ZV-Forum.de - Das Zwangsversteigerungs-Forum

Guten Tag,

wir haben aktuell den Fall, dass das elterliche Haus zwangsversteigert wird. Aktuell haben wir ein im Grundbuch nachrangig eingetragenes Wohnrecht das bei Zuschlag erlöscht. Welche Möglichkeiten bestehen für uns einen Wertersatz aus dem Versteigerungserlös geltend zu machen?

Hintergrund ist der: Wir haben vor einigen Jahren am elterlichen Haus einen Anbau auf unser Kosten vorgenommen. Schriftlich haben wir vom Eigentümer dass das Haus verkauft werden sollte und wir aus dem Erlös die Baukosten erstattet bekämen. Ein entsprechendes Wohnrecht wurde im Grundbuch eingetragen und sollte mit Erstattung des Kosten gelöscht werden. Für unseren dann geplanten Neubau wurden ein Teil der damaligen Anbaukosten als Eigenkapital angesetzt und vom Eigentümer als Vorabdarlehen bei Baubeginn ausbezahlt. Dieses Vorabdarlehen sollte vom Eigentümer dann mit Verkauf getilgt werden. Letztlich hat sich der Eigentümer anders entschieden und die Absicht des Verkaufs verworfen. Da nun der Gläubiger des Vorabdarlehens die ZV betreibt, wollten wir im Rahmen des Verfahrens unsere Restforderungen aus dem Anbau als Wertersatz aus dem Wohnrecht geltend machen. Nun hat uns das AG folgendes mitgeteilt:

".. das das eingetragene Wohnrecht durch einen Zuschlagsbeschluss erlöschen wird, da diese Recht Rang nach der .. eingetragenen Grundschulden hat. Im vorliegenden Verfahren genügt Ihre Anmeldung nicht für eine Berücksichtigung Ihrer Forderungen. Hierzu hätten Sie einen Vollstreckungstitel gegen den Schuldner erwirken und dem Verfahren beitreten müssen. Eine eventuelle Zuteilung ist deshalb im vorliegenden ZV nicht möglich"

Verlieren wir mi der Durchführung ZV Verfahren jegliche Möglichkeit unsere Forderungen geltend zu machen? Oder müssen Forderungen nach § 92 ZVG erst nach dem Verfahren beantragt werden. Vielleicht kann uns jemand eine grobe Einschätzung geben und ob der Weg zum Anwalt noch lohnt.

Vielen Dank schon mal.

Da sie damals auf eine dingliche Sicherung des Wohnrechts vor den finanzierenden Grundschulden verzichtet haben, ist dieser „Nachrang“ in der nunmehr anberaumten ZV für sie mehr als nachteilig.
Da die Grundschuldgläubiger neben dem Nominalbetrag auch noch den dinglich im Grundbuch eingetragenen Zins von 15% p.a. Plus beanspruchen können, wird vermutlich kein Übererlös verbleiben, um ihre Forderung erfolgreich durchzusetzen.
Hierfür wäre wie vom Gericht mitgeteilt auch ein Vollstreckungstitel (z.B. ein Vollstreckungsbescheid) gegen den Eigentümer erforderlich oder ein notarielles Schuldanerkenntnis zB. Bei der Bestellung des Wohnrechts.
Aber auch nur dann, wenn ein Übererlös bei der ZV herauskommen würde, könnte dann eine Zuteilung erfolgen, indem der Auszahlungsanspruch an den Alten Eigentümer gepfändet wird.
Entscheidend sind somit der festgesetzte Verkehrswert in Relation zu der Forderung der betreibenden Gläubigerbank.
Erfolgte denn damals bei der Bestellung des Wohnungsrechts durch den Notar keine Aufklärung in Bezug auf den Vorrang der Gläubigerbanken im Falle einer Zwangsversteigerung?

Vielen Dank schon mal. Die Grundschuld wurde zeitlich erst nach dem Wohnrecht eingetragen. Das die Grundschuld vorrangig eingetragen war klar. Immobilie sollte ja veräußert werden. Was die Relation angeht ist der Verkehrswert 4x so hoch wie die Forderung der betreibenden Bank. Gibt es eine Verjährung der Forderung was den Wertersatz aus dem Wohnrecht / bzw. die offenen Bauforderungen angeht. Dürften ja ohne Titel verjährt sein oder?

Eins dürfen sie nicht vergessen. Grundschulden sind „forderungsunabhängig“, anders als bei Hypotheken. Von daher kann die Bank den vollen Nominalbetrag und mindestens für 2 1/2 Jahre Zinsen in Höhe von 15% p.a. Anmelden.
Aber sie können das Wohnungsrecht betragsmäßig zum Verfahren anmelden.
In der Regel der anzunehmende Mietzinspreis für 1 Jahr multipliziert mit dem Lebensalterfaktor einer geltenden Tabelle, die das Vollstreckungsgericht auch benutzt.
Sollte ein Erlösüberschuss vorhanden sein, kann rangmäßig eine Zuteilung an sie erfolgen.
Einen Rechtsanwalt benötigen sie hierfür nicht. Schriftliche Anmeldung vor dem Versteigerungstermin ist angeraten.

Vielen Dank. Sie machen mir zwar etwas Mut aber für mich ist der Widerspruch der beiden Aussagen nicht einleuchtend:

1. "Hierfür wäre wie vom Gericht mitgeteilt auch ein Vollstreckungstitel (z.B. ein Vollstreckungsbescheid) gegen den Eigentümer erforderlich oder ein notarielles Schuldanerkenntnis zB. Bei der Bestellung des Wohnrechts."

und 2. "Sollte ein Erlösüberschuss vorhanden sein, kann rangmäßig eine Zuteilung an sie erfolgen.
Einen Rechtsanwalt benötigen sie hierfür nicht. Schriftliche Anmeldung vor dem Versteigerungstermin ist angeraten."

Da ich durch Kontakt zur Bank den tatsächlichen Forderungsbetrag weiß, gehe ich davon aus, dass ein Erlösüberschuss vorhanden sein dürfte. Lediglich die Ablehnung unserer Forderung des Wohnrecht gedeckelt auf die noch offenen Anbaukosten macht mich etwas hilflos. Zumal der Termin noch diese Woche ist. Also dürfen wird das wohl ohne erlangten Titel wohl doch abschreiben - oder?

Das lässt sich so nicht beantworten.
Ganz wichtig ist, dass sie zunächst umgehend ihr Wohnungsrecht betragsmäßig bei Gericht zum Verfahren anmelden.
Wenn sie die Anbaukosten beziffern können, können sie diese ja auch auf einen Monats-oder Jahresbetrag herunterrechnen und zur Anmeldung bringen. Den Nachweis hierfür können sie ja jederzeit führen.
Eine eventuelle Zuteilung erfolgt dann richtigerweise über § 92 ZVG.