ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Guten Abend,
ich bin noch Neuling auf diesem Gebiet und erhoffe mir hier ein paar Ratschläge oder praktische Erfahrungen.
Nehmen wir an folgende Situation:
A & B sind geschieden, haben aber noch eine gemeinsame Immobilie (erst zu ca 40 % abbezahlt, Grundschuld noch voll eingetragen auf beide Namen). Die Immobilie würde am Markt sicher recht gefragt sein (Wert dürfte deutlich gestiegen sein, Lage attraktiv, Immobilie attraktiv).

Die Immobilie wird bald leerstehen, A hat kein Interesse die Immobilie zu behalten und möchte meistbietend verkaufen. B möchte aber den Anteil von A übernehmen, allerdings nicht zum Höchstpreis. B sagt man habe das Objekt nicht zum Gewinnmachen gekauft und hat Interesse die Immobilie zu vermieten. B möchte A nur einen "angemessenen" Preis zahlen (sagt, etwas zwischen Kaufpreis und konservativem Gutachter). A ist das zu wenig.

Ich lese immer davon, dass von TV abgeraten wird. Für A ist das Risiko, dass die TV nicht seine Wertvorstellung ergibt und B hat das Risiko, dass jemand fremdes übernimmt, weil er nicht so weit mitbieten kann.

Was passiert aber "normalerweise"? Wer bietet denn auf eine halbe Immobilie? Was kann man damit anfangen? Gerade wenn B sich es leiten kann, die Immobilie eine Weile leer stehen zu lassen. Auch für den meistbietenden neuen Eigentümer der halben Immobilie ist es doch ein unkalkulierbares Risiko, oder? Er ersteigert etwas it dem er so erstmal nichts anfangen kann.

Ist demnach eine TV nicht ein grösseres Risiko für A? Sollte A sich nicht doch besser auf einen "ordentlichen" Preis einlassen? Wird A so höchstwahrscheinlich nicht einmal den jetzt von B vorgeschlagenen Preis bekommen?

Danke & sorry für das Newbee-Niveau...

In der Teilungsversteigerung TV gibt es das "kleine" und das "große" Antragsrecht.
Besteht an einem Grundstück eine Bruchteilsgemeinschaft und an einem der Bruchteile wieder eine Erbengemeinschaft (zB. 1/2 Miteigentum A, 1/2 Miteigentum A und B in Erbengemeinschaft), so kann jeder am erbengemeinschaftlichen Bruchteil beteiligte Miterbe nicht nur die TV dieses erbengemeinschaftlichen Bruchteils verlangen (kleines Antragsrecht), sondern auch alleine und ohne Zustimmung aller anderen Miterben die des gesamten Grundstücks (= großes Antragsrecht)
Dies hat den Vorteil, dass i.d.R. niemand anderes von Außen Interesse hat nur z.B. einen 1/2 Miteigentumsanteil zu ersteigern, folglich steigt ihre eigene Chance.
Bei dem "Großen Antragsrecht" kommt die Gesamtheit der Gemeinschaft zur Versteigerung, also auch der Anteil, der Ihnen schon selbst gehört.
In der Regel wird immer das gesamte Objekt versteigert nach dem "Großen Antragsrecht".
Dabei muss man sich jedoch im Klaren sein das Bieter von Außen mit bieten und die Immobilie ersteigern.
Wichtig ist, dass bei Anordnung des Verfahrens durch die Antragstellung "Eines" der Eigentümer, auch der andere Eigentümer (zunächst Antragsgegner) dem Verfahren beitritt (Beide Eigentümer sind dann jeweils Antragsteller und gleichzeitig auch Antragsgegner), weil man dann in einem Versteigerungstermin gegebenenfalls die "einstweilige Einstellung" des Verfahrens bewilligen kann, wenn man nicht möchte, dass der Zuschlag an einen Dritten oder den anderen Miteigentümer fällt.

danke Dir für die Erläuterungen! Sehr hilfreich, so hatte ich das bisher noch nirgends gelesen (es leuchtet aber irgendwie ein).

Ich kannte bisher das "Dilemma", dass man weder A noch B zwingen kann: man kann A nicht zwingen, sich auf das Angebot von B einzulassen, gerade wenn es unter dem am freien Markt möglicherwiese zu erzielenden Höchstpreis ist. Und man kann B nicht zwingen, seinen Anteil herzugeben.

Dann kann man in dem kleinen Verfahren dazu kommen, dass der 50% Anteil von A deutlich unter Wert weggeht.

Im grossen Verfahren tragen beide das Risiko, nicht den möglichen Höchstpreis zu erzielen und B das Risiko, dass er den Anteil von B, also die gesamte Immobilie nicht übernehmen kann, weil es ihm zu teuer wird. Am Ende haben dann beide einen Verlust hinzunehmen: A bekommt eventuell weniger als wenn man gemeinsam höchstbietend verkaufen würde. Das gleiche gilt für B. B hat dazu noch den Nachteil/das Risiko, dass er die Immobilie zu nicht zu seinen Vorstellungen übernehmen kann.

RIchtig?

Wer entscheidet denn welches Verfahren gewählt wird? Kann B das kleine Verfahren "durchziehen", wenn er zuerst beantragt? Also, ohne, dass A das so wollte?

Nein,..
besteht das Miteigentum "nur" an einer Bruchteilsgemeinschaft ( A zu 1/2 und B zu 1/2), kann nur diese eine Gemeinschaft im Wege der TV aufgehoben werden.

Vielleicht sollten Sie einvernehmlich vor einer Antragstellung gemeinsam ein Wertgutachten in Auftrag geben (welches auch in einer späteren TV verwendet werden kann,) um dann neu aufgrund des festgestellten Wertes in Verhandlungen über einen möglichen Verkauf zu treten.....

Aber wirklich sicher kann es dir auch nur ein Anwalt sagen. Vielleicht gibt es Faktoren, die bewusst oder unbewusst verschwiegen worden sind, die alles ändern können.