Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Sie haben Fragen zu Zwangsversteigerungen? Dann tauschen Sie sich hier mit anderen Forumsteilnehmern aus. *** Die im Forum gegeben Auskünfte stellen selbstverständlich keine Rechtsberatung dar. Eine Haftung ist ausgeschlossen! ***

Moderator: Alfred_Hilbert

Einalem84
Beiträge: 6
Registriert: 03.03.2016, 18:45

Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Einalem84 » 03.03.2016, 19:16

Guten Abend!

Wir planen ein Haus zu ersteigern, es würden jedoch vorrangige Belastungen im Grundbuch bestehen bleiben, nämlich
Abt. II Wohnrecht

Abt. III
Rang 1 Grundschuld
Rang 2 Grundschuld
Rang 3 Grundschuld

Fragen zum Wohnrecht:
Nach Auskunft der Prozessbevollmächtigten der vollstreckenden Gläubigerin ist die Berechtigte des Wohnrechts im Ausland wohnhaft und nicht auffindbar. Im Verfahren wurde ein Zustellungsbevollmächtigter bestellt. Das Wohnrecht ist vorrangig und bleibt bestehen. Im Gutachten findet sich ein Auszug aus der Bewilligungsurkunde, demnach bestünde das Wohnrecht lediglich an einem kleinen Teil des Hauses, räumlich getrennt von der Hauptwohnung. Dieses Risiko wäre für uns kalkulierbar, die Berechtigte ist auch schon ziemlich alt (wenn sie noch lebt). Trotzdem wäre mir wohler, wenn ich die Bewilligungsurkunde einsehen könnte, schließlich kann ich mich ja nicht darauf verlassen, dass der Gutachter alles relevante übernommen hat. Ich möchte beispielsweise ausschließen, dass Rechte an Gemeinschaftseinrichtungen (Bad, Küche, Keller, Garten) bestehen. Ein Einsichtsrecht habe ich ja leider als Interessent nicht, aber haben dies die Gläubiger? Das Grundbuch habe ich über die Gläubiger einsehen können, aber könnte dieser auch die Bewilligungsurkunde anfordern oder mich hierzu bevollmächtigen? Könnte der Gläubiger die Akte bei Gericht einsehen und bestenfalls eine Kopie bekommen (die Bewilligungsurkunde liegt dem Gericht vor)?

Grundschulden:
Zwei der eingetragenen Grundschulden bestehen (lt. Grundbuch) für unsere finanzierende Bank.
1. Können wir diese Grundschulden später in dinglicher Haftung bestehen lassen und diese als Sicherheit für unseren Darlehensvertrag nutzen?
2. Die Beträge der Grundschulden müssen auf jeden Fall gezahlt werden? Können wir zumindest bezüglich der Zinsen mit unserer Bank verhandeln?
3. Kann ich mich irgendwie hinsichtlich einer eventuellen Abtretung, welche nicht im Grundbuch eingetragen wurde, absichern? Kann meine Bank mir darüber Auskunft geben, ob sie noch Gläubigerin ist oder die Grundschulden abgetreten hat (Termin mit unserer Bank haben wir nächste Woche)?

Fragen über Fragen, für Ihre Hilfe bedanke ich mich bereits im Voraus!

Addi
Beiträge: 369
Registriert: 22.10.2014, 10:00

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Addi » 04.03.2016, 07:51

...
der Weg kann über das Vollstreckungsgericht gehen, indem Sie den/die zuständigen Rechtspfleger/in um Auskunft bitten aber natürlich auch über den Weg der betreibenden Gläubigerin.
Hinsichtlich des vorrangigen Wohnrechts kann die betreibende Gläubigerin den Antrag stellen, dass dieses Recht bei der Aufstellung des Geringsten Gebotes insoweit Berücksichtigung findet, als das dieses gem. § 59 ZVG nicht in den bestehenbleibenden Teil mit aufgenommen wird und erlöschen soll.
Da eine Beeinträchtigung des Wohnrechtsinhabers vorliegt dieser nicht zustimmen kann, müsste ein sogenanntes "Doppelausgebot" erfolgen, so dass Bietinteressenten wählen können auf welche Art sie bieten möchten.

Hinsichtlich der Grundpfandrechte die Bestehen bleiben ist das gleiche Prozedere möglich. Erfolgen kann dies in enger Absprache mit der betreibenden Gläubigerin, auch im Hinblick auf die Vereinbarung zum Eintritt in die dingliche Übernahme dieser Rechte und der nicht akzessorischen Schuldübernahme aus dem Darlehensvertrag bzw. einem neu abzuschließenden Darlehensvertrag....

Einalem84
Beiträge: 6
Registriert: 03.03.2016, 18:45

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Einalem84 » 04.03.2016, 17:44

Hallo und erst einmal vielen Dank für die Antwort.

Die zuständige Rechtspflegerin habe ich natürlich zuerst um Auskunft gebeten, da wurde ich aber relativ schnell mit dem Hinweis auf mein nicht bestehendes Einsichtsrecht abgefertigt, ich solle von dem ausgehen was im Gutachten stehe, das könnte ich natürlich einsehen. Das bringt mich nicht weiter, von daher hab ich die vollstreckende Gläubigerin um Mithilfe gebeten.

Das Prozedere nach § 59 ZVG ist mir jetzt nicht so ganz klar. Müsste die Berechtigte des Wohnrechts nicht zustimmen wenn der Zuschlag zu den geänderten Bedingungen erteilt werden soll? Wird das Wohnrecht dann gelöscht? Das scheint mir ja ohne die Zustimmung der Berechtigte ziemlich unwahrscheinlich. Oder wird es lediglich im geringsten Gebot nicht berücksichtigt? Und was passiert dann mit dem Recht wenn der Zuschlag erteilt wird?

Betreffend die Grundschulden verstehe ich jetzt leider gar nichts mehr: Bei einem Gebot zu geänderten Bedingungen würde demnach der Betrag der Grundschulden nicht mehr in das geringste Gebot fließen, ich würde aber das Risiko eingehen in ein mir nicht bekanntes Schuldverhältniss mit allen Pflichten (und Rechten?) einzutreten, sprich die Darlehensverträge des SChuldners? Und wenn ich Glück(oder Pech?) habe valutieren die Grundschulden gar nicht mehr? Was passiert denn wenn die Banken schon Löschungsbewilligungen verschickt haben oder die Grundschulden abgetreten wurden? Nur zur Klarstellung, die vollstreckende Gläubigerin ist keine der Banken.

Und zu guter Letzt müsste ich die betreibende Gläubigerin noch auf die Möglichkeit hinweisen da diese dann den Antrag stellen müsste...

Addi
Beiträge: 369
Registriert: 22.10.2014, 10:00

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Addi » 04.03.2016, 19:46

Hallo Melanie,

Gut, hinsichtlich der Auskunft der zuständigen Rechtspflegerin hat diese natürlich Recht. Ein berechtigtes Interesse für eine Grundbucheinsicht könnte nicht gesehen werden. Versuchen Sie mal direkt den Gang zum Grundbuchamt unter Hinweis auf die beabsichtigte Ersteigerung dieses Grundstücks und der Ungewissheit hinsichtlich der Bestellungsbedingungen des Wohnrechts. Meist erlischt ein solches Recht mit dem Tode des Berechtigten.....

Richtig ist auch, dass bei dem Antrag nach $ 59 ZVG der Berechtigte selbst auch mit zustimmen muss. Dies wird mangels Erreichbarkeit schwerlich erfolgen. Sollte eine Zustimmung oder ein Doppelausgebot erfolgen, würde das Wohnungsrecht mit einem Zuzahlungsbetrag bewertet werden müssen, was eigentlich im Verkehrswertgutachten zu erfolgen hat. Ob eine Antragstellung nach $ 59 ZVG möglich ist kann Ihnen aber dann die Rechtspflegerin auch vor dem Termin mitteilen.....

Das Erlöschen bestehenbleibender Grundpfandrechte Erfolgt häufig dann, wenn diese Rechte nicht mehr valutieren und die Löschungsbewilligung bereits erteilt ist. Der Nennbetrag würde dann in den bar zuzahlenden Teil des Geringsten Gebotes aufgenommen werden. Sie übernehmen dann nur den Nennbetrag zuzüglich dinglicher Zinsen ab Zusachlag bei bestehenbleibenden Rechten. .......

Was Sie gar nicht gesagt haben, wie hoch sich der Verkehrswert beläuft und wie hoch der Nennbetrag der 3 Grundschulden ist. Vermutlich wird das Geringste Gebot rechnerisch weit über dem Verkehrswert liegen, so dass sich ein "Ersteigern" wirtschaftlich nicht lohnt.
Die nachrangig betreibende Gläubigerin trägt allein das Kostenrisiko, wenn das Grundsrück nicht versteigerbar ist......

Einalem84
Beiträge: 6
Registriert: 03.03.2016, 18:45

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Einalem84 » 05.03.2016, 11:00

Das passt schon.
Der Verkehrswert (allerdings ohne Wohnrecht) beläuft sich auf 306.000,00 EUR, die noch eingetragenen Grundschulden betragen insgesamt 140.000,00 DM. Das geringste Gebot lag im ersten Termin bei ca. 68.000,00 EUR, Wertgrenzen gelten jetzt nicht mehr. Das Wohnrecht wurde im Gutachten aber weder bewertet noch beziffert, das habe ich nochmals nachgeprüft.

Ich werde jetzt in der nächsten Woche noch einmal abschließend versuchen mehr über das Wohnrecht und die Grundschulden herauszufinden, danach werden wir wohl unsere Entscheidung treffen ob wir überhaupt bieten oder nicht. In jedem Fall schon einmal vielen Dank für die Informationen und Hinweise! Ich werde berichten.

LG Melanie :wink:

Addi
Beiträge: 369
Registriert: 22.10.2014, 10:00

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Addi » 08.03.2016, 11:24

...
gut, dann sind wir auch in diesem Fall gespannt wie es denn ausgeht

Einalem84
Beiträge: 6
Registriert: 03.03.2016, 18:45

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Einalem84 » 10.03.2016, 18:52

Ein kurzer Zwischenstand:

Da der Gläubiger etwas "zäh" war, habe ich nun doch alle Hebel in Bewegung gesetzt und recherchiert und siehe da: ich habe ja doch ein Einsichtsrecht, es gibt ja den § 42 ZVG, das hat die Rechtspflegerin wohl "vergessen" zu erwähnen. Ganz unabhängig davon habe ich sogar ein Einsichtsrecht gem. § 12 GBO, so dass ich die Urkunde mittlerweile -ohne weitere Probleme- vom Grundbuchamt erhalten habe.

Mit diesen Informationen konnten wir unsere Entscheidung jetzt treffen: Wir werden unser Glück versuchen. Nächste Woche haben wir Termin mit unserer Bank, hier erhoffe ich mir noch ein paar Informationen bezüglich der noch eingetragenen Grundschulden und dann steht auch fest bis zu welcher Höhe wir mitbieten wollen und können.

Einalem84
Beiträge: 6
Registriert: 03.03.2016, 18:45

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Einalem84 » 11.04.2016, 22:06

Jetzt wird es langsam ernst bei uns...
Diese Woche steht unser Versteigerungstermin an und die Aufregung steigt.

Ich hatte noch einen Termin mit dem RA der Gläubigerin, da ging es dann plötzlich darum ob wir das Haus nicht im freihändigen Verkauf erwerben möchten, wahrscheinlich würde der Versteigerungstermin abgesagt, da ein weiterer Interessen einen Kaufpreis von mehr als 50 % des Verkehrswertes geboten habe. Schließlich war aber klar, dass ein solcher Kaufvertrag nicht mehr abzuwickeln wäre. Wir haben dankend abgelehnt und um Information gebeten, falls der Termin abgesagt würde. Man hat uns dann informiert das der Termin stattfinden würde.

Die vorrangig eingetragenen Grundschulden valutieren zwar nicht mehr, aber die Rückgewähransprüche wurden von der betreibenden Gläubigerin gepfändet. Wie wäre denn hier der weitere Ablauf? Die Grundpfandrechte sollten eigentlich dinglich bestehen bleiben und als Sicherheit für unsere Finanzierung genutzt werden. Das ich den Nennbetrag zurückzahlen muss ist klar, nur an wen? Ich möchte ja auch nicht doppelt zahlen. Unser Berater bei der Bank war übrigens zunächst der Meinung wir müssten gar nichts bezahlen da den Rechten ja keine persönlichen Forderungen mehr zu Grunde lägen (da war die Pfändung noch nicht bekannt). Das stimmt doch so nicht, oder? Selbst wenn diese Pfändung nicht erfolgt wäre, wäre die Bank doch gegenüber dem Sicherungsgeber verpflichtet die Grundschuld zu verwerten und den entsprechenden Übererlös an den Schuldner auszukehren?

Das Haus steht ja schon lange unzweifelhaft leer, für den Fall das wir den Zuschlag erhalten, dürften wir mit Hilfe eines Schlüsseldienstes direkt ins Haus? Die Gefahren gehen ja auch auf uns über und wir möchten zumindest bis zur Rechtswirksamkeit des Zuschlags Sicherungsmaßnahmen ergreifen. Wie finde ich heraus bei welcher Versicherung das Haus bisher versichert war? Vom Eigentümer sind wohl keine Informationen zu erwarten, er lebt auch nicht mehr in Deutschland. Kann ich einfach eine neue Versicherung abschließen?

Diesbezüglich stellt sich mir auch die Frage wann der Zuschlagsbeschluss rechtswirksam wird? Dieser muss dem Schuldner ja zugestellt werden, erfolgt die Information von Seiten des Gerichts automatisch? Kann, muss oder sollte ich Akteneinsicht beantragen um in dieser Sache Sicherheit zu haben? Das könnte ja aufgrund des Wohnorts des Eigentümers etwas schwierig werden...

Viele Grüße!

Addi
Beiträge: 369
Registriert: 22.10.2014, 10:00

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Addi » 12.04.2016, 14:02

also vorab....
die Pfändung von Rückgewährsansprüchen und die Geltendmachung gegenüber dem Vollstreckungsgericht hat sie als "Bietinteressent" überhaupt nicht zu interessieren, weil es sie überhaupt nicht betrifft. Diese Dinge muss das Vollstreckungsgericht, die Rechtspflegerin bei der Verteilung des Erlöses beachten....
Auch müssen sie nie doppelt irgendeinen Erlös zahlen.
Bleiben Rechte bestehen, übernehmen sie die dingliche Haftung des übernommenen Betrages ab Zuschlag. Eine persönliche Schuldübernahme tritt nur im Fall des § 53 Abs. 2 ZVG ein. Hierzu bedarf es aber einer "direkten" Anmeldung des Schuldners, wenn er für die Forderung persönlich haftet und vor der Aufforderung von Geboten im Termin die Forderung unter Angabe ihres Betrages und Grundes anmeldet und auf Verlangen des Gerichts oder eines Beteiligten glaubhaft macht.
Dies ist in meiner mehr als 20 jährigen Praxis bislang 1 oder 2 x erfolgt, von daher nicht zu befürchten.

Der Zuschlag wird mit der Verkündung wirksam gem.§ 89 ZVG.
Er bedarf grundsätzlich keiner Rechtskraft um hieraus Rechte herzuleiten(§ 56 ZVG). Allerdings könnte er nach Verkündung aufgehoben werden, falls ein Rechtsmittel eingelegt wird und Gründe für eine Aufhebung vorliegen.
Die ist in meiner 20 jährigen Praxis ebenfalls sehr selten vorgekommen.

Sie können also, sollte der Zuschlag im Termin erteilt werden, sofort mit einem Schlüsseldienst und einem Zeugen zu dem ersteigerten Objekt fahren, um es in Besitz zu nehmen.
Über eine Wohngebäudeversicherung müsste die betreibende Gläubigerin Auskunft geben können. Auch ist es möglich von ihnen per Datum xy eine Wohngebäudeversicherung unter der Bedingung abzuschließen, dass sie an diesem Tag xy auch den Zuschlag erhalten....
viel Erfolg

Einalem84
Beiträge: 6
Registriert: 03.03.2016, 18:45

Re: Risiko und Möglichkeiten bei vorrangig eingetr. Rechten

Beitragvon Einalem84 » 13.04.2016, 12:10

Sicher? Ich dachte die bestehen bleibenden Rechte haben mit dem Versteigerungserlös und der Verteilung nichts zu tun und ich muss mich als neuer Eigentümer selbst um die Löschung (bzw in unserem Fall Nicht-Löschung) kümmern.
Da muss ich im Termin nochmal genau nachfragen. Die Grundschulden selbst wurden ja nicht gepfändet und aus ihnen wird ja auch nicht vollstreckt.


Zurück zu „Zwangsversteigerung - Alle Themen“