ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Hallo zusammen,

ich trage mich mit dem Gedanken, ein Haus aus einer ZV zu erwerben. Beim ersten Termin gab es kein Gebot. Der zweite Versteigerungstermin ist im September.
Dazu habe ich jetzt mal eine Frage:
Meines Wissens nach ist beim zweiten Termin die 5/10 - 7/10 Grenze nicht mehr anzuwenden. Stimmt das auch, wenn bislang noch überhaupt kein Gebot abgegeben wurde?
Ich hatte mit der Gläubigerbank telefoniert, ob nicht auch die Möglichkeit des Kaufs vor dem Versteigerungstermin besteht. Dabei kam man so ins plaudern und im Ergebnis sagte mir der Mitarbeiter der Bank, dass diese ganzen 5/10 - 7/10 Grenzen im Grunde quatsch sind, weil sie (die Bank) vor dem Zuteilungstermin das Verfahren einstellen würden, wenn nicht mindestens deren angedachtes Mindestgebot (was derzeit wohl bei fast 80 % des Gutachtenwertes liegt) erreicht werden würde. Nach § 30 ZVG ginge das wohl, weil man als Gläubiger ständig Herr des Verfahrens bleibt.

Im Grunde kann ich das ja nachvollziehen, aber welchen Sinn machen diese Grenzen, wenn sie so einfach ausgehebelt werden können.

Freue mich auf Eure Antworten.

LG Holger

OK, das mit der 7/10 - 5/10 Regelung habe ich verstanden.

Noch was anderes: laut Wertgutachten ist das Haus unbewohnt. Auf den Fotos sieht man noch vereinzelte Möbel und Privatgegenstände (Kinderspielzeug etc.) aber bewohnt scheint es faktisch wirklich nicht zu sein.

Besteht das Risiko, dass der Schuldner vor dem Versteigerungstermin oder zwischen Versteigerungstermin und Zuschlagstermin wieder einzieht, und ich ihn dann erst wieder rausklagen muss oder mit Geld motivieren muss, aus zu ziehen?

Und wenn ja, wie hoch ist das Risiko einzuschätzen. Immerhin ist das Haus so wie es ist derzeit nicht bewohnbar.

Wenn diese 80 % haben möchte, spielen die 50 und 70 % Grenzen keine Rolle. Es gibt aber auch Situationen, in denen der betreibende Gläubiger mit 10 % zufrieden ist. Hier spielt die 50 % Grenze sehr wohl eine Rolle, weil sie den Schuldner vor einer Verschleuderung des Grundstücks schützt. Die 70 % Grenze ist von Bedeutung wenn z. B. ein nachrangiger (zweiter) Gläubiger bei mehr als 70 % noch befriedigt werden würde und er so aber einmal die Möglichkeit hat, den Zuschlag zu versagen.?

Im Grunde kann ich das ja nachvollziehen, aber welchen Sinn machen diese Grenzen, wenn sie so einfach ausgehebelt werden können.??

.....die Gründe sind unterschiedlich und vielseitig.
Letzendlich hängt es davon ab, in welcher Höhe sich noch die persönliche Forderung des Schuldner/Eigentümers beläuft.
wird ein Darlehen schon 20 und mehr Jahre bedient mit Zins und Tilgung, mag die Forderung der Bank unter 50% liegen
und diese würde bei Geboten unter 50% nicht intervenieren.
Aber die Vorschrift des §85a ZVG schützt ja beide Parteien Gläubiger und Schuldner, von daher ist diese vom Gericht immer zu beachten.

§ 85a ZVG - Versagung bei zu geringem Meistgebot
(1) Der Zuschlag ist ferner zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht.

(2) 1 § 74a Abs. 3, 5 ist entsprechend anzuwenden. 2In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 74a Abs. 1 versagt werden.


......Die 70% Grenze dient vornehmlich als Gläubigerschutz, falls die Forderung der Bank noch in dieser Höhe gefordert werden kann.


§ 74a ZVG - Meistgebot unter 70 % des Grundstückswerts. Antrag auf Versagung des Zuschlags.

(1) 1Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. 2Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.

(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.

(3) 1Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. 2Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.

(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.

....
"ausgehebelt" werden können diese gesetzlichen Grenzen durch einen Einstellungsantrag der Gläubigerin, jedoch lediglich 2x durch einen Einstellungsantrag entweder vor oder nach Ablauf der Bietungsstunde.
In der Praxis würde es wie folgt aussehen:
A. im 1.Termin wird der Zuschlag versagt, weil das abgegebene Meistgebot unter 50% des festgesetzten
Verkehrswertes (VW)liegt.
B. im 2. Termin werden weniger als 50 % vom VW geboten, die Gläubigerin beantragt die Einstellung nach § 30 ZVG.
C. im 3. Termin werden wieder weniger als 50% vom VW geboten, die Gläubigerin beantragt erneut die Einstellung
gem. § 30 ZVG.
D. im 4.Termin werden wieder weniger als 50% vom VW geboten. Nunmehr kann die Gläubigerin nicht mehr ohne
eigene Nachteile die erneute Einstellung nach § 30 ZVG beantragen. Würde diese den Antrag ein drittes Mal stellen,
würde das Verfahren gänzlich aufgehoben werden, gem. § 30 Abs.1 S.3 ZVG

§30 ZVG - Bewilligung des Gläubigers

(1) 1Das Verfahren ist einstweilen einzustellen, wenn der Gläubiger die Einstellung bewilligt. 2Die Einstellung kann wiederholt bewilligt werden. 3Ist das Verfahren auf Grund einer Bewilligung des Gläubigers bereits zweimal eingestellt, so gilt eine erneute Einstellungsbewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags.

....
Demnach entscheidet zwar letztlich die Gläubigerin zu welchem Preis das Objekt versteigert, zugeschlagen wird, aber pokert diese zu hoch, steht diese am Ende mit leeren Händen sprich mit einem aufgehobenen Verfahren da.....
Häufig stellt der Gläubiger-Vertreter dann fest, dass kein höheres Gebot zu erzielen ist und nimmt das geringere Gebot unter 50% in Kauf.
(Ausnahmen bestätigen immer die Regel)

Wie Sie schon richtig sagen, ist die Bank Herr des Verfahrens. Wenn diese 80 % haben möchte, spielen die 50 und 70 % Grenzen keine Rolle. .

Das heißt, das die Bank bei Zweit oder Dritttermin den Zuschlag verhindern kann wenn ihre 80 % nicht geboten werden kann?

Das heißt, das die Bank bei Zweit oder Dritttermin den Zuschlag verhindern kann wenn ihre 80 % nicht geboten werden kann?

Natürlich, so ist es..und es hat flgenden Grund:

Bei zu versteigernden Immobilien, die jünger als 10 Jahre sind, ist bislang kaum etwas in die Tilgung der Darlehensforderung geflossen...folglich ist die Restforderung der Bank/Sparkasse i.d.R. immer über 70% oder gar 80%.
Würde die Bank einen Zuschlag bei 70% oder weniger bereits im ersten oder zweiten Termin zulassen, hätte diese einen zu hohen Ausfall und der alte Schuldner/Eigentümer eine geringere Schuldenrückführung..
Die Bank schaut somit erstmal was generell in dem 1. oder 2. Termin geschieht.
Bis zu 5 Termine sind bei einem betreibenden Gläubiger ohnehin möglich, bei mehreren betreibenden Gläubigern sogar entsprechend mehr.
Nur wenn die Forderung der Bank bereits unterhalb von 70% oder sogar 50% liegt, wird diese einen Zuschlag in dieser Höhe zulassen.
ACHTUNG:
In der jetzigen Zeit der Niedrigzinsphase suchen vermehrt Investoren, Geldanlagemöglichkeiten in Immobilien.
Dies hat zur Folge, das höhere Gebote erfolgen aber auch weniger Immobilien durch Versteigerungen auf den Markt kommen...
In den rheinischen Großstädten Düsseldorf und Köln kommt es fast gar nicht mehr zu Versteigerungsterminen, weil die Objekte vorab schon veräußert werden!