rückständig)?

beste Grüße

Schlaumeier