MFH ersteigert und nun...?

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Moderator: Alfred_Hilbert

harry17
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MFH ersteigert und nun...?

Beitragvon harry17 » 25.11.2017, 20:42

Hallo,
ich bin ein Neuling im ZW und habe seit 22.11.17 ein MFH ersteigert. Die Wohnungen werden zur Zeit vermietet. Der Ex-Eigentümer wohnt auch noch im Haus. Und nun häufen sich meine Probleme und Fragen an.

1. Heute habe ich durch den Ex-Eigentümer erfahren, dass es dort Heizwasser und Heizung nicht funktionieren. Er meinte, dass ich mich darum kümmern muss. Die Firma, die für die Heizungsanlage zuständig war, hat mir mitgeteilt, dass sie damit nichts mehr zu tun haben. Wie lange habe ich Zeit mich darum zu kümmern?

2. Bezüglich der Miete und Nebenkosten: ab wann muss ich die Nebenkosten, falls es zu viel bezahlt wurde, zurückzahlen? Nur ab dem Zeitpunkt des Zuschlags oder für das ganze Jahr? Kann ich ab nächsten Monat die Miete vom Ex-Eigentümer verlangen? Gibt es rechtlich einen Weg das Geld vom Ex-Eigentümer einzutreiben, falls er dies nicht freiwillig gibt?

3. Welches Recht habe ich, wenn der Ex-Eig. mein Haus vor der Übernahme beschädigt? Oder Sachen daraus entwendet? ( Bad und Spülbecken herausgerissen etc.)

4. Am 30.11 findet die Übergabe mit dem alten Eigentümer statt. Hat jemand Tipps, auf was ich alles achten muss und was ich von ihm fordern soll?

Ich bin für jede Antwort sehr dankbar.

Gruß
Harry

Addi
Beiträge: 369
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Re: MFH ersteigert und nun...?

Beitragvon Addi » 26.11.2017, 09:10

Guten Morgen Harry,
Bleiben Sie ganz entspannt. Im Grunde verhält es sich nicht anders, als wie bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb durch notariellen Kaufvertrag.
Zunächst, es gilt die Vorschrift des § 56 ZVG, danach gehen „die Rechte und Pflichten mit Zuschlag auf den Ersteher über“....
Merkwürdig, dass dies der/die Terminsrechtspflegerin nicht im Termin allen mitgeteilt hat?!

1. Heute habe ich durch den Ex-Eigentümer erfahren, dass es dort Heizwasser und Heizung nicht funktionieren. Er meinte, dass ich mich darum kümmern muss. Die Firma, die für die Heizungsanlage zuständig war, hat mir mitgeteilt, dass sie damit nichts mehr zu tun haben. Wie lange habe ich Zeit mich darum zu kümmern?
...
Das verhält sich wie bei einem normalen rechtsgeschäftlichen Hauskauf.....Im Grunde liegt die Verpflichtung jetzt bei Ihnen, wenn ein Handeln erforderlich ist..also unverzüglich wenn die Heizungsanlage nicht läuft.

2. Bezüglich der Miete und Nebenkosten: ab wann muss ich die Nebenkosten, falls es zu viel bezahlt wurde, zurückzahlen? Nur ab dem Zeitpunkt des Zuschlags oder für das ganze Jahr? Kann ich ab nächsten Monat die Miete vom Ex-Eigentümer verlangen? Gibt es rechtlich einen Weg das Geld vom Ex-Eigentümer einzutreiben, falls er dies nicht freiwillig gibt?

.....
Hier gilt das Gleiche. Mit dem Tag des Zuschlags tragen Sie Rechte und Pflichten. Die Nebenkosten müssen Sie auch erst ab Zuschlag tragen bzw. zurückerstatten.
Der Zuschlagsbeschluss kann auf Antrag bei dem Vollstreckungsgericht für „vollstreckbar“ erklärt werden, durch die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung. Damit können Sie die Räumung beantragen, wenn der Eigentümer nicht freiwillig räumt. Die Miete können Sie B Zuschlag vom Ersteher fordern....

3. Welches Recht habe ich, wenn der Ex-Eig. mein Haus vor der Übernahme beschädigt? Oder Sachen daraus entwendet? ( Bad und Spülbecken herausgerissen etc.)

..... Auch hier normale Schadenersatzansprüche wie im Fall ohne Versteigerung...

4. Am 30.11 findet die Übergabe mit dem alten Eigentümer statt. Hat jemand Tipps, auf was ich alles achten muss und was ich von ihm fordern soll?

......
Auf jeden Fall sollten Sie einen neutralen Zeugen mitnehmen, ein Protokoll führen und Fotos machen und das Protokollauch vom Eigentümer unterschreiben lassen...
Mein Rat bleiben Sie gelassen, alles wird sich finden und gut ausgehen....

harry17
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Re: MFH ersteigert und nun...?

Beitragvon harry17 » 04.12.2017, 10:14

Hallo Addi,
danke für die schnelle Antwort. Aus dem ganzen Stress der letzten Tagen habe ich leider noch nicht geschafft, mich zu bedanken. :)

2. Bezüglich der Miete und Nebenkosten: ab wann muss ich die Nebenkosten, falls es zu viel bezahlt wurde, zurückzahlen? Nur ab dem Zeitpunkt des Zuschlags oder für das ganze Jahr? Kann ich ab nächsten Monat die Miete vom Ex-Eigentümer verlangen? Gibt es rechtlich einen Weg das Geld vom Ex-Eigentümer einzutreiben, falls er dies nicht freiwillig gibt?

.....
Hier gilt das Gleiche. Mit dem Tag des Zuschlags tragen Sie Rechte und Pflichten. Die Nebenkosten müssen Sie auch erst ab Zuschlag tragen bzw. zurückerstatten.
Der Zuschlagsbeschluss kann auf Antrag bei dem Vollstreckungsgericht für „vollstreckbar“ erklärt werden, durch die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung. Damit können Sie die Räumung beantragen, wenn der Eigentümer nicht freiwillig räumt. Die Miete können Sie B Zuschlag vom Ersteher fordern...


Mein Problem nach der Übergabe : der Eigentümer will mir die Mietverträge nicht geben sowohl als auch die Kaution. Er hatte versucht bei den Mietern die Miete für diesen Monat abzukassieren, jedoch habe ich das Geld bereits eingefordert. Meine Frage ist, ob der Miete mir gegenüber einen Anspruch auf herausgabe der Kaution hat, obwohl ich die Kaution vom ehem. Eigentümer nicht kriege?




Darf ich wenn der Ex-Eig. nicht umziehen will einfach eine Schlüsselfirma anrufen und das Schloss austauschen lassen?


Der ehem. Eigentümer hat während seine Zeit eine Satellitenanlage für das gesamte Haus bauen lassen, nun will dafür Abschlag bekommen. Er meinte, dass dies nicht zum Haus gehört. Wie sieht dies rechtlich? Müssen wir diese Anlage bezahlen oder nicht?

danke im Voraus für die Antwort.

Addi
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Re: MFH ersteigert und nun...?

Beitragvon Addi » 04.12.2017, 16:49

1.Mein Problem nach der Übergabe : der Eigentümer will mir die Mietverträge nicht geben sowohl als auch die Kaution. Er hatte versucht bei den Mietern die Miete für diesen Monat abzukassieren, jedoch habe ich das Geld bereits eingefordert. Meine Frage ist, ob der Miete mir gegenüber einen Anspruch auf herausgabe der Kaution hat, obwohl ich die Kaution vom ehem. Eigentümer nicht kriege?

........
Ja, das ist so. Wenn der Eigentümer „klamm“ ist, hat dieser meist die Kaution vorab schon verbraucht anstatt diese separt auf ein Anderkonto anzulegen. Der neue Eigentümer ist dem Mieter jedoch verpflichtet diesem die Kaution zurückzuzahlen, wenn dieser auszieht...
Ihnen bleibt lediglich ein Ersatzanspruch gegen den alten Eigentümer, was jedoch meist nicht Einbringung sein wird.


2.Darf ich wenn der Ex-Eig. nicht umziehen will einfach eine Schlüsselfirma anrufen und das Schloss austauschen lassen?

....... ganz klar, leider Nein. Der alte Eigentümer könnte eine einstweilige Verfügung beantragen wegen verbotener Eigenmacht. Probates Mittel: kündigen Sie einen Fenstertausch an, lassen sie alle Fenster ausbauen und erst im Nächsten Jahr einbauen......vermutlich ist der alte Eigentümer bis dahin ausgezogen, oder halt legal mit der „ vollstreckbaren Ausfertigung“ des Zuschlagsbeschlusses den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.....


3. Der ehem. Eigentümer hat während seine Zeit eine Satellitenanlage für das gesamte Haus bauen lassen, nun will dafür Abschlag bekommen. Er meinte, dass dies nicht zum Haus gehört. Wie sieht dies rechtlich? Müssen wir diese Anlage bezahlen oder nicht?

.......Meines Erachtens ist eine Satellitenanlage „Zubehör“, wenn diese Anlage nicht gesondert im Gutachten bewertet und ausgewiesen worden ist. Von daher könnte der alte Eigentümer diese ausbauen uNd mitnehmen.
Vorschlag, Verrechnung mit der Kaution, oder sie gewähren ihm die Möglichkeit diese abzubauen, was er vermutlich alleine nicht machten kann/will, weil er halt „klamm“ ist.....

harry17
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Re: MFH ersteigert und nun...?

Beitragvon harry17 » 05.12.2017, 22:16

1.Mein Problem nach der Übergabe : der Eigentümer will mir die Mietverträge nicht geben sowohl als auch die Kaution. Er hatte versucht bei den Mietern die Miete für diesen Monat abzukassieren, jedoch habe ich das Geld bereits eingefordert. Meine Frage ist, ob der Miete mir gegenüber einen Anspruch auf herausgabe der Kaution hat, obwohl ich die Kaution vom ehem. Eigentümer nicht kriege?

........
Ja, das ist so. Wenn der Eigentümer „klamm“ ist, hat dieser meist die Kaution vorab schon verbraucht anstatt diese separt auf ein Anderkonto anzulegen. Der neue Eigentümer ist dem Mieter jedoch verpflichtet diesem die Kaution zurückzuzahlen, wenn dieser auszieht...
Ihnen bleibt lediglich ein Ersatzanspruch gegen den alten Eigentümer, was jedoch meist nicht Einbringung sein wird.


Man oh man worauf habe ich mich da bloß eingelassen :? :cry: . Ich muss also damit rechnen, dass ich das Geld nie wieder kriegen werde? :(

2.Darf ich wenn der Ex-Eig. nicht umziehen will einfach eine Schlüsselfirma anrufen und das Schloss austauschen lassen?

....... ganz klar, leider Nein. Der alte Eigentümer könnte eine einstweilige Verfügung beantragen wegen verbotener Eigenmacht. Probates Mittel: kündigen Sie einen Fenstertausch an, lassen sie alle Fenster ausbauen und erst im Nächsten Jahr einbauen......vermutlich ist der alte Eigentümer bis dahin ausgezogen, oder halt legal mit der „ vollstreckbaren Ausfertigung“ des Zuschlagsbeschlusses den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.....


Keine schlechte Idee das mit dem Austauschen der Fenstern, aber ich habe Angst, dass er die Heizungen auf hochtouren dreht anstatt auszuziehen. Wie funktioniert es mit dem Gerichtsvollzieher? Muss ich dies beim Gericht beantragen? wenn ja an welches Gericht soll ich mich wenden?

Tut mir Leid für meine vielen Fragen. Aber ich bin noch ganz neu bei der Sache und habe so gut wie null Ahnung.

Addi
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Re: MFH ersteigert und nun...?

Beitragvon Addi » 06.12.2017, 08:30

hallo Harry,

nicht verzagen, so läuft es in ca. 30% aller ZVs....
Dafür haben Sie ja auch vermutlich weniger geboten, als der Verkehrswert ausgewiesen war. Die Differenz, also Ihr vermeintlicher Gewinn deckt dieses Risiko ab.....

Bevor Sie eine Zwangsräumung mit Kosten von ca. 5.000,-EUR bis 10.000,-EUR , je nach dem wie viel zu räumen ist, beauftragen gebe ich folgenden Tipp.
Der alte Eigentümer ist zahlungsunfähig. Ergo hat er kaum Eigeninteresse auszuziehen, weil er keine Miete zahlen kann, den Umzug nicht hinbekommt...oder beides und anderes.
SIE können ihm behilflich sein, wenn er sich auf ein Gespräch einlässt.
Bieten Sie ihm an ihm bei der Wohnungssuche, dem Umzug zu helfen....nimmt er es dankend an, ist dieser Einsatz "günstiger", als jede Zwangsräumung.
Zwangsräumungen können und werden oftmals durch "Vollstreckungsschutzanträge" blockiert, behindert und aufgeschoben.
Geht es nicht anders, ist das Gericht am Wohnort des Schuldners das richtige Vollstreckungsgericht. Dazu bedarf es der vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses - beim Vollstreckungsgericht zu beantragen- und eines Auftrages- formlos, schriftlich an den zuständigen Gerichtsvollzieher...

Nicht den Mut verlieren...er klappt schon

harry17
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Re: MFH ersteigert und nun...?

Beitragvon harry17 » 06.12.2017, 18:58

Hallo Addi,

Danke für die Antworten. Hoffentlich wird er sich auf mein Angebot einlassen. Ich verliere langsam meine Geduld. Ihnen schöne Adventzeit.

Hurzel
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Re: MFH ersteigert und nun...?

Beitragvon Hurzel » 18.03.2018, 22:36

Hallo,
dürfte ich fragen, wie das Thema weitergegangen ist? Vielleicht können wir Anderen daraus ja auch was lernen ;-)
Besten Dank!


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