Resumee einer Teilungsversteigerung ...

[Teasy]

Hallo, knapp 3 Jahre hat es gedauert, bis mein Elternhaus unter den Hammer kam. Dazwischen lag Kampf, Krampf und viele Schriftsätze! Der ehemalige Mitbesitzer wollte zuviel und hat dabei seine Haushälfte komplett verspielt. Ich möchte Jeden warnen, der sich auf diesen Weg begibt, extrem vorsichtig zu sein und nicht zu hoffen, dass es schon irgendwie gut gehen wird! Sehr geholfen hat mir die Aktion "Neuanfang", die mich in einem Strategiegespräch beraten und erste Ängste genommen hat (insbesondere da ich 6stellig ins Haus investiert hatte). Seit dem 01.03. bin ich nun Alleineigentümerin und meine Erkenntnisse sind wie folgt:

1) Ein Anwalt für Familienrecht ist ggf. nicht oder nur eingeschränkt geeignet. Bezahlbare Hilfe bekam ich über "Frag einen Anwalt") zu meinen spez. Fragen.
2) Auf das Grundbuch achten; falls Eintragungen unklar sind, rechtlich beraten lassen (hier in meinem Fall ging es um Ankaufsrechte jeweils auf den 1/2 Anteil, die ein Ersteher mit übernehmen musste). Am besten nur steigern, wenn das "Grundbuch" sauber ist bzw. im Vorfeld das Grundbuch bereinigen, bevor eine TV eingeleitet wird.
3) Das Gutachten war gemessen am Marktwert in meiner ländlichen Heimatstadt viel zu hoch; trotz begründetem Widerspruch dagegen entschied das Landgericht gegen meine Beschwerde. Folge: es gab nur 1 externen Bieter, der sofort das Gericht verlies, als er hörte, was zu übernehmen ist. Damit hatte ich freie Bahn zu steigern! Gutachten sehr kritisch prüfen - bei mir waren einige Fehler drin; man hätte sich mit dem Verkehrswert als externer Bieter mehr als "verkauft".
3) Ich habe letzlich ein Bargebot abgegeben in Höhe von 11.000 Euro davon waren 7200 Euro die Verfahrenskosten. Danach stieg der Mitbesitzer aus dem Bietgefecht aus. Damit bekam ich den Zuschlag.
4) Bei der Verteilung wurden davon 3.800 Euro an mich aufgrund einer Eigentümergrundschuld zugeteilt, die ich hatte eintragen lassen, um meine Investitionen ins Haus abzusichern. Es verblieb damit kein Übererlös zur Verteilung, da die Ankaufsrechte bestehen blieben und ausreichten für den Zuschlag zu bekommen.
5) Ich zahlte ans Gericht und das verteilte nach Rangreihenfolge mit dem Ergebnis, dass kein Geld für den ehemaligen Mitbesitzer zur Verteilung stand (meine EGS stand im Rang vor) und da die Rechte nicht erlöschten, musste ich keine Zuzahlung für dieses Recht an ihn leisten. Im Fall, dass es erloschen wäre, wäre die Zuzahlung zunächste auf meine EGS verteilt worden; damit ebenfalls kein Überlös übrig für den ehemaligen Mitbesitzer.
6) Man braucht unbedingt ausreichend Barmittel, um alle Kosten z.B. bei Beschwerden, Grunderwerbssteuer, Grundbuchumschreibung etc. sofort bezahlen zu können (alles in allem hat mich der ganze Spaß ca. 10.000 Euro gekostet) - sonst Finger weg von diesem Weg.
7) Nicht steigern, ohne dass die Finanzierung gesichert ist (schriftliche Zusage von Kreditgebern(!) denn nicht alle Banken finanzieren Versteigerungsobjekte und es gab beim Vergleich große Unterschiede bei Zinsen und Gebühren.

Mein Resümee: NIE mehr wieder ... der Preis war sehr hoch (emotional) und kräftezehrend; dass muß man durchhalten können und wollen (auch finanziell)! Der ehemalige Mitbesitzer hat vermutlich viel Geld an seinen Anwalt gezahlt und trotzdem alles verloren!

[Addi]

Genau so ist das Ergebnis vieler TVen.
Bleibt ein Übererlös wird oft angenommen, dass dieser so verteilt wird, wie sich die Bruchteilsquoten der Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs darstellt oder die sich aus der Erbteilsquote (Erbschein oder notariellem Testament) ergibt.
Das ist aber nicht der Fall.
Eine nicht teilbare Immobilie wird in teilbaren Erlös verwandelt mehr nicht.
Wie letztlich eine Verteilung des teilbaren Erlöses zu erfolgen hat entscheidet die alte, bisherige Eigentümergemeinschaft.
Kommt es zu keiner Einigung, was zumindest in Fällen von weit über 50% liegt, wird der Erlösüberschuss vom Vollstreckungsgericht förmlich hinterlegt.
Die Tätigkeit des Vollstreckungsgerichts ist somit erledigt.
Auszahlungen nimmt die Hinterlegungsstelle bei dem Versteigerungsgericht nur bei übereinstimmender Auszahlungserklärung oder Zivilurteil vor.