Hallo an alle zusammen,
ich freue mich, auf dieses Forum gestoßen zu sein. Ich bin noch absoluter Neuling bei den ZV und habe zum Teil schon einige meiner Fragen durch ältere Beiträgen beantwortet bekommen (vielen Dank dafür!). Zwei, drei Fragen sind bei mir allerdings im Moment noch offen, bei denen ich mir Hilfe erhoffe.
Zum Hintergrund:
Die Rechtspflegerin, die für die Abwicklung der Zwangsversteigerung der Immobilie zuständig ist, die ich gern erwerben möchte, zeigt sich leider nicht sonderlich kooperativ (ich vermute hier eigennützige Motive - gegen dieselbe Dame wurde bei früheren Zwangsversteigerungen schon mehrfach ein Antrag wegen Befangenheit gestellt). Konkret äußert sich meine Vermutung folgendermaßen: Die Verfahrensunterlagen werden nur widerwillig (und erst nach mehrmaliger Anfrage) höchstens vor Ort zur Verfügung gestellt, elektronisch will die Rechtspflegerin sie gar nicht zur Verfügung stellen (trotz aktueller Rechtssprechung, die das Recht auf elektronische Akteneinsicht eindeutig bejaht). Begründung: Es handele sich um eine Hybridakte, die wichtigsten Unterlagen würden alle nur in Papierform vorliegen (das mag sein, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass auch Urkunden, Grundbuchauszüge und ähnliches nicht zusätzlich eingescannt werden und damit auch digital zur Verfügung stehen).
Bei einem Telefonat ratterte sie dann die bestehen bleibenden Rechte in Abt. III so schnell herunter, dass ich mir unmöglich Notizen machen konnte. Sie kam dann auf einen Betrag, der 125% über den Verkehrswertgutachten liegt (wobei im Gutachten selbst zwei unterschiedliche Verkehrswerte aufgeführt werden – der „offizielle“, den auch das Amtsgericht angesetzt hat, liegt ca. 50.000€ über dem errechneten Verkehrswert des Gutachters). Zudem ist das Gutachten inzwischen knapp drei Jahre alt, es hat in der Zwischenzeit aber keine Wertanpassung stattgefunden (Haus und Nebengebäude wurden zwischen den Kriegen gebaut, d.h. wenn ich es richtig verstehe, müsste sich seit Erstellung des Gutachtens auch die Restnutzungsdauer reduziert haben – oder habe ich einen Denkfehler?). Die Bodenrichtwerte sind in dieser Zeit tatsächlich weitestgehend gleich geblieben, hierin können die 50.000€ mehr also kaum begründet sein.
Im weiteren Verlauf des Telefonats sprach die Rechtspflegerin dann davon, dass es sich sowieso um „Liebhaberobjekt“ handeln würde, verglich eine potentielle Überflutungsgefahr des am Grundstück entlangfließenden Baches mit dem Aartal (das Objekt befindet sich in der norddeutschen Tiefebene) und reagierte sehr unentspannt, als ich nach dem betreibenden Gläubiger fragte („Warum wollen Sie das wissen? Für einen freihändigen Verkauf?“). Richtig muksch wurde Sie allerdings, als ich erwähnte, dass ich wüsste, dass der jetzige Eigentümer ja Notar und Anwalt sei (auf dem Dorf kennt halt jeder jeden …). Dazu dürfe sie nichts sagen … natürlich nicht, aber in diesem Ton “nichts zu sagen“ fand ich schon sehr aussagekräftig ...
Nun bin tatsächlich noch eine blutige Anfängerin, was ZV betrifft, aber das ganze Procedere erscheint mir ausgesprochen seltsam. Oder ist das normal? Wie sind die Erfahrungen, die Ihr alten Hasen diesbezüglich schon gemacht habt?
Ach so, vielleicht der Vollständigkeit halber: Denselben Vor- und Zunamen wie die Rechtspflegerin hat auch die Gesellschafterin/Mitinhaberin eines Immobilienmaklers hier in der Ecke. Ich weiß nicht, ob beide Personen identisch sind (der Name ist weder besonders selten, aber eben auch nicht wirklich häufig) – aber schließt die eine Tätigkeit (Rechtspflegerin) durch die gebotene Neutralität nicht eigentlich das andere (Maklertätigkeit) aus?
Fragen über Fragen ... ich hoffe, ihr könnt für mich ein wenig Licht ins Dunkle bringen und bedanke mich schon einmal für eure Mühen!
Liebe Grüße
Joline
Befangene Rechtspflegerin?
Moderator: Alfred_Hilbert
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Und noch eine weitere Frage, da sich für mich gerade immer weiter einlese und sich immer mehr die Untiefen bei Zwangsversteigerungen auftun:
Ist es möglich, dass in dem hier vorliegenden Fall der Erwerb der Immobilie möglichst unattraktiv gestaltet wird, um mögliche Bieter gleich im Vorfeld abzuschrecken und zu erreichen, dass die ZV ggf. schon nach dem zweiten Termin eingestellt werden muss? Wäre ja nicht ungünstig für den Schuldner, der als Notar und Anwalt sicherlich alle für ihn günstigen Winkelzüge kennt ...
Oder bin ich nur ein bisschen paranoid?
Ist es möglich, dass in dem hier vorliegenden Fall der Erwerb der Immobilie möglichst unattraktiv gestaltet wird, um mögliche Bieter gleich im Vorfeld abzuschrecken und zu erreichen, dass die ZV ggf. schon nach dem zweiten Termin eingestellt werden muss? Wäre ja nicht ungünstig für den Schuldner, der als Notar und Anwalt sicherlich alle für ihn günstigen Winkelzüge kennt ...
Oder bin ich nur ein bisschen paranoid?
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Also, da sind ja viele Dinge, die sie bewegen und die zu klären sind….
Grundsätzlich müssen vor dem Versteigerungstermin keine Auskünfte über betreibende Gläubiger, bestehenbleibende Rechte oder Geringstes Gebot gegeben werden.
Dies hängt damit zusammen, dass sich dies oft noch kurzfristig durch Anmeldungen vor dem Termin verändert und eine Verbindlichkeit nicht gewährt werden kann.
Das Einsichtsrecht- digital oder in Verfahrensteile - umfasst alle Anmeldungen zum Termin, die Grundbuchmitteilungen und das Verkehrswertgutachten. Nicht jedoch Beschlüsse des Gerichts oder den laufenden Schriftverkehr.
Folglich sind viele Informationen für einen Interessenten ohne fehlende Erklärung eher ungeeignet. Von daher werden diese in der Regel nicht postfrei allumfassend herausgegeben, sondern nur auf ausdrücklichen Wunsch, der ihnen nicht abgeschlagen werden kann.
Da sie von bestehenbleibenden Grundpfandrechten sprechen, könnte es sich um eine Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft handeln mit der Besonderheit, dass häufig alle eingetragenen Grundpfandrechte bestehen bleiben und mit ins Geringste Gebot fallen. Rechnerisch können dann noch die laufenden dinglichen Zinsen (15% oder 18%) für 2 1/2 Jahre mit hinzukommen, so dass tatsächlich das Geringste Gebot höher ist als der Verkehrswert. Dies führt dann oft dazu, dass keine Gebote abgegeben werden und die Grenzen aus §§ 85a und 74a ZVG keine Rolle spielen.
Da die Gerichte wie in allen Verfahren froh sind, wenn ein Verfahren abgeschlossen und beendet ist, führt eine durchgeführte Versteigerung mit Zuschlag eher zu diesem Ergebnis als 2 ergebnislose Termine, weil hierdurch die Verwertung der Immobilie durch Versteigerung nicht erfolgt ist und ein weiteres Verfahren möglich wird für diese alte Sache…
Beteiligte, die meinen ihr Recht nicht so zu bekommen, wie sie sich es wünschen drohen hin und wieder mit Befangenheitsanträgen, was in der Regel nicht gegeben ist, weil jeder Rechtspfleger/in als Organ der Rechtspflege unabhängig , unparteilich und objektiv entscheiden, wie es zum Glück in der Deutschen Gerichtsbarkeit auch üblich ist.
Ein persönlicher und namentlicher Zusammenhang mit dem Maklerbüro erscheint mehr als unwahrscheinlich, weil dann tatsächlich ein Interessenkonflikt möglich wäre, was aber von ihnen überprüft werden kann.
Zum Verkehrswert. ZV-Verfahren dauern mitunter 3 und mehr Jahre, die Erstellung eines VW- Gutachtens bis zur rechtskräftigen Festsetzung mindestens 6 Monate und länger.
Sollten keine gravierenden Änderungen im Umfeld der Immobilie eintreten z.B. Wohnhausbrand, wird auch kein neues Gutachten erstellt, weil nicht erforderlich.
Der VW ist ein Richtwert für die Berechnung des Geringsten Gebotes, der Sicherheitsleistung und der Gebührenermittlung.
Sie als Bietinteressent legen doch für sich persönlich „Ihr“ Meistgebot fest, welches Sie bieten wollen, unabhängig ob der VW nun zB. 200 K oder 250 k beträgt…
Von daher bleiben sie entspannt. Vermuten sie nicht im Verhalten der Rechtspflegerin irgendwelche Verschwörungen oder Ungereimtheiten. Davon haben wir in Deutschland leider schon viel zu viele, die nur die Absicht haben, den mündigen Bürger zu verunsichern und in die Irre zu führen…
Grundsätzlich müssen vor dem Versteigerungstermin keine Auskünfte über betreibende Gläubiger, bestehenbleibende Rechte oder Geringstes Gebot gegeben werden.
Dies hängt damit zusammen, dass sich dies oft noch kurzfristig durch Anmeldungen vor dem Termin verändert und eine Verbindlichkeit nicht gewährt werden kann.
Das Einsichtsrecht- digital oder in Verfahrensteile - umfasst alle Anmeldungen zum Termin, die Grundbuchmitteilungen und das Verkehrswertgutachten. Nicht jedoch Beschlüsse des Gerichts oder den laufenden Schriftverkehr.
Folglich sind viele Informationen für einen Interessenten ohne fehlende Erklärung eher ungeeignet. Von daher werden diese in der Regel nicht postfrei allumfassend herausgegeben, sondern nur auf ausdrücklichen Wunsch, der ihnen nicht abgeschlagen werden kann.
Da sie von bestehenbleibenden Grundpfandrechten sprechen, könnte es sich um eine Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft handeln mit der Besonderheit, dass häufig alle eingetragenen Grundpfandrechte bestehen bleiben und mit ins Geringste Gebot fallen. Rechnerisch können dann noch die laufenden dinglichen Zinsen (15% oder 18%) für 2 1/2 Jahre mit hinzukommen, so dass tatsächlich das Geringste Gebot höher ist als der Verkehrswert. Dies führt dann oft dazu, dass keine Gebote abgegeben werden und die Grenzen aus §§ 85a und 74a ZVG keine Rolle spielen.
Da die Gerichte wie in allen Verfahren froh sind, wenn ein Verfahren abgeschlossen und beendet ist, führt eine durchgeführte Versteigerung mit Zuschlag eher zu diesem Ergebnis als 2 ergebnislose Termine, weil hierdurch die Verwertung der Immobilie durch Versteigerung nicht erfolgt ist und ein weiteres Verfahren möglich wird für diese alte Sache…
Beteiligte, die meinen ihr Recht nicht so zu bekommen, wie sie sich es wünschen drohen hin und wieder mit Befangenheitsanträgen, was in der Regel nicht gegeben ist, weil jeder Rechtspfleger/in als Organ der Rechtspflege unabhängig , unparteilich und objektiv entscheiden, wie es zum Glück in der Deutschen Gerichtsbarkeit auch üblich ist.
Ein persönlicher und namentlicher Zusammenhang mit dem Maklerbüro erscheint mehr als unwahrscheinlich, weil dann tatsächlich ein Interessenkonflikt möglich wäre, was aber von ihnen überprüft werden kann.
Zum Verkehrswert. ZV-Verfahren dauern mitunter 3 und mehr Jahre, die Erstellung eines VW- Gutachtens bis zur rechtskräftigen Festsetzung mindestens 6 Monate und länger.
Sollten keine gravierenden Änderungen im Umfeld der Immobilie eintreten z.B. Wohnhausbrand, wird auch kein neues Gutachten erstellt, weil nicht erforderlich.
Der VW ist ein Richtwert für die Berechnung des Geringsten Gebotes, der Sicherheitsleistung und der Gebührenermittlung.
Sie als Bietinteressent legen doch für sich persönlich „Ihr“ Meistgebot fest, welches Sie bieten wollen, unabhängig ob der VW nun zB. 200 K oder 250 k beträgt…
Von daher bleiben sie entspannt. Vermuten sie nicht im Verhalten der Rechtspflegerin irgendwelche Verschwörungen oder Ungereimtheiten. Davon haben wir in Deutschland leider schon viel zu viele, die nur die Absicht haben, den mündigen Bürger zu verunsichern und in die Irre zu führen…
Re: Befangene Rechtspflegerin?
Vielen Dank für die umfangreiche Antwort, das hilft mir schon mal sehr weiter.
In vorliegenden Fall handelt es sich (meines Wissens) nicht um eine Aufhebung der Eigentümergemeinschaft, sondern um bestehen bleibende Rechte durch Hypotheken/Grundpfandrechte (insgesamt vier oder fünf), mit denen das Objekt belastet wurde, und die nicht bedient werden konnten. Neben der Kanzlei hatte die Familie wohl noch mehrere Firmen (Investment und Immobilien) - ich denke, da hat sich die finanzielle Spirale immer weiter nach unten gedreht, bis es zur Anordnung der Zwangsversteigerung kam.
Der Zwangsversteigerungstermin wurde bereits vor knapp drei Jahren ins Grundbuch (04/2023) eingetragen, es ist also schon ein bisschen Zeit ins Land gegangen, bis jetzt der Termin für 04/2026 angesetzt wurde.
Und ja, natürlich haben Sie Recht, der VW ist eher eine orientierende Größe – für meine finanzierende Bank allerdings eben auch der Maßstab des maximalen Finanzierungsrahmens. Und verstehen möchte ich es natürlich auch gern – ich hatte jetzt bei anderen Amtgerichten gesehen, dass dort die VW standardmäßig den aktuellen Wertentwicklungen angepasst werden, bevor die ZV durchgeführt wird.
Bezüglich der Verschwörungstheorien (bei denen ich Ihnen ebenfalls grundsätzlich Recht gebe) möchte ich allerdings ein wenig relativieren – besagter Befangenheits-Vorwurf ging bei uns mehrfach regional durch die Presse. Tatsächlich wollte die Gemeinde das damalige Objekt selbst ersteigern, um zu vermeiden, dass völkische Siedler das Gelände erwerben – wie der „Zufall“ es allerdings wollte, wurde die notwendige Sicherheitsleistung der Gemeinde aber erst verbucht, nachdem der Hammer gefallen war (es handelte sich hier sprichwörtlich nur um wenige Sekunden). Das Höchstgebot kam daher von den Siedlern – zum Glück wurde ihnen der Zuschlag auf Antrag dann doch verwehrt.
Das ganze Spektakel zieht sich jetzt schon seit mehreren Jahren hin – ein Ende ist nicht bislang nicht abzusehen.
Trotzdem bin ich jetzt auch jeden Fall schon mal schlauer. Dann warte ich jetzt erst einmal ab, ob ich die verfahrensrelevanten Unterlagen digital zur Verfügung gestellt bekomme oder nicht – ich denke, mit dem Auszug des Grundbuchs lässt sich dann schon konkreter planen, ob das Objekt in meinen finanziellen Rahmen passt.
Deshalb schon mal vielen Dank an dieser Stelle!
In vorliegenden Fall handelt es sich (meines Wissens) nicht um eine Aufhebung der Eigentümergemeinschaft, sondern um bestehen bleibende Rechte durch Hypotheken/Grundpfandrechte (insgesamt vier oder fünf), mit denen das Objekt belastet wurde, und die nicht bedient werden konnten. Neben der Kanzlei hatte die Familie wohl noch mehrere Firmen (Investment und Immobilien) - ich denke, da hat sich die finanzielle Spirale immer weiter nach unten gedreht, bis es zur Anordnung der Zwangsversteigerung kam.
Der Zwangsversteigerungstermin wurde bereits vor knapp drei Jahren ins Grundbuch (04/2023) eingetragen, es ist also schon ein bisschen Zeit ins Land gegangen, bis jetzt der Termin für 04/2026 angesetzt wurde.
Und ja, natürlich haben Sie Recht, der VW ist eher eine orientierende Größe – für meine finanzierende Bank allerdings eben auch der Maßstab des maximalen Finanzierungsrahmens. Und verstehen möchte ich es natürlich auch gern – ich hatte jetzt bei anderen Amtgerichten gesehen, dass dort die VW standardmäßig den aktuellen Wertentwicklungen angepasst werden, bevor die ZV durchgeführt wird.
Bezüglich der Verschwörungstheorien (bei denen ich Ihnen ebenfalls grundsätzlich Recht gebe) möchte ich allerdings ein wenig relativieren – besagter Befangenheits-Vorwurf ging bei uns mehrfach regional durch die Presse. Tatsächlich wollte die Gemeinde das damalige Objekt selbst ersteigern, um zu vermeiden, dass völkische Siedler das Gelände erwerben – wie der „Zufall“ es allerdings wollte, wurde die notwendige Sicherheitsleistung der Gemeinde aber erst verbucht, nachdem der Hammer gefallen war (es handelte sich hier sprichwörtlich nur um wenige Sekunden). Das Höchstgebot kam daher von den Siedlern – zum Glück wurde ihnen der Zuschlag auf Antrag dann doch verwehrt.
Das ganze Spektakel zieht sich jetzt schon seit mehreren Jahren hin – ein Ende ist nicht bislang nicht abzusehen.
Trotzdem bin ich jetzt auch jeden Fall schon mal schlauer. Dann warte ich jetzt erst einmal ab, ob ich die verfahrensrelevanten Unterlagen digital zur Verfügung gestellt bekomme oder nicht – ich denke, mit dem Auszug des Grundbuchs lässt sich dann schon konkreter planen, ob das Objekt in meinen finanziellen Rahmen passt.
Deshalb schon mal vielen Dank an dieser Stelle!
