Neu hier und einige Fragen

[Patise]

Hallo zusammen.

Wir sind nun seit über einem Jahr auf der Suche nach einem Haus, bevorzugterweise ein Zweifamilienhaus. Bisher sind wir absolut nicht fündig geworden, was aber ua auch an den Preisen liegt. Nun kam mir der Gedanke, man könnte ja auch mal nach Häusern schauen, welche sich in der Zwangsversteigerung befinden, da diese ja oftmals um einiges günstiger sind. Leider sind wir, was das angeht, absolute Laien und ehrlich gesagt doch auch etwas ängstlich, denn die Häuser können ja nicht vorher besichtigt werden. Wie lief das denn bei euch so ab? Über Erfahrungen eurerseits wäre ich sehr dankbar.
Gibt es die Möglichkeit ein Haus, welches in der Zwangsversteigerung steht, vor dem angegebenen Termin zu "ersteigern" indem man ein Angebot abgibt? Ich meine so etwas mal gehört zu haben.

Liebe Grüße

[Addi]

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Zunächst, die Zeiten sind schon lange vorbei, wo man davon ausgehen konnte Immobilien günstig aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben.
Mittlerweile ist der Markt selbst von russischen und chinesischen Interessenten belegt und günstig ist heute nichts mehr zu ersteigern.
Schauen Sie sich persönlich bei einem Zwangsversteigerungsgericht mal ein paar Termine an und Sie bekommen schnell mit wie so ein Verfahren, Termin abläuft.
ZV-Termine und die Beschreibung des gesamten Ablaufs sind hier beim www.immobilienpool.de hinterlegt oder auch einsehbar unter www.zvg-portal.de.

[Wladimir]

Hallo,
ich bin Miteigentümer zu 1/3 an einem Haus in der Eifel.
Dieses kommt nun zur Teilungsversteigerung, die ich beantragt habe.

Wie werden denn solche Interessenten auf ein Haus aufmerksam? Es handelt sich hier um ein Vermietungsobjekt, also ein Zweifamilienhaus. Ich habe natürlich Interesse daran, dass das Haus so gut wie möglich versteigert wird.

Vielen Dank.

[Addi]

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Also, eine Teilungsversteigerung (TV) sollte nur dann beantragt und durchgeführt werden, wenn absolut keine Einigung mit den anderen Miteigentümern zu erzielen ist.
Tatsache ist, dass eine Versteigerung, gleich welcher Art in der Regel zu einem schlechteren Verwertungsergebnis führt, als ein rechtsgeschäftlicher Verkauf einer Immobilie.
BietINTERESSENTEN erhoffen und erwarten immer eine Immobilie unterhalb des Verkehrswertes zu erwerben. Gerade auch vermietete Mehrfamilienhäuser erwecken eine Begehrlichkeit bei Investoren, die anschließend durch den Wiederverkauf eine höhere Rendite erzielen wollen...
Nach Anordnung einer Versteigerung egal ob ZV oder TV besteht für den Schuldner (ZV) oder den übrigen Miteigentümern (TV), die Möglichkeit eine einstweilige Einstellung binnen einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung des Anordnungsbeschlusses an diese zu erwirken.
Wird ein solcher Antrag nicht gestellt, erfolgt anschließend die Verkehrswertermittlung, meist durch ein separates Gutachten, welches das Vollstreckungsgericht in Auftrag gibt. Der hierin ermittelte Verkehrswert ist dann in der Regel auch die Grundlage für eine Verkehrswertfestsetzung. Ist dieser Wert dann, nach Anhörung sämtlicher Beteiligter am Verfahren rechtskräftig festgesetzt, kann ein Versteigerungstermin anberaumt werden.
Der Termin wird online bundesweit im ZVG-Portal veröffentlicht (www.zvg-portal.de)
Bietinteressententen informieren sich dort über sämtlich zur Versteigerung stehenden Objekte und informieren sich dann gezielt über die Objekte, die für diese interessant sind.
Parallel erfolgt vielfach auch noch eine Terminsveröffentlichung hier im http://www.immobilienpool.de/.
Ca. 4 Wochen vor dem Termin wird häufig noch von den Gerichten eine Veröffentlichung in der Tageszeitung veranlasst, die jedoch nicht zwingend vorgeschrieben ist.

[Wladimir]

Danke für die Antwort.
An mir liegt es nicht, ich würde mich sehr gerne einigen. Wenn nur jemand meine beiden Schwager zur Vernunft bringen würde. Ich hoffe ja immer noch, dass wir uns einigen.
Ein Verkehrsgutachten ist erstellt worden und ich habe nochmal ein Angebot unterbreitet.

[Klaus_Bendtmann]

Liebes Team,

wir würden sehr gerne an einer konkreten ZV teilnehmen, haben aber noch einige elementare Fragen, die wir bisher nicht klären konnten. Über eine kurze Einschätzung der Fragen unten, wären wir überaus dankbar.

Vorab-Info: Das Haus ist unbewohnt, da der Vorbesitzer leider verstorben ist. Der Erbe (Sohn) ist laut Gutachter momentan nicht auffindbar.

- Für welche Schulden des Besitzers kann ich (neben der Grundschuld) haftbar gemacht werden? (z.B. wurde über einige Jahre kein Hausgeld bezahlt). Kann ich auch für Schulden der Erben haftbar gemacht werden? (falls diese im Nachhinein auffindbar sind).

- Wie kann ich als „Laie“ einsehen/ in Erfahrung bringen, ob eine Grundschuld vorhanden ist (zum Zeitpunkt des Gutachtens war „noch“ keine vorhanden. Dies war allerdings bereits 2 Jahre her).

- Kann ich frei über die privaten Gegenstände des Vorbesitzers verfügen und erstehe ich diese im Zuge des Zuschlages direkt mit? Oder wie müsste ich mich verhalten?

- Falls ich den Zuschlag bekomme, muss ich persönlich aktiv werden, um den Verteilungstermin zu initiieren und mit einzelnen Gläubigern in Kontakt treten?


Besten Dank für ihre kurze Antwort.

Freundliche Grüße

Klaus Bendtmann

[Addi]

guten Morgen....

Das Haus ist unbewohnt, da der Vorbesitzer leider verstorben ist. Der Erbe (Sohn) ist laut Gutachter momentan nicht auffindbar.

...Wenn das Gutachten schon 2 Jahre alt ist, könnte zwischenzeitlich die Anschrift des Erben ermittelt worden sein, oder feststehen, ob dieser das Erbe ausgeschlagen hat und der "Fiskus" Erbe geworden ist.
Insoweit bitte direkt mit dem zuständigen Vollstreckungsgericht Kontakt aufnehmen.

- Für welche Schulden des Besitzers kann ich (neben der Grundschuld) haftbar gemacht werden? (z.B. wurde über einige Jahre kein Hausgeld bezahlt). Kann ich auch für Schulden der Erben haftbar gemacht werden? (falls diese im Nachhinein auffindbar sind).

....Den Begriff "Haus-oder Wohngeld" gibt es nur bei Wohnungseigentum. Vermutlich meinen sie die Grundbesitzabgaben. Diese umfassen zumeist neben den reinen Grundsteuern auch noch die Müllgebühren und die Straßenreinigungskosten einschließlich Winterdienst. Diese werden in der Regel von den Kommunen zum Verfahren vor einem Termin angemeldet und direkt aus dem Erlös bedient. Erst ab Zuschlag trägt der Ersteher sämtliche Lasten des Grundbesitzes.
Private Schulden des Eigentümers, also "persönliche Schulden" werden nicht mit ersteigert und können gegen einen Ersteher nicht mit geltend gemacht werden.

- Wie kann ich als „Laie“ einsehen/ in Erfahrung bringen, ob eine Grundschuld vorhanden ist (zum Zeitpunkt des Gutachtens war „noch“ keine vorhanden. Dies war allerdings bereits 2 Jahre her).

..... auch hier insoweit bei dem zuständigen Vollstreckungsgericht erkundigen. Auskünfte gibt es aber zumeist erst dann, wenn ein Versteigerungstermin angesetzt worden ist.

- Kann ich frei über die privaten Gegenstände des Vorbesitzers verfügen und erstehe ich diese im Zuge des Zuschlages direkt mit? Oder wie müsste ich mich verhalten?

.....Wenn die Immobilie noch nicht geräumt ist, sollte der Voreigentümer/Schuldner oder dessen Erben nach Inbesitznahme der Immobilie aufgefordert werden, das Objekt binnen einer Zeit von xy Wochen zu räumen, anderenfalls sie selbst eine Räumung/Sperrmüll etc. vornehmen können. Wenn möglich unter Zeugen und mit Bilddateien absichern.

- Falls ich den Zuschlag bekomme, muss ich persönlich aktiv werden, um den Verteilungstermin zu initiieren und mit einzelnen Gläubigern in Kontakt treten?

..... Nein, das ganze weitere Procedere ist Aufgabe des Vollstreckungsgerichts. Ihre Aufgabe/Verpflichtung ist es lediglich, das bare Meistgebot zu finanzieren/bereitzustellen damit dieses spätestens im Verteilungstermin zur Verteilung vorhanden ist.

[Klaus_Bendtmann]

Hallo Addi,

besten Dank für die schnelle und kompetente Antwort. Könntest du mir auch bei den bleibenden Fragen kurz helfen?

Würde denn im Grundbuch stehen, ob der Staat jetzt Besitzer ist (genauso wie Erben dort verzeichnet sein müssten)?

Muss die Grundschuld im Grundbuch stehen, oder gibt es ggf. Ausnahmen, so dass ich nicht eindeutig erkennen kann, ob noch solche Schulden auf mich warten?

Wenn von den Erben nicht geräumt wird, geht dann der Hausrat in meinen Besitz über oder bin ich verpflichtet diesen ausschließlich zu entsorgen und ggf. wegzuschmeißen (unter Zeugen)?

Viele Grüße
Klaus

[Addi]

Würde denn im Grundbuch stehen, ob der Staat jetzt Besitzer ist (genauso wie Erben dort verzeichnet sein müssten)?

..... Ja, wenn der Fiskus als Erbe feststeht, wird dieser dem Grundbuchamt mitgeteilt und der Erbe aufgefordert einen Grundbuchberichtigungsantrag zu stellen.

Muss die Grundschuld im Grundbuch stehen, oder gibt es ggf. Ausnahmen, so dass ich nicht eindeutig erkennen kann, ob noch solche Schulden auf mich warten?

......Ja, eine Grundschuld, Hypothek, Sicherungshypothek ist ein dingliches Grundpfandrecht und bedarf zur Gültigkeit der Eintragung im Grundbuch.

Wenn von den Erben nicht geräumt wird, geht dann der Hausrat in meinen Besitz über oder bin ich verpflichtet diesen ausschließlich zu entsorgen und ggf. wegzuschmeißen (unter Zeugen)?
n?

......Grundsätzlich wird der „Hausrat“ eines Schuldner/Eigentümers nicht mitversteigert. Wenn dieser allerdings das Eigentum sichtlich aufgegeben hat, durch Tod oder lang zurückliegendem Auszug und niemand mehr ansprechbar ist den Hausrat zu entsorgen wird es niemanden stören, wenn der Ersteher den Hausrat selbst verwendet oder entsorgt.

[Klaus_Bendtmann]

Hallo Addi,

super, besten Dank noch einmal! Ich bin begeistert.

Falls ok, hätte ich eine letzte Frage:

Als Kosten fallen bei Versteigerung auch "Vier Prozent auf den Zuschlagsbetrag für den Zeitraum zwischen Ersteigerung und Verteilungstermin" an. Sind die gesamten 4% auf den Zuschlagsbetrag fällig (also bei bspw. bei 100.000€ fix 4.000€) oder wird je nach Zeitraum wiederum nur ein gewisser (geringerer) Anteil verlangt?

Viele Grüße und einen schönen Abend,
Klaus