ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Guten Tag,
Ich bin einer der Erben in einer ungeteilten Erbengemeinschaft die zerstritten ist und vermutlich durch eine Versteigerung aufgelöst werden muss.

Die beiden Erben haben je eine Doppelhaushälfte geerbt, die unterschiedlich gross sind und sich in einem unterschiedlichen Erhaltungszustand befinden. Der Erblasser hat einen Wertausgleich verfügt.

Auf einem Haus ist eine Grundschuld für die Pflegekosten der Mutter eingetragen.

Beispiel:

Wert des Hauses A 200000 - laut Gutachten - Erbe A
Wert des Hauses B 100000 - laut Gutachten - Erbe B

Müssen beide Häuser in einem Los versteigert werden, da wir noch eine ungeteilte Erbengemeinschaft sind?

Oder kann man die Häuser in einem Versteigerungstermin - aber einzeln hintereinander versteigern lassen?

Wenn beide Häuser gemeinsam in einem Los versteigert werden müssen, wie wäre dann die Aufteilung des Versteigerungserlöses wenn zum Beispiel die Häuser für 150000 versteigert würden? bekäme dann jeder Erbe nur die Hälfte - was ich annehme.

Wie muss die Frage der Grundschuld behandelt werden, die ja zu 50/50 von beiden Erben abzulösen ist, da es sich um die Pflegekosten der Mutter handelt?

Gerne höre ich von Ihnen.

Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Unterstützung.

diax

Zunächst.....
Es ist richtig, dass Immobilien einer Erbengemeinschaften im Wege der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung in einen geldwerten Ersatz "umgewandelt" werden können, um diesen dann zu verteilen.
Wenn die Erbengemeinschaft "ungeteilt" ist es sich um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft handelt, dann umfasst das Erbe den gesamten Nachlass des Erblassers, einschließlich der beiden Grundstücke.
Von daher kann es nicht sein das A und B jeder eine Haushälfte geerbt hat und nebenbei einer ungeteilteten Erbengemeinschaft angehören.
Entweder handelt es sich um ein sogenanntes "Vermächtnis", dann fällt der Grundbesitz nicht in den Nachlass der Erbengemeinschaft oder der Wille des Erblassers bestimmt nicht eindeutig die Haushälften zum Vermächtnis der Erben A und B.
Dies sollten sie bitte vorab abklären, bevor Detailfragen gestellt und beantwortet werden können.
Zum einen muss sich dies aus dem Erbschein ergeben, zum anderen aus der Grundbucheintragung.....
Bitte überprüfen sie dies bitte vorab, um die Fallgestaltung lösbar zu beantworten....

Guten Tag Addi,

meine Mutter hat ein notarielles Testament verfassen lassen. Sohn A erbt Haus A, Sohn B Haus B, allerdings einen Wertausgleich zwischen den Häusern verfügt. Das andere Erbe sind Möbel, Schmuck, etc. über das keine Uneinigkeit besteht. Haus A ist sehr gepflegt, Haus B vernachlässigt, die Häuser und Grundstücke sind nicht gleichgross, auch aus diesem Grund kann auf den testamentarisch verfügten Wertausgleich nicht verzichtet werden.

Ich hoffe ich habe Deine Fragen umfassend und korrekt beantwortet.

Gerne höre ich von Dir und bedanke mich im Voraus für Deine Antwort.

MfG diax

Wie gesagt...
Einzelne Gegenstände kann man nicht vererben, nur durch ein Vermächtnis übertragen.
Sie sollten das Testament beim Nachlassgericht einreichen, damit aufgrund dessen ein Erbschein erteilt wird.
Aufgrund des Erbscheins können gegebenenfalls Vermächtnisse zugeordnet werden.
Wenn tatsächlich A und B jeweils ein Hausgrundstück erben und jeweils alleine im Grundbuch eingetragen werden, erübrigt sich eine Teilungsversteigerung.
Darüberhinaus ist eine Teilungsversteigerung immer die schlechteste Lösung. Sich untereinander einigen ist immer die beste Lösung. Einigen bedeutet natürlich auch ein gegenseitiges Nachgeben....

Guten Tag Addi,

ich danke für Deine Antwort. Wir hatte kürzlich einen Gerichtstermin, der Richter sah keinen anderen Weg als die Versteigerung, er hat daraufhin eine Meditation vorgeschlagen, die beide Seiten versuchen wollen, ich gehe allerdings davon aus, dass diese scheiteren wird.

Daher meine Rückfragen und meine Unsicherheit.

In der Vergangenheit hatte mein Notar keine Möglichkeit gesehen auf Grund des Testamentes einen Erbschein zu erhalten. Meine Anwältin wollte diesen beantragen ist aber ebenfalls gescheitert.

Sehr verworrene und für mich undurchschaubare Situation.

Gerne höre ich von Dir.

MfG Diax

hmm.
dann wir es so sein, dass noch die "Erblasserin" als Eigentümerin im Grundbuch steht.
Eine Teilungsversteigerung (TV) ist nur möglich, wenn die Erben in Erbengemeinschaft in Bruchteilen oder zur Gesamten Hand im Grundbuch eingetragen sind oder das Erbe nachgewiesen ist. Dies kann durch einen formgültigen Erbschein erfolgen, nicht nur durch ein Testament.....
Belastende Grundpfandrechte auf den Anteilen der Antragsteller bleiben bestehen müssen mit ausgeboten werden sprich übernommen und auch gezahlt werden. Entweder an die dinglich eingetragenen Gläubiger oder den anderweitig Berechtigten (Eigentümergrundschuld/Abtretungsgläubiger...)
Eventuell sind Ausgleichs Beträge zu ermitteln und ins geringste Gebot aufzunehmen.
Dies ist aber erst der 3.Schritt eines TV Verfahrens. Meist einigen sich die Erben doch vorab und eine Versteigerung kann vermieden werden...

Hallo Addi,

ich danke für Deine rasche Antwort. Im Grundbuch sind die beiden Erben als Erbengemeinschaft eingetragen.

Ich war heute beim zuständigen Amtsgericht, ein Erbschein wird nicht erstellt, da ein notarielles Testament vorliegt.

Habe mir heute auch eine Zwangsversteigerung angehört, schadet ja nicht.

Auch mit der Mitarbeiterin der Zwangsvollstreckungsstelle und des Nachlassgerichtes ausführlich gesprochen.
Es gibt entweder die Einigung oder den Antrag auf Teilungsversteigerung.

Muss man in einem Los - beide Häuser gleichzeitig versteigern (hatte vergessen diese Frage zu stellen) oder jedes Haus einzeln und nacheinander?

Wie / wann muss die Grundschuld abgelöst werden.

Daher würde ich gerne auf meine Ausgangsfrage zurückkommen, wie würde die Aufteilung gemacht werden müssen?

Gerne höre ich von Dir.

Mit freundlichen Grüssen

diax

Muss man in einem Los - beide Häuser gleichzeitig versteigern (hatte vergessen diese Frage zu stellen) oder jedes Haus einzeln und nacheinander?

.....
maßgeblich ist wie der Grundbesitz im Grundbuch eingetragen ist. Versteigert werden grundsätzlich die im Bestandsverzeichnis verzeichneten Grundstücke(Flurstücke). Ob und inwieweit diese bebaut sind ist für die Immobiliarversteigerung zunächst unerheblich.
So wie ich es verstehe sind beide Häuser in einem Grundbuch verzeichnet. Aber ist nur ein Flurstück mit einem Haus bebaut oder mit beiden...oder zwei Flurstücke mit jeweils getrennten Häusern? Das wäre noch zu klären...
Soweit beide Häuser auf einem oder zwei Flurstücken eingetragen sind werden die Flurstücke in einem Versteigerungstermin versteigert.
Sollte je ein Haus auf einem gesonderten Flurstück stehen, können die Flurstücke, mit dem darauf bebautem Haus, auf Antrag auch separat versteigert werden, so dass jeder Erbe auf SEIN ihm zugedachtes Haus bieten kann.
Ist nur ein Flurstück mit beiden Häusern bebaut ist es nicht möglich auf die "Häuser" getrennt zu bieten, weil ja nicht auf die Häuser geboten wird, sondern auf das eine Grundstück (Flurstück) .....

Wie / wann muss die Grundschuld abgelöst werden ?

Besser ist es dies vor einer Versteigerung zu klären, um diese Rechte vorab im GB zu löschen. Sind diese Rechte nicht gelöscht, bleiben diese bestehen und sind von einem Ersteher zu übernehmen. Dieser muss den übernommenen dinglichen Betrag ablösen/zahlen, wenn er eine Löschung nach dem Termin möchte.

Daher würde ich gerne auf meine Ausgangsfrage zurückkommen, wie würde die Aufteilung gemacht werden müssen?
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da sie in ungeteilter Erbengemeinschaft eingetragen sind, bleibt auch ein eventueller Versteigerungserlös ungeteilt. Das heißt, nach Abzug der Kosten steht der Erlös der Erbengemeinschaft ungeteilt zu. WIE eine Aufteilung und Zuteilung unter den Erben erfolgen soll, ist von beiden Erben übereinstimmend dem Gericht mitzuteilen. Erfolgt kein einheitlicher Verteilungsvorschlag/Aufteilungsanordnung, wird der Übererlös bei Gericht hinterlegt. Damit ist die Versteigerung beendet.
Aus der Hinterlegung kommt der Geldbetrag dann nur durch ebenfalls "übereinstimmende Auszahlungsanordnung" oder durch ein gerichtliches Urteil.....

Guten Tag Addi,

Zuerst einmal herzlichen Dank, langsam, langsam lichtet sich der Nebel.

Wir sind zwar eine ungeteilte Erbengemeinschaft, meine Mutter hat den beiden Söhnen aber bestimmte Häuser vererbt/übertragen und einen Wertausgleich verfügt.

Im Grundbuch sind die Häuser/Grundstücke unter getrennten Flurstücken ausgewiesen. Und als "in Erbengemeinschaft" sind die beiden Erben aufgeführt. Grundlage der Eintragung: "Auf Grund Erbfolge(nnnnn) berichtigt am.....

Es ist daher sicherlich sinnvoll die beiden Häuser in einem Versteigerungstermin - aber getrennt zu versteigern, damit der Wunsch der Erblasserin in Erfüllung geht, dem jeweiligen Sohn sein ihm zugedachtes Haus zu übertragen bzw. den Wert des jeweiligen Hauses zu erhalten.

Ich habe mich heute in der Zwangsversteigerungsstelle des Amtsgerichtes erkundigt, man kann es so oder so machen. Die Versteigerung in einem Los würde allerdings die Aufteilung der Versteigerungssumme komplizieren.

Vorgeschaltet werden muss auf jeden Fall ein Sachverständigengutachten, dass den Wert der beiden Häuser getrennt ermittelt.

Jetzt ist meine Frage: wie wird der Wertausgleich ermittelt?

Auf Basis des Gutachtens oder auf Basis des Versteigerungserlöses? Gibt es zwingende Rechtsvorschriften, die zu beachten sind?

Logisch erscheint mir die Aufteilung auf Basis des Sachverständigen Gutachtens, da Versteigerungsergebnisse nicht unbedingt mit den jeweiligen Immobilienwerten übereinstimmen müssen.

Gerne höre ich von Dir und besten Dank im Voraus.

diax

...
Nicht verständlich für mich ist, warum überhaupt eine TV in Betracht gezogen wird?
Wenn 2 Grundstücke mit jeweils einem Haus bebaut sind, die jeweils einem Erben zugesprochen sind, dann können die beiden Erben doch notariell erklären, das Erbe A das Grundstück 1 mit dem Haus A und der Erbe B das Grundstück 2 mit dem Haus B übertragen bekommt?
Wo ist da jetzt das Problem?
Ein Sachverständigengutachten für beide Immobilien kann man preiswerter im freihändigen Auftrag erhalten als über den gerichtlichen Auftrag, weil dort die Gutachten meist umfangreicher sind.....
Haben sie dann den Wert beider Grundstücke kann der Ausgleich unter zu Grundelegung der restlich valutierenden Grundschuldbeträge rechnerisch ermittelt werden......
Was soll eine TV bringen ?