Eskalation, TV als Rettung

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Moderator: Alfred_Hilbert

Harri
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Eskalation, TV als Rettung

Beitragvon Harri » 04.03.2024, 14:56

Liebe Forumsgemeinde,
ich hoffe bei euch etwas Hilfe erhalten zu können.

A wurde durch Erbschaft 50% Miteigentümer einer Immobilie. B hält ebenfalls 50% und lebt in dem Einfamilienhaus.
B hat bisher keine Ausgleichszahlung oder sonstiges leisten müssen, verlangt aber nun von A sich Anteilig an "geplanten" Exorbitanten Sanierungskosten zu beteiligen.
B wird alles dafür tun um A zu schaden.

A sieht die TV als einzige Option die "Gemeinschaft" zu beenden. Es wird kein Abkauf oder freier Verkauf möglich sein.

Fragen:
1.
Grundschuld 80.000 auf Bank eingetragen, Kredit abgezahlt.
Theoretischer VW 160.000
VK 5.000
Liegt ein Zuschlagsfähiges Gebot nun bei 85.000
oder ist die Rechnung GS+VK+50%VW also 165.000?

2. Löschungsbewilligung wurde von A bei der Bank beantragt, bringt diese in der TV etwas? Evtl. Vorlage nach eigenem Höchstgebot und damit Reduzierung der Zahlungsverpflichtungen der GS um 50% (Anteil A) ?

3. A überlegt aber auch vor TV die GS im GB um die Hälfte löschen zu lassen. Ist die bestehen bleibende GS dann wieder Gesamt-Eigentümergrundschuld oder nur noch von B?

4.Da es bei Höchstgebot durch A zu keiner gütlichen Aufteilung mit B kommen wird, hier ist im Forum immer kurz und knapp die Rede von Jahre langem Klageweg(sofern eine Beantwortung möglich ist) warum/was spricht gegen eine Aufteilung zu 50/50 durch ein Gericht so wie die Besitzverhältnisse "waren" ?

5. Zahlt A bei einem Höchstgebot Grunderwerbsteuer auf 50% oder 100%?

6. A wird B zu ausstehenden Zahlungen verklagen.
B wird diese nicht zahlen können.
Kann A mit einem Titel direkt bei der TV etwas erwirken oder ggf. dann nur beim Klageweg zur Erlösaufteilung?

7. Ist durch einen Zahlungstitel eine Erwirkung zur ZV des Anteils B möglich um die Probleme der TV zu umgehen oder ist eine ZV nur auf die gesamte Immobilie möglich?

Herzlichen Dank

Addi
Beiträge: 1134
Registriert: 22.10.2014, 10:00

Re: Eskalation, TV als Rettung

Beitragvon Addi » 04.03.2024, 17:28

Zu den Fragen:
1.
Grundschuld 80.000 auf Bank eingetragen, Kredit abgezahlt.
Theoretischer VW 160.000
VK 5.000
Liegt ein Zuschlagsfähiges Gebot nun bei 85.000
oder ist die Rechnung GS+VK+50%VW also 165.000?

Das eingetragen Recht fällt in voller Höhe mit ins Geringste Gebot, bleibt bestehen und muss auch ausgeglichen werden. Valutiert das Recht nicht mehr handelt es sich i.d.R.um eine verdeckte Eigentümergrundschuld (EGS), die beiden Eigentümern grundsätzlich gemeinschaftlich zusteht. Ob A oder B gegenüber dem anderen einen Schuldbefreiungsanspruch hat ist entweder untereinander abzuklären oder durch ein Zivilgericht.
5/10 vom VW somit 85.000,-€, die abgedeckt sind durch die EGS und den Verfahrenskosten, so dass im Termin tatsächlich mit einem Bargebot von 5.000,-€ ein Zuschlag theoretisch möglich wäre.

2. Löschungsbewilligung wurde von A bei der Bank beantragt, bringt diese in der TV etwas? Evtl. Vorlage nach eigenem Höchstgebot und damit Reduzierung der Zahlungsverpflichtungen der GS um 50% (Anteil A) ?

Wenn Außenstehende Dritte mit bieten und die Immobilie ersteigern sollen, ist es grundsätzlich einfacher, wenn das GB sauber ist, also ohne die noch eingetragenen Grundschuld. Zur Löschung derselben müssen jedoch A unabhängig gemeinsam den Löschungsantrag stellen, woran es i.d.R. scheitert. Bleibt die EGS hingegen bestehen und A oder B erhalten den Zuschlag, müßten der Ersteher theoretisch nur 50% der EGS an den anderen ehemaligen Eigentümer ausgleichen, es sei denn dieser ist damit nicht einverstanden.

3. A überlegt aber auch vor TV die GS im GB um die Hälfte löschen zu lassen. Ist die bestehen bleibende GS dann wieder Gesamt-Eigentümergrundschuld oder nur noch von B?

Da eine Löschung nur zur Hälfte deswegen nicht möglich ist, weil die EGS A und B gemeinsam zusteht und nicht in Bruchteilen, besteht diese Option nicht.

4.Da es bei Höchstgebot durch A zu keiner gütlichen Aufteilung mit B kommen wird, hier ist im Forum immer kurz und knapp die Rede von Jahre langem Klageweg(sofern eine Beantwortung möglich ist) warum/was spricht gegen eine Aufteilung zu 50/50 durch ein Gericht so wie die Besitzverhältnisse "waren" ?

Es scheitert zu meist an den von ihnen im Fall geschilderten Umständen. Ein Miteigentümer hat mehr an Zins, Tilgung und Unterhaltungskosten gezahlt als der andere. Von daher wird er auch mehr am Erlös beanspruchen als der andere. Und das Erbe zu 1/2 bezieht sich auf die gesamte Erbschaft, auch wenn diese ausschließlich nur aus der Immobilie bestand. Aber die Immobilie selbst ist nur ein Teil an der Erbschaft, so dass diesbezüglich eine sogenannte Auseinandersetzung zwischen den Erben zu erfolgen hat.

5. Zahlt A bei einem Höchstgebot Grunderwerbsteuer auf 50% oder 100%?

Ist der meistbietende Ersteher schon Miteigentümer der Immobilie, kann die GESter gegebenenfalls geringer sein. Dies ist aber immer im Einzelfall von der Grunderwerbssteuerstelle des zuständigen Finazamtes zu beantworten…

6. A wird B zu ausstehenden Zahlungen verklagen.
B wird diese nicht zahlen können.
Kann A mit einem Titel direkt bei der TV etwas erwirken oder ggf. dann nur beim Klageweg zur Erlösaufteilung?

In einer TV wird NUR eine nicht teilbare Immobilie in teilbaren Erlös umgewandelt. Die Aufteilung ist von den ehemaligen Eigentümern untereinander zu regeln. Da im Grundbuch das Eigentum für A und B in Erbengemeinschaft eingetragen ist und nicht zu je 1/2 Anteil, kann mit einem Zahlungstitel nicht in ein TV Verfahren eingegriffen werden. Möglich ist gegebenfalls eine Pfändung des Erlösüberschusses.

7. Ist durch einen Zahlungstitel eine Erwirkung zur ZV des Anteils B möglich um die Probleme der TV zu umgehen oder ist eine ZV nur auf die gesamte Immobilie möglich?

Mit einem Zahlungstitel kann der Auseinandersetzungsanspruch gepfändet werden um eine TV zu beantragen. Aber dieses Recht steht ihnen als Miteigentümer ja ohnehin zu. Ansonsten siehe Antwort zu 6.

Harri
Beiträge: 2
Registriert: 04.03.2024, 12:42

Re: Eskalation, TV als Rettung

Beitragvon Harri » 04.03.2024, 20:43

Danke für die Beantwortung meiner Fragen.
Da hat das Schicksal A eine ordentliche Hürde vor die Brust gesetzt.

Tatsächlich ist die Erbschaft bereits auseinandergesetzt. A ist alleinerbe und dadurch 50%iger Miteigentümer geworden.

Das die GS wohl die Hälfte des VW abdecken und dadurch ein Zuschlagfähiges Gebot zustande kommt sind gute Nachrichten für A. Bargebot wie im Beispiel 5000, (85000 nur im Kopf rechnen, niemals aussprechen) Danke.

Die hälftige Löschung der GS vorab ist dann auch nicht zwingend nötig, wobei A hier als Laie dachte andere Entscheidungen von Gerichten gelesen zu haben. Eine gesamte Löschung der GS ist nur mit Zustimmung von A und B möglich, die Hälftige ohne Zustimmung.

B wird bei nichts zustimmen. Die Zahlung der gesamten GS und dann Einfrierung ist vorprogrammiert. Es gibt keine weiteren Vereinbarungen oder Stellungnahmen durch die Bank die das umgehen können?

A und B sind je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen, keine Erbgemeinschaft.
A wird versuchen mit einem Pfändungstitel an Teile der dann "eingefrorenen" GS zu kommen wenn er dieses nicht als Forderung gegen B bei der TV vorlegen kann.

Sollte A Höchstbietender sein...wird B aus dem Haus zu bekommen die nächste große und teure Hürde werden.


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