ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Hallo Forum,

Ich habe mich lange und intensiv im Forum eingelesen. Trotzdem würde ich gerne meinen Fall einmal hier adressieren, da es nunmal ein wichtiger Aspekt, was die Zukunft angeht.

Ich versuche gerade die Mechanik einer Teilungsversteigerung bei bestehender hoher Grundschuld wirklich konkret zu verstehen, weil ich dazu inzwischen sehr unterschiedliche Aussagen bekommen habe.

Meine Konstellation:

* Geschiedene Eheleute
* Gemeinsame Immobilie (je 50 %)
* Verkehrswert laut Gutachten ca. 620.000 €
* Eingetragene Grundschuld: 500.000 €
* Tatsächliche Restschuld bei der Bank: ca. 380.000 €
* Kreditraten werden aktuell ordnungsgemäß bedient
* Teilungsversteigerung wurde vorsorglich eingeleitet bzw. steht im Raum
* Die Bank selbst betreibt aktuell keine Zwangsversteigerung

Ich versuche insbesondere zu verstehen, wie sich die hohe Grundschuld im ersten und zweiten Versteigerungstermin konkret auswirkt.

Mir wurden dazu inzwischen zwei völlig unterschiedliche Sichtweisen erklärt:

Variante A:
Die 500.000 € Grundschuld bleiben im geringsten Gebot bestehen. Dadurch müsste ein Bieter wirtschaftlich mindestens diese Belastung mit übernehmen. Das würde Fremdbieter stark abschrecken und die Immobilie für Außenstehende eher unattraktiv machen. Aber auch, eine Sicherheit für mich, dass das Haus nicht „verramscht“ wird.

Variante B:
Die hohe Grundschuld schützt die Eigentümer gerade nicht. Es könne theoretisch passieren, dass jemand nur den Baranteil zahlt, die Grundschuld bestehen bleibt und die ursprünglichen Darlehensschuldner trotzdem weiter auf den 380.000 € Krediten sitzen bleiben, bis die Bank selbst irgendwann vollstreckt.

Genau dort komme ich gedanklich nicht mehr sauber mit.

Meine konkreten Fragen an die Experten hier:

1. Wie läuft das bei einer Teilungsversteigerung mit bestehenbleibender Grundschuld praktisch wirklich ab?
2. Wenn ein Fremdbieter z. B. wirtschaftlich 510k ersteigert:

* Was passiert dann konkret mit dem bestehenden Kredit?
* Bleiben die ursprünglichen Darlehensnehmer tatsächlich weiter voll haftend?
* Oder wird die Bank typischerweise aus dem Verfahren bzw. der Folgeabwicklung wirtschaftlich umgehend bedient?

3. Wie relevant ist die nominelle Grundschuld von 500k tatsächlich für:

* das geringste Gebot,
* die 5/10- und 7/10-Grenzen,
* und das reale Risiko für die bisherigen Eigentümer?

4. Ist es praxisnah, dass ein Fremdbieter eine bestehenbleibende hohe Grundschuld einfach dauerhaft „mitlaufen“ lässt?
Oder wird in der Praxis immer zeitnah:

* abgelöst,
* umgeschuldet,
* oder neu finanziert?

5. Welche Rolle spielt dabei, dass die Bank aktuell keinen Zahlungsrückstand hat und die Kredite sauber bedient werden?

Mir geht es ausdrücklich um die technische/juristische Mechanik der Teilungsversteigerung mit hoher Grundschuld und der Restschuld.

Vielen Dank vorab.

Es gilt die Lösung zur Annahme A:

Meine konkreten Fragen an die Experten hier:

1. Wie läuft das bei einer Teilungsversteigerung mit bestehenbleibender Grundschuld praktisch wirklich ab?

2. Wenn ein Fremdbieter z. B. wirtschaftlich 510k ersteigert:

* Was passiert dann konkret mit dem bestehenden Kredit?
* Bleiben die ursprünglichen Darlehensnehmer tatsächlich weiter voll haftend?
* Oder wird die Bank typischerweise aus dem Verfahren bzw. der Folgeabwicklung wirtschaftlich umgehend bedient?

Der Meistbietende, durch Zuschlag der Ersteher übernimmt die bestehenbleibende Grundschuld in voller Höhe, unabhängig vom Valutenstand. Dieser sollte unverzüglich mit der Gläubigerbank einen Vertrag abschließen, da ab Zuschlag die eingetragenen hohen, dinglichen Zinsen von 15% oder höher zu zahlen sind.
Aufgrund der Sicherungsabreden im Darlehensvertrag der Alteigentümer mit der Bank ergibt sich wie diese untereinander abrechnen.
Nimmt die Bank diese 500 K vom Ersteher entgegen/ belastet diesen durch einen neuen Darlehensvertrag, ist die Differenz zum Valutenstand von 380 K also 120 K an die alten Eigentümer auszukehren.
Das heißt, die Bank bekommt nicht mehr als noch geschuldet wird, der Esteher hat jedoch die volle Summe abzulösen und die alten Eigentümer erhalten den nicht mehr valutierenden Betrag.


Wie relevant ist die nominelle Grundschuld von 500k tatsächlich für:

* das geringste Gebot,
* die 5/10- und 7/10-Grenzen,
* und das reale Risiko für die bisherigen Eigentümer?

…..als bestehenbleibende Teil des GG werden die 500 K voll hierauf angerechnet.
Ein 7/10 Grenze gibt es in einer Teilungsversteigerung nicht.
Inwieweit sollte ein Risiko bestehen?
Wer sich mit dem Ex-Partner und Miteigentümer nicht gütlich einig werden kann oder will und dann den Weg der TV wählt sollte sich im Klaren Sein, dass das Ergebnis dieser TV immer anders ausgehen kann, als man es sich theoretisch vorstellt.
Einigung bedeutet ja „ ein gegenseitiges Nachgeben“ wer hierzu nicht in der Lage oder bereit ist, muss sich gegebenenfalls auf ein negatives Ergebnis gleich welcher Art durch eine TV abfinden.

4. Ist es praxisnah, dass ein Fremdbieter eine bestehenbleibende hohe Grundschuld einfach dauerhaft „mitlaufen“ lässt?
Oder wird in der Praxis immer zeitnah:

* abgelöst,
* umgeschuldet,
* oder neu finanziert?

…siehe Antwort ganz oben.
Ein Ersteher wir die hohen dinglichen Zinsen gegenüber der Gläubigerbank von 15% oder mehr tunlichst vermeiden wollen, so dass dieser an einer schnellen Lösung interessiert ist.
Welche Form der Ersteher für sich wählt, bleibt diesem überlassen und ist nicht pauschal zu beantworten.

5. Welche Rolle spielt dabei, dass die Bank aktuell keinen Zahlungsrückstand hat und die Kredite sauber bedient werden?

Keinen. Wäre das Darlehen notleidend, würde die Bank ja selbst eine Zwangsversteigerung einleiten, was ja in einer TV nicht möglich ist.
Die Bank kann in Ruhe abwarten was aus der TV herauskommt, da diese niemals einen Verlust erleidet.

Guten Morgen,
Vielen Dank für die ausführliche Erklärung, das hilft mir schon deutlich weiter.

Einen Absatz würde ich gerne noch besser verstehen, insbesondere den Punkt mit dem möglichen „negativen Ergebnis“ einer TV.

Welche konkreten Risiken meinen Sie hier aus Ihrer Praxiserfahrung typischerweise in einer Konstellation wie meiner?
ich würde aktuell vor allem folgende Risiken sehen:

- durch die hohe bestehenbleibende Grundschuld eventuell nur wenige Fremdbieter,
- taktische Verzögerungen des Miteigentümers
- lange Verfahrensdauer

Ich für meinen Teil bin sogar ziemlich optimistisch, dass das Objekt, zwar untern dem Marktwert, aber ende zu einem akzeptalen Verkaufspreis abgestoßen wird. Ich sehe die hohe Grundschuld in dem Fall sogar positiv, da es mir Sicherheit gibt.

Vielen Dank vorab.

.Welche konkreten Risiken meinen Sie hier aus Ihrer Praxiserfahrung typischerweise in einer Konstellation wie meiner?
ich würde aktuell vor allem folgende Risiken sehen:

- durch die hohe bestehenbleibende Grundschuld eventuell nur wenige Fremdbieter,
- taktische Verzögerungen des Miteigentümers
- lange Verfahrensdauer

Zunächst, welche Absichten verfolgen sie selbst? Vermutlich die Immobilie selbst ersteigern und den Ex Partner finanziell abfinden.
Es könnte jedoch auch der umgekehrte Fall eintreten, das der Ex Partner eventuell mit einer weiteren Person selbst mitbieten möchte, um in der Immobilie zu wohnen.
Wer wird das Verfahren als Antragsteller betreiben? Der andere Teil kann für 120,-€ dem Verfahren beitreten, um die gleichen Rechte im Verfahren geltend zu machen.
Taktische Verzögerungen muss es nicht geben, wenn beide Teile fair miteinander umgehen und auch vorab abklären , wie es weiter geht nach einer erfolgreichen Versteigerung mit einem möglichen Übererlös und dem finanziellen Ausgleich hinsichtlich des nicht mehr valutierenden Teils der Grundschuld.
Eine lange Verfahrensdauer muss nicht sein, wenn beide Parteien die TV- Wünschen, um zu einem gangbaren Ergebnis zu kommen.

Wie so oft bei einer TV gibt es zwischen den Partnern keinerlei Kommunikation. Zwischenzeitlch war der Versuch mal einer Scheidungsfolgevereinbarung nebst Übertrag der Immobile auf meine Person und Auszahlung an Sie. leider war dies ebenfalls nicht erfolgreich.

Ich pflege keine Intention die Immobilie selbst zu übernehmen und zu versteigern. Ex ebenfalls nicht. Ein freier Verkauf wäre aufgrund der bisherigen Erfahrungen und Verlauf der Scheidung nicht zu realisieren. Das berühmt berüchtigte gordische Knoten gilt es mit einer TV aufzulösen. Ich wäre der Antragssteller.

Ich habe es einkalkuliert, dass der Verkauf der Immobilie ahrscheinlich nur mit Abschlägen erfolgen wird. Dies ist aber aufgrund der Historie der geringere übel. Ich möchte nur verstehen, dass ich am Ende des Prozesses nicht mit Schulden für die immobilie da stehe und der Erlös aufgrund des eingetragenen Grundschulds den valutierten Betrag bei der Bank deckt. Aber das ist sichergestellt, sofern jemand bietet oder?

Auch habe ich überlegt, sofern die Terminierung der Immobilie erfolgt, diesen aktiv über die Portale zu bewerben und die Interessenten in das Haus zu lassen. Wäre das ungewöhnlich? Bisher habe ich es nicht mitbekommen.
Einstweilen beste grüsse

Durch die eingetragene Grundschuld von 500 K ist zunächst ein Erwerb in der TV für 5/10 oder weniger nicht möglich. Hinzu kommt, dass sie selbst ja mitbieten können und sollten, da ja die eingetragene Grundschuld zum Teil verdeckte Eigentümergrundschuld ist und sie selbst dann mit ihrer Bank und ihrer Ex abrechnen müssten.
Die Abrechnung, auch des eventuellen Erlösüberschusses mit der Ex Partnerin können sie nicht vermeiden. Von daher werden sie früher oder später dies bewerkstelligen müssen.
Sollte auf der Gegenseite ein Anwalt eingeschaltet werden oder sein, wird dieser aufgrund der hohen Wertes seine Gebührenansprüche durchsetzen wollen was ebenfalls zu beachten ist.
Von daher bringt eine TV absolut keinen Vorteil gegenüber einem freihändigen Verkauf, weil sie sich in jedem Fall über die Verteilung des möglichen Erlöses einig werden müssen.
Der VW ist von daher schon eine gute Grundlage für Verhandlungen.
In einer TV tauchen zumeist Schnäppchenjäger auf, die einen Erwerb weit unter dem VW anstreben.
Von daher fragen sie ihre Ex, welche Vorstellungen diese über einen Erlös für sich beansprucht, gegebenenfalls über Mediatoren, die ihrer beider Positionen vertreten ohne dass sie selbst sich gegenüberstehen.
Eine Begehung der Immobile für Außenstehende ist immer ein Wagnis, da sie nie wissen können, welche Kaufabsichten die Interessenten wirklich zu welchem Preis haben. Zudem kann dies von der Gegenseite blockiert werden, da diese ja Miteigentümerin ist.
Wie gesagt, versuchen sie vorab den freihändigen Verkauf zu einem vernünftigen Preis, weil dies immer die bessere Alternative vor einer TV ist.