ZV

[Addi]

hallo Marion,

ich denke da könnt ihr erstmals ganz unbelastet in den Termin mit dem Verwalter gehen. Ein InsO-Verwalter bemüht sich nur um einen Verkauf, vor einer Versteigerung, wenn für die InsO-Masse und somit auch für ihn etwas dabei herumkommt (Vergütung).
Natürlich wird dieser in Anlehnung an den Verkehrswert mindestens 7/10 erwirtschaften wollen und vermutlich auch kundtun, dass unter dieser Summe weder ein Verkauf noch eine Versteigerung erfolgen wird.
Das fällt m.E. unter die Rubrik "Anspruch & Wirklichkeit". Eure persönliche Einschätzung zu dem, was ihr bereit seid im Termin zu bieten, sollte auch eurer Maximalgebot in den Verkaufsgesprächen sein. Wichtig...erst fragen welche Vorstellung der InsO-Verwalter hat...nicht umgekehrt !
Dann liegt es wie im Termin bei euch. Lasst euch nicht unter Druck setzen nach dem Motto " der Ausgang im Termin ist ungewiss, hier habt ihr jetzt die bessere wenn auch teurere Option...."
Bleibt bei eurer Preisvorgabe/Preisvorstellung, egal ob freihändiger Verkauf oder Versteigerung.....

[marion]

Vielen lieben Dank für die Antwort.
Werde es so machen wie Sie gesagt haben
Liebe Grüße Marion

[marion]

Guten Tag Addi,

ich muß ja lachen uns hat der Insolvenzverwalter angeschrieben. Wie haben dem Herren vor etwa einem Jahr ein Kaufangebot unterbreitet. Der Verkehrswert liegt bei 62.000 € und wir haben damals 25-30 tsd angeboten.
Wir möchten uns melden um über unser damaliges Angebot zu sprechen.
Gleichzeitig hat uns die Immobilienmaklerin der Bank angeschrieben und uns die Wohnung zum Kauf von 43.400 € angeboten....
Wenn die Wohnung diese 7/10 nicht erreicht und sie geht in die zweite Runde geht man bei 5/10 dann von der Summe 43.400 € aus?

Liebe Grüße Marion

[Addi]

....
Hallo Marion,
Also es verhält sich so.....
In einem Versteigerungstermin in dem Gebote abgegeben werden hat das Gericht immer in diesem "ersten" Termin die 5/10 als auch die 7/10 Grenzen zu beachten. Beide gelten nebeneinander....
Beispiel, ihr bietet exakt 5/10 (31.000,-€). DerZuschlag könnte erteilt werden es sei denn, dass die Bank den Antrag stellt den Zuschlag zu versagen weil weniger als 7-10 (43.400,-€) geboten worden sind.....Meist sagt diese es im Termin vorab den Bietern damit diese entsprechen im Termin ihr Gebot erhöhen können.
Wird jetzt nicht mehr, höher geboten..es bleibt also bei dem Meistgebot von 31.000,-€, und der Versagungsantrag gem . &74a ZVG ist gestellt, muss das Gericht den Zuschlag auf dieses Meistgebot von 31.000,-€ versagen und nach Rechtskraft einen neuen Termin von Amts wegen bestimmen.
In diesem 2. Termin gelten dann KEINE Wertgrenzen mehr, es zählt nur das Geringste Gebot (Verfahrenskosten, Grundbesitzabgaben, evtl. WEG- Hausgelder) vermutlich so um 4.000,-€.
Jetzt kann man theoretisch die Wohnung für tatsächlich 4.000,-€ ersteigern/bekommen...ABER...letztlich entscheidet nach wie vor die Gläubigerbank darüber zu welchem Meistgebot die Wohnung zugeschlagen werden kann. Wenn diese nach wie vor mehr haben will kann diese durch einen Einstellungsantrag VOR einer Zuschlagserteilung diesen verhindern und eine Einstellung bewirken....
So kann es vorkommen, dass bis zu 5 Versteigerungstermine stattfinden....Die Bank kann 2 mal eine Einstellung beantragen. Eine 3. Einstellung käme einer Antragsrücknahme gleich und das Verfahren würde aufgehoben, ohne dass die Immobilie versteigert worden ist...
Letztlich möchte die Bank aber Geld bekommen und nicht auf der Wohnung sitzen bleiben. Es kommt immer darauf an wie hoch noch die Restschuld der alten Eigentümer bei dieser Bank sind....Schulden diese zB noch 40.000,-€, versucht die Bank natürlich möglichst nahe an diese Summe einen Erlös bekommen und diese nicht mal eben für 25.000,-€ abgeben....
Es bleibt somit spannend....
Viel Erfolg.....

[marion]

ah so....

Vielen lieben Dank!!!

Schönes Wochenende


Gruß Marion

[marion]

Guten morgen Addi,

ich habe schon wieder Fragen:
Wenn wir die Wohnung ersteigert haben, ich gehe einfach mal großspurig davon aus was läuft dann?
Der ehemalige Mieter wohnt seit 1 1/2 nicht mehr in der Wohnung. Von daher sehe ich kein Problem, welche Rechte habe ich?
Muß ich ihm eine Frist setzen bis wann er die Wohnung zu räumen hat?
Was wäre angemessen?
Ich kann ja eine Zwangsräumung bei Gericht beantragen, muß ich das gleich am Versteigerungstag kundtun?
Wie lange muß ich ihm Zugang zu der Wohnung gewähren?

Liebe Grüße Marion

[Addi]

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Fragen die der Versteigerungsrechtspfleger im Termin beantworten kann und sollte....
Also..bei bestehenden Mietverhältnissen kann bei Eigentumsübergang durch Zuschlag ein Sonderkündigungsrecht ausgeübt werden gem. §57a ZVG. Diese muss jedoch zum nächstmöglichen Zeitpunkt unter Einhaltung der Kündigungsfrist und unter Angabe eines Kündigungsgrundes erfolgen. Bewohnt der Mieter die Wohnung nicht mehr ist mit diesem abzuklären wie und wann eine Wohnungsübergabe erfolgen kann.
Eine direkte Zwangsräumung ist bei vermieteten Immobilien nicht möglich. dieser müsste zunächst eine Kündigung, gegebenenfalls Räumungsklage und Räumungstitel vorausgehen.
Es kommt somit darauf an, wie sich die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort darstellen....

[marion]

Hallo Addi,
uns schon wieder eine Frage:
Habe heute erfahren, daß die Wohnung aus der Insolvenzmasse rauß genommen wurde. Was heißt das?
Schönes Wochenende.

Liebe Grüße
Marion

[Addi]

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Ohne Auswirkung auf das ZV- Verfahren, es bedeutet lediglich, dass der Insolvenzverwalter keinen Zufluss für die Insolvenzmasse sieht, weil die dinglichen Vorlasten zu hoch sind, so dass er die Wohnung "freigegeben" hat.
Für den Ablauf der Versteigerung ist es ohne Auswirkung......

[marion]

Guten Tag Addi,

Versteigerungstermin ist gelaufen, wir blieben bei 31.ooo €. Der Anwalt der Commerzbank bot uns 6/10 an, da sind wir aber gar nicht drauf angesprungen. Er waren KEINE weiteren Interessenten da, es waren ein SEEEEHHHRRRR lange 30 Minuten nächster Termin in 3-6 Monaten.

Gruß Marion