Grundschuld nach Zwangsversteigerung

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Moderator: Alfred_Hilbert

tnightlife
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Grundschuld nach Zwangsversteigerung

Beitragvon tnightlife » 20.03.2024, 19:19

Hallo Gemeinde,

ich lese mich seit einiger Zeit in das Thema Zwangsversteigerungen ein und hätte eine Frage, zu der ich keine eindeutige Antwort finde.

Konstellation:

Ein zweitrangiger Gläubiger veranlasst eine Zwangsvollstreckung einer Immobilie. Der erstrangige Gläubiger hat seine Grundschuld (z.B. 20.000€) weiterhin im Grundbuch stehen.
Wenn man nun ein solches Objekt erstehen möchte, hat man in diesem Fall die 20.000€ zu zahlen oder das was von den 20.000€ möglicherweise als Restschuld geblieben ist?

Liebe Grüße

Addi
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Re: Grundschuld nach Zwangsversteigerung

Beitragvon Addi » 20.03.2024, 21:40

Die erstrangige Grundschuld bleibt bestehen und ist in voller Höhe zuzüglich der eingetragenen hohen dinglichen Zinsen (meist 15% oder 18%) zu übernehmen und abzulösen.
Auf den aktuellen Valutenstand sind kommt es somit nicht an….

tnightlife
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Re: Grundschuld nach Zwangsversteigerung

Beitragvon tnightlife » 21.03.2024, 21:46

Die erstrangige Grundschuld bleibt bestehen und ist in voller Höhe zuzüglich der eingetragenen hohen dinglichen Zinsen (meist 15% oder 18%) zu übernehmen und abzulösen.
Auf den aktuellen Valutenstand sind kommt es somit nicht an….
Danke für den Beitrag.

Was ich jetzt daran nicht ganz verstehe: Wenn eine Restschuld von 1€ vorliegt, muss also trotz dessen die eingetragene Grundschuld in voller Höhe gezahlt werden.

Wer bekommt den Zuviel gezahlten Betrag? Die Schuld wäre ja in dem Fall „fast“ komplett getilgt?

Fallen die dinglichen Zinsen an, sobald das Objekt in einer Zwangsversteigerung veräußert wurden?

Die dinglichen Zinsen fallen auf die volle Höhe an oder auf den Valutenstand?



Lg

Addi
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Re: Grundschuld nach Zwangsversteigerung

Beitragvon Addi » 22.03.2024, 14:17

Was ich jetzt daran nicht ganz verstehe: Wenn eine Restschuld von 1€ vorliegt, muss also trotz dessen die eingetragene Grundschuld in voller Höhe gezahlt werden.

Eine Grundschuld ist immer "forderungsunabhängig" im Gegensatz zu einer Hypothek
siehe § 1192 BGB:
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

Demzufolge übernimmt der Ersteher die Grundschuld in voller eingetragener Höhe und hat diese auch in voller Höhe zu zahlen /abzulösen. Grundsätzlich gegenüber der Gläubiger Bank, die wiederum mit den "alten Eigentümern" abrechnet und den zu viel erhaltenen Teil auskehrt (Eigentümererlösanspruch aus der verdeckten Eigentümergrundschuld)

Wer bekommt den Zuviel gezahlten Betrag? Die Schuld wäre ja in dem Fall „fast“ komplett getilgt?

siehe Antwort zur Frage 1.

Fallen die dinglichen Zinsen an, sobald das Objekt in einer Zwangsversteigerung veräußert wurden?
Die dinglichen Zinsen fallen auf die volle Höhe an oder auf den Valutenstand?


Nochmals, in der Versteigerung wird eine Immobilie versteigert und nicht veräußert.
Mit Zuschlag gehen die Rechte und Pflichten auf den Ersteher über gem. § 56 ZVG. Ab diesem Zeitpunkt ist der Ersteher verpflichtet den hohen eingetragenen dinglichen Zinssatz zu zahlen, weil dieser ja mit der Gläubigerbank keinen Darlehensvertrag geschlossen hat. Von daher sollte ein Ersteher bestehenbleibender Rechte möglichst schnell die Ablösung der übernommenen Grundschuld in die Wege leiten....

Abby90
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Re: Grundschuld nach Zwangsversteigerung

Beitragvon Abby90 » 15.05.2024, 17:19

Hallo,

Eben bin ich auf diesen thread gestoßen und habe einen ähnlichen Fall.
Der Rechtspfleger kann mir im Vorfeld nicht sagen ob die über alte Grundschuld als geringstes Gebot bestehen bleibt.
Es gibt aber noch eine zweitrangige Hypothek vom Finanzamt, welches als Gläubiger die Versteigerung betreibt.
Wenn beides bestehen bleibt, ergibt sich das Mindestgebot aus beiden Forderungen?
Wenn nur die Grundschuld bleibt, der Kredit zumindest teilweise getilgt wurde, zahle ich den Nominalbetrag an die Bank, soweit klar. Der getilgte Teil dann seitens der Bank zum alten Eigentümer, oder an das Finanzamt?
Danke schon mal.

Addi
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Re: Grundschuld nach Zwangsversteigerung

Beitragvon Addi » 16.05.2024, 08:24

Der Rechtspfleger kann mir im Vorfeld nicht sagen ob die über alte Grundschuld als geringstes Gebot bestehen bleibt.

Na ja, bis 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin kann sich dies ändern, innerhalb von 4 Wochen vor dem Termin nicht mehr. Betreibt nur das Finanzamt aus nachrangigem Rang fällt diese Sicherungshypothek nicht mehr ins Geringste Gebot. Beantragt der vorrangige Grundschuldgläubiger nicht den Verfahrensbeitritt bis 4 Wochen vor dem Termin, bleibt diese Grundschuld bestehen und fällt mit dem Nominalbetrag zuzüglich dinglicher Zinsen ( 15% bis 18%, je nach Eintragung für meist 2,5 Jahren mit ins GG).
Das könnte dazu führen, dass das GG höher ist als der festgesetzte Verkehrswert.

Es gibt aber noch eine zweitrangige Hypothek vom Finanzamt, welches als Gläubiger die Versteigerung betreibt.
Wenn beides bestehen bleibt, ergibt sich das Mindestgebot aus beiden Forderungen?


siehe Antwort zur 1. Frage....

Wenn nur die Grundschuld bleibt, der Kredit zumindest teilweise getilgt wurde, zahle ich den Nominalbetrag an die Bank, soweit klar. Der getilgte Teil dann seitens der Bank zum alten Eigentümer, oder an das Finanzamt?

Zu zahlen ist das Geringste Bargebot/Meistgebot an das Vollstreckungsgericht. Dieses verteilt den Erlös. In diesem Geringsten Bargebot/Meistgebot sind dann die Verfahrenskosten, Grundbesitzabgaben der Kommune (soweit angemeldet) und die dinglichen Grundschuldzinsen der vorrangigen Grundschuld enthalten.
Die bestehenbleibende Grundschuld ist vom Ersteher ab Zuschlag mit diesen dinglichen Zinsen von 15%-18% zu verzinsen. Von daher sollte ein Ersteher sich umgehend mit dieser Gläubigerin in Verbindung setzen, um die Grundschuld abzulösen. Aufgrund der Sicherungsabreden im Darlehensvertrag hat die Grundschuldgläubigerin zu viel erhaltene Beträge an die ehemaligen Schuldner /Eigentümer auszukehren, sollte diese abgelöst werden.


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