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(Schein)-Mietvertrag
Verfasst: 22.01.2015, 09:26
von kasimir
Hallo,
ich werde demnächst versuchen, ein EFH zu ersteigern, das nur vom Eigentümer und Familie bewohnt wird, so weit ich weiß.
Der Eigentümer ist aber nicht kooperativ und lässt keine Besichtigungen zu. Er hat auch einen "Insolvenzberater", dessen großer Mercedes öfter mal vor der Tür parkt. Das alles erweckt den Anschein, dass er mit allen Tricks versuchen wird, in der Immobilie zu bleiben.
Was mir da noch Sorgen macht, ist der Trick mit den fingierten Mietverträgen.
Müssen eigentlich alle bestehenden Mietverträge schon bei der Versteigerung bekannt gemacht werden?
Oder kann der Alteigentümer noch nach der Versteigerung einen Mietvertrag mit Familienangehörigen oder Dritten Personen aus dem Hut zaubern?
Und wie lange können solche Tricksereien das Haus blockieren?
Schönen Gruß,
Kasimir
Re: (Schein)-Mietvertrag
Verfasst: 22.01.2015, 20:19
von Addi
Sie sollten bei Ihrem Höchstgebot einen Mehraufwand von mindestens 2 Jahren einrechnen und mit dem betreibenden Gläubiger über Ihre Bedenken sprechen. Dieser hat (bei Zeiten) die Möglichkeit die Nutzungsverhältnisse am Grundstück durch einen Gerichtsvollzieher feststellen zu lassen ( § 57 b Abs. 1 ZVG).
.....
so negativ würde ich diese Tatsache nicht bewerten. Mit dem Zuschlagsbeschluss § 90 ZVG erwirbt der Meistbietende das Eigentum an der Immobilie und kann sich sofort eine vollstreckbate Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses gem. § 93 ZVg erteilen lassen. In der sogenannten Vollstreckungsklausel sollte der Schuldner und sämtliche Angehörige der Familie aufgenommen werden, welche melderechtlich in der Immobilie wohnen. Hiermit kann sofort auch der Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden, wenn zu vermiuten ist, dass derSchuldner mit seinen Angehörigen nicht frteiwillig ausziehen will.
Liegen bestehende Mietverträge vor könnte der Mieter einer Zwangsräumung mangels formgültiger Kündigung widersprechen. Hier muss er jedoch die Karten offenlegen und einen Mietvertrag präsentieren, der dann im Zivilverfahren auf seine "Echtheit" überprüft wird.
Ein Vorgehen nach § 57 b Abs.1 ZVG findet in der Praxis kaum eine Anwendung und hat daher eher eine untergeordnete, rein theoretische Rolle.
Mietverhältnisse sind schon vorab durch den Gutachter bei der Verkehrswertermittlung festzustellen, was jedoch nicht ausschließt, dass im Versteigerungstermin ein naher Verwandter des Schuldners ( Schwiegermutter, Eltern, erwachsene Kinder usw.) ein Mietverhältnis anmelden, welches in der Regel überhaupt nicht besteht und im Fall der Beweiskraft wie ein Kartenhaus in sich zusammenbricht, gleiches gilt für angeblich geleistete Mietzinsvorauszahlungen.
Von daher mutig an die Versteigerung herangehenund sich nicht abschrecken lassen, denn das bezwecken die Schuldner und ihre sogenannten Versteigerungsverhinderer.
Re: (Schein)-Mietvertrag
Verfasst: 24.01.2015, 13:24
von kasimir
Vielen Dank für die Einschätzungen ...
... ich werde bei meinen Geboten eine entsprechende Sicherheitsmarge vorsehen.
Re: (Schein)-Mietvertrag
Verfasst: 24.01.2015, 13:57
von Addi
...gerne,
dafür sind wir da.....
und viel Erfolg..
Re: (Schein)-Mietvertrag
Verfasst: 28.01.2015, 11:38
von Addi
von einer Verpflichtung des Gutachters habe ich nichts geschrieben....
Es gehört jedoch zum Umfang eines Gutachtenauftrages auch diese Dinge in Erfahrung zu bringen, soweit nicht parallel eine Zwangsverwaltung läuft.
Hierzu zählen neben der Feststellung von Mietern und Pächtern bei Wohnungseigentum auch die Feststellung der Höhe des mtl. zu zahlenden Hausgeldes und der Hausgeldrücklage......
Re: (Schein)-Mietvertrag
Verfasst: 25.03.2015, 08:13
von mamuu
Wenn Sie dann ein Höchstgebot auf Kante abgegeben haben, wird es schnell eng. Die Bank will doch nur ihr Geld. Was hinterher mit dem Erwerber passiert, ist denen doch herzlich egal.????
Re: (Schein)-Mietvertrag
Verfasst: 25.03.2015, 09:17
von Addi
was soll mit dem Erwerber, der in Zwangsversteigerungsverfahren "Ersteher" heißt...geschehen, was denen egal ist?
Es handelt sich bei einer Zwangsversteigerung um eine Art der Zwangsvollstreckung, weil die formellen Voraussetzungen hierfür vorliegen.
Ein Bieter, der das Meistgebot erhält und somit zum Ersteher kraft Zuschlags wird, kann sich lange im voraus auf die Risiken eines Immobiliarerwerbs kraft Versteigerung informieren und erkundigen sowie die Finazierung abklären und sicher stellen.....