ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Hallo,
ich beschäftige mich erst seit kurzem mit dem Thema, da ich ein bestimmtes Objekt zur Eigennutzung ersteigern möchte. Die Chancen stehen gut das Objekt für die Hälfte des Verkehrswertes zu bekommen.
Mein Problem ist, ich bin zur Zeit nicht flüssig genug die Sicherheitsleistung auf den Tisch zu packen. Eine Finanzierung der Immobilie ist bei meinem Einkommen an sich kein Problem. Ob ich die Sicherheitsleistung im Vorfeld der Finanzierung bekommen würde weis ich noch nicht.
Meine Frage: Ich habe gelesen, dass die Gläubigerbank auf die Sicherheitsleistung verzichten kann, wenn ich eine notariell beglaubigte Ausbietungsgarantie mit ihr aushandele. Verzichtet das Gericht dann auch auf die Sicherheitsleistung?

eddy

Hallo Eddy,

alleine der betreibende Gläubiger entscheidet darüber, ob Du eine Sicherheitsleistung zu erbringen hast. Setze Dich also mit der Gläubigerbank in Verbindung und verhandele das dort. Dabei wirst Du Dich aber fragen lassen müssen, wie Du die Finanzierung auf die Beine stellen möchtest, wenn Du zurzeit noch nicht einmal die Sicherheitsleistung bringen kannst. Das klingt hart aber Sinn und Zweck der Sicherheitsleistung ist es ja gerade, den Gläubiger vor Ausfällen zu schützen.

Was das Thema mit einer Ausbietungsgarantie zu tun haben soll, verstehe ich nicht. Eine Möglichkeit könnte aber sein, die Flucht nach vorne anzutreten und Deine finanziellen Verhältnisse, die ja anscheinend ausreichend sind um eine Finanzierung zu bekommen, der Bank offen zu legen um dort eine Finanzierung zu erbitten. Gegebenenfalls kommen günstige Konditionen dabei raus, wenn die Bank daran interessiert ist, das Objekt an Dich für 5/10 zu versteigern. In diesem Fall wird die Gläubigerbank selbstverständlich auf die Sicherheitsleistung verzichten.

eine Ausbietungsvereinbarung kann für Frage ob Sicherheitsleistung verlangt oder nicht sehr wohl von Bedeutung sein. Wer eine Ausbietungsvereinbarung schließt steht ja schon im direkten Kontakt zum Gläubiger, nimmt diesem die Unsicherheit über das Ergebnis der Versteigerung und kann deshalb auch über einen Verzicht auf Sicherheitsleistung verhandeln, muss aber sicher die Bonität offenlegen.
Aber Vorsicht: möglicherweise sind noch andere Gläubiger berechtigt, Sicherheit zuverlangen. Sogar der anwesende Eigentümer könnte Sicherheit verlangen, wenn er für die Forderung aus der Grundschuld der Bank persönlich haftet. Sein berechtigtes Interesse liegt darin, dass er bei einem solventen Bieter, wenn dieser den Zuschlag erhält und das Meistgebot zahlt, entsprechend entschuldet wird.

Hallo,
sorry, dass ich mich so spät melde, ging nicht eher.
Erst mal Danke für eure Tips. So wie Yogi es schreibt habe ich mir das gedacht. Ich habe der Gläubigerbank ein Angebot gemacht, das unterhalb der 5/10 Grenze liegt. Da der Alteigentümer und jetzige Mieter Kampfansagen loslässt, ihn bekomme niemand aus seinem Haus und dergleichen ist das Risiko von Schwierigkeiten recht hoch. Das weiß auch die Gläubigerbank und ein vermittelnder Makler hat angedeutet, dass es mit etwas Nachverhandlung auch unterhalb bleiben könnte.
Er meinte aber, dass der Deal nur laufen würde wenn ich trotzdem die Hälfte biete, damit der Zuschlag von Amts wegen erteilt werden kann. Zahlen würde ich aber nur die vereinbarte geringere Summe.
Das erscheint mir etwas suspekt! Ich will morgen den Rechtspfleger fragen, ob es generell eine Möglichkeit der Zuschlagserteilung gibt, wenn sich Bieter und Gläubigerbank vorher auf eine Zahlung unterhalb der 5/10 Grenze geeinigt haben.
Im Zuge der Verhandlungen mit der Gläubigerbank wollte ich einen Verzicht auf die Sicherheitsleistung aushandeln. Wie Yogi schreibt könnte es Problemne geben und darum werde ich das Angebot meiner Bank annehmen und einen Kontokorrentkredit für die Überbrückung in Anspruch nehmen. Die Kosten halten sich in Grenzen.
Was mir Sorgen bereitet ist der Alteigentümer.
Er hat ein eingetragenes Wohnrecht, dass definitiv bei Zuschlagserteilung erlischt. Wenn ich mich nicht gütlich mit ihm einigen kann, bleibt mir wohl nur die Zwangsvollstreckung. Kann mir jemand sagen was da event. für Kosten auf mich zu kommen.
Vielen Dank im Vorraus.

eddy

Sorry,
ich meinte natürlich Zwangsräumung des Alteigentümers und Mieters und nicht Zwangsvollstreckung.

Hallo Eddy,
solange die Wertgrenzen gelten kann ein Zuschlag auf ein Gebot unter 50% des Verkehrswerts nicht erfolgen; der Zuschlag müsste von Amts wegen versagt werden. Diese Vorschrift des ZVG ist nicht disponibel und kann auch nicht im Wege abgeänderter Versteigerungsbedingungen durch die Hintertüre eingeführt werden.
Allerdings gibt es tatsächlich und gar nicht so selten Vereinbarungen zwischen Gläubigerbank und Bietinteressenten wie von Dir geschildert. Das würde in Deinem Fall konkret bedeuten: Du musst ein zuschlagsfähiges Meistgebot von wenigstens 50 % des Verkehtswerts abgeben. Im Innenverhältnis mit der Bank musst Du die Vereinbarung treffen, welcher Preis tatsächlich für die Immobilie zu zahlen ist, z. B. 40 % des Verkehrswerts. Dann muss sich die Bank zum Verteilungstermin für 10% des Verkehrswertes für die befriedigt erklären und Du zahlst an das Gericht die fehlenden 40 %. Die Meistgebotsverzinsung habe ich jetzt mal der Einfacheit halber unberücksichtigt gelassen. Die Gerichtskosten für den Zuschlag berechnen sich natürlich aus dem tatsächlich abgegebenen Meistgebot, ebenso die Grunderwerbsteuer. Möglicherweise ist auch die Höhe einer Maklerprovision tangiert, falls sie überhaupt von Dir zu zahlen ist.
Wenn Du Dich auf Sicherheitsleistung einstellst, solltest Du auf die gesetzlichen Anforderungen achten. Der Hinweis auf den Kontokorrentkredit legt die Vermutung nahe, dass Du mit Bargeld anrücken willst. Das geht nicht ! Hier müsste die Sicherheitsleistung so rechtzeitig vor dem Termin an die Landesjustizkasse überwiesen werden, dass dem Rechtspfleger im Termin eine Zahlungseingangsbestätigung der Justkasse vorliegt. Besser geht's mit Bankscheck (ausgestellt auf die Bank selbst) oder selbstschuldnerischer Bankbürgschaft.
Über die Kosten einer Zwangsräumung kann ich dir nichts sagen. Das ist nicht mein Fachgebiet.

Hallo Eddy,

nochmals mein Tipp: Verhandele doch zumindest auch mit der Gläubigerbank! Wenn die die (unliebsame) Immobilie loswerden wollen und Deine Bonität stimmt, könntest Du dort gegebenenfalls einen günstigen Kredit bekommen und in diesem Falle verzichtet das Institut sicherlich auch auf die Sicherheitsleistung. Hinzu kommt, dass Ihr vereinbaren könntet, dass die jetzige Grundschuld nach Zuschlag bestehen bleibt von Dir übernommen wird, was Dir nochmals Notarkosten spart, weil Du keine neue Finanzierungsgrundschuld bestellen musst.

Die Kosten einer Zwangsräumung können sehr schnell 1-2 TEUR und gegebenenfalls sogar noch mehr betragen, weil der Gerichtsvollzieher eventuell eine Spedition hinzuziehen und die Gegenstände des Vollstreckungsschuldners einlagern muss. Die Kosten hängen somit wesentlich von der Größe des Hausstandes und Dauer der Lagerung ab.

Hallo Yogi und Rudolf,
danke noch mal. Eure Antworten haben mir sehr geholfen. Die Verhandlung mit der Gläubigerin läuft, meine Finanzierung läuft über Haus- und Invesitionsbank weshalb auch die Sicherheitsleistung kein Problem mehr ist.
Rudolf, dein Vorschlag würde zwar Notarkosten sparen aber ich glaube nicht, dass ich so gute Konditionen für die Finanzierung bekommen würde wie jetzt. Die Gläubigerbank wird das Objekt nur stark unter Wert los und wird die Immobilie als Sicherheit für eine neue Finanzierung jetzt sicherlich anders bewerten als eine unbeteiligte Bank.
Ich hoffe den Zuschlag zu erhalten und dass sich die Schwierigkeiten mit dem Alteigentümer in Grenzen halten.
Falls sich noch weitere Fragen ergeben komme ich gern wieder auf das Forum zurück.

eddy