ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Die Tage war ich auf einer Zwangsversteigerung und habe auf einen freistehenden Bungalow mitgeboten und bei 205.000 € nach heißem Kampf mit zuletzt 3 Mitbietern den Zuschlag bekommen. Dachte, eigentlich ein Schnäppchen gemacht zu haben, so langsam bekomme ich jedoch Zweifel.
Verkehrswert: 180.000 € nach Abzug von 25%, da Gutachter das Gebäude nicht besichtigen konnte. Nominal bewertet dieser das Haus also mit 240.000 €. Quasi ein Neubau, Fertigstellung in 2011. Kann man doch davon ausgehen, dass es soweit i.O. ist.
Was mich von Anfang an wunderte, dass beim ZV Termin ein Anwalt des Mieters als Beteiligter auftrat. Im Gutachten steht aber nur, dass das Haus bewohnt sei. Desgleichen hatte ich vom Zwangsverwalter erfahren. Von Vermietung keine Rede, es liegt auch kein schriftlicher Mietvertrag vor. Dieser Anwalt hat sich sehr bedeckt gehalten und hat nur etwas über sog. verlorene Baukostenzuschüsse ausgeführt. Verstanden habe ich es nicht ganz. Grundsätzlich wollte er wohl die Investitionen des Mieters schützen.
Nach dem Zuschlag bin ich davon ausgegangen, dass ich sofort einen Räumungstitel bekomme. Der wurde mir aber vom Richter verweigert, denn Mieter haben nichts mit den Voreigentümern zu tun, war seine Information. Ich muss nun kündigen.
Weiterhin wollte der Vertreter des Mieters mit mir reden, habe auf einer Besichtigung bestanden. Die wird jetzt wohl auch zeitnah zu Stande kommen. Mehr aber nicht. Er riet mir, mir auch einen Anwalt zu nehmen, weil er davon ausgeht, dass es zum Rechtstreit über die Investitionen des Mieters kommen wird.
Der Mieter hat wohl beim Einzug quasi eine Bauruine übernommen und das Haus erst bewohnbar gemacht.
Ich ging eigentlich davon aus, dass, als der Mieter selbst etwa 145.000 € geboten hat, dass sich das Haus in einem Top Zustand befindet. Jetzt bin ich mir nicht mehr so sicher.
Man wird sicherlich verstehen, dass ich mich mit den 205.000 € sehr weit aus dem Fenster gelehnt habe. Jetzt im Nachhinein zweifele ich daran. Es ist von einer defekten Heizungsanlage und Elektroinstallation die Rede. Vom Mieter soweit in Stand gesetzt. Aber sowas muss doch ein Gutachter aufführen.
Bin um jeden Rat dankbar!

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Also vorab, da ist einiges durcheinandergeraten.
Zunächst scheint es Sie sehr zu beschäftigen, wenn Sie mitten in der Nacht diesen Beitrag einstellen.
zur Sache:
In dem Zwangsversteigerungsverfahren wird in der Regel kein „Richter“ tätig, das Verfahren von A bis Z , einschließlich der Erlösverteilung, obliegt dem Rechtspfleger.
Sehr merkwürdig ist zunächst der Umstand, dass eine Zwangsverwaltung angeordnet ist, ein Zwangsverwalter bestellt worden ist und trotzdem der Gutachter nicht in das Haus konnte?
Die Rechte das Schuldners/Eigentümers gehen in der Zwangsverwaltung kraft Beschlagnahme auf diesen über, so dass allein dem Verwalter obliegt eine Innenbesichtigung zuzulassen.
Auch hat dieser aktuelle Mietverhältnisse festzustellen und mitzuteilen.
Hier scheint schon etwas falsch gelaufen zu sein.
Die Vorschriften der §§ 57c bis 57d ZVG, hinsichtlich der „Vorausverfügung, Rechtsgeschäfte über Miete und Pacht“, sowie von der Zahlung von „Baukostenzuschüssen“ wurden bereits mit Wirkung vom 01.02.2007 a u f g e h o b e n.
Das heißt vermeintliche Anmeldungen zum Verfahren sind grundsätzlich nicht mehr möglich. Allerdings kann im Falle der Geltendmachung des Ihnen zustehenden Sonderkündigungsrechts nach § 57 a ZVG, der „vermeintliche Mieter“ Ihnen Vorausverfügungen über Mietzinszahlungen oder Baukostenzuschüssen entgegenhalten.
Ob diese zur Aufschiebung des Kündigungsrechts führen entscheidet im Zweifel das Prozessgericht.
Wenn diese Anmeldung von dem Anwalt des Mieters im Termin erfolgt ist, hat der Termins leitende Rechtspfleger sämtlich anwesende Bietinteressenten auf diesen Umstand und deren Rechtsfolgen hinzuweisen.
Auch Ihnen selbst steht ein Recht auf sofortige Beschwerde innerhalb von 2 Wochen ab Zustellung des Zuschlagsbeschlusses zu. Klären Sie diese Angelegenheit mit einem Fachanwalt für Mietrecht und entscheiden dann, ob sie selber gegen den Zuschlag Beschwerde einlegen wollen. Sollte diese Erfolg haben und der Zuschlag im Nachhinein aufgehoben werden, sind Sie ihrer Verpflichtung aus dem abgegebenen Meistgebot enthoben….

Ok, der Reihe nach:

Richter oder Rechtspfleger, sehen Sie es mir nach.

Kann denn der Zwangsverwalter den Zutritt so einfach erzwingen und u.U. für den Mieter fremden Personen den Zugang ermöglichen?

Das Haus war/ist wohl wirklich vermietet. Nachbarn sagen auch das Gleiche. Mieter hat nichts, zumindest freundschaftlich/familiär, mit dem Eigentümer zu tun. Ich halte ihn nicht für einen vermeintlichen Mieter, insbesondere der Rechtspfleger (jetzt richtig?) mich auch drauf aufmerksam gemacht hat, das er den Mieter unabhängig vom Eigentümer als Beteiligten zugelassen hat. Das Ganze scheint den Hintergrund zu haben, dass sich der Bauherr wohl finanziell übernommen hat und dann sozusagen das Weite gesucht hat. Das, was Mieter verlauten lässt, ist auch glaubwürdig. Wenn es so ist, mache ich ihm auch keinen Vorwurf. Er scheint von der Zwangsversteigerung auch überrascht worden sein. Dann ist es mehr als verständlich, wenn er seine Investitionen schützen will.

Ist es denn die Pflicht eines Zwangsverwalters, herauszufinden, ob das Objekt vermietet oder vom Anhang des Eigentümers bewohnt wird? Wenn, dann hätte u.U. eine Zuschlagsbeschwerde Erfolgsaussicht. Das Auftreten des Mietervertreters war auch insgesamt fair. Ich fühle mich mehr von der Bank und dem Gericht "betrogen".

Danke für die Hinweise

Nachdem ich mir Ihre Replik nochmal genau durchgelesen habe, noch folgender Nachtrag:

Der Rechtspfleger hat auf den Vortrag des Mieters schon gesagt, dass er dem sachlich folgen kann. Das wäre aber dann ein Prozess zwischen Mieter und neuem Eigentümer. Irgendetwas von ungerechtfertigter Bereicherung (?). Hätte aber mit dem Zwangsversteigerungsverfahren nix zu tun.

Können der Ansprüche auf mich zukommen?

Kann denn der Zwangsverwalter den Zutritt so einfach erzwingen und u.U. für den Mieter fremden Personen den Zugang ermöglichen?
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Der Zwangsverwalter übernimmt wie gesagt die Rechte und Pflichten des Schuldner/Eigentümers an dem Objekt §§ 148 ff. ZVG.
Er hat das Objekt, die Immobilie in Besitz zu nehmen und dem Versteigerungsgericht einen Übernahmebericht zu übersenden.
Wenn, wie in jeder Versteigerung ein Wertgutachten in Auftrag gegeben wird, erhält der Gutachter Mitteilung auch über die angeordnete Zwangsverwaltung und wer Zwangsverwalter ist. Der Zwangsverwalter kann dann dafür sorgen, dass dem Gutachter-nach Terminabsprache-Zugang gewährt wird.

Ist es denn die Pflicht eines Zwangsverwalters, herauszufinden, ob das Objekt vermietet oder vom Anhang des Eigentümers bewohnt wird?

Ja, der Zwangsverwalter hat sämtliche Mieter und Pächter der beschlagnahmten Immobilie zu ermitteln. Dass ihm dieses nicht möglich war, erschließt sich mir nicht. Man kann erkennen ob ein Haus bewohnt ist und ob dort jemand offiziell gemeldet ist. Von daher sind die Auskünfte des Verwalters und des Gerichts hinsichtlich einer Vermietung der Immobilie mehr als fragwürdig. Irgendjemand scheint dort geschlafen zu haben.

Können der Ansprüche auf mich zukommen?

Nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses wird das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben. Anschließend muss der Zwangsverwalter mit Ihnen Tag genau Einnahmen und Ausgaben abrechnen.
Sobald als möglich kann von Ihnen das Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Mieter ausgeübt werden. Dieser könnte dem Entgegentreten, indem er mit den Baukostenvorschüssen eine Mietzeit Verlängerung beansprucht. Die Baukosten muss er nachweisen, beweisen und dass er dies so mit dem alten Eigentümer vereinbart hat.
Ab dem Zuschlag gebühren Ihnen die Nutzungen aus dem Objekt sprich der anteilige Mietzins laut Gutachten oder Mietvertrag.