Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

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Moderator: Alfred_Hilbert

Theo
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 26.02.2024, 06:41

Guten Morgen,
ich weiß, das eine Einigung bzgl. des Hauses die bessere Lösung ist. Dies strebe ich auch an, allerdings nicht zu jedem Preis. Deshalb nochmal ein paar Fragen bzgl. Risiko bei der Versteigerung. Bzgl. der (VOLL) Finanzierung warte ich auf Rückmeldung meiner Bank. Angenommen es kommt bei der Erlösverteilung zu keiner Einigung der Aufteilung wie im Grundbuch vermerkt zu gleichen Teilen.

1. Kann man bei der Aufteilung auch Vereinbaren das nur ein Teil der hinterlegten Summe ausgezahlt wird. Wenn z.B. einer von dem anderen noch 10.000€ zu bekommen hat. Das man z.B. nur die strittigen 10.000€ hinterlegt lässt?

2.Welche gegenseitigen Forderungen rechtfertigen ein Rückbehaltungsrecht des weichenden Partners?
(Laut meiner Recherche gibt es da nicht wirklich Möglichkeiten. z.B. ist Zugewinn ausgeschlossen)

3. Sollte der weichende Partner sich "zu Unrecht" der Auszahlungszustimmung verweigern und ich muss auf Zustimmung klagen, muss er dann in einem weiteren Schadenersatzprozess den durch die Sperrung entstandenen Schaden (hohe Zinszahlung für Zwischenfinanzierung) übernehmen?

4. Ist eine im Raum stehende Schenkungsrückforderung des Ex Schwiegervaters für Zuschüsse zum Hauskauf ein Grund für meine Ex Frau ein Rückbehaltungsrecht auszusprechen?

VG und Vielen Dank
Theo

Addi
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Addi » 26.02.2024, 14:24

1. Kann man bei der Aufteilung auch Vereinbaren das nur ein Teil der hinterlegten Summe ausgezahlt wird. Wenn z.B. einer von dem anderen noch 10.000€ zu bekommen hat. Das man z.B. nur die strittigen 10.000€ hinterlegt lässt?

Der Erlösüberschuss ist vom Vollstreckungsgericht nach Maßgabe der ehemaligen Eigentümer zu verteilen. hierzu bedarf es einer übereinstimmenden Erklärung. Ob diese nun 20%-100% des Erlösüberschusses betrifft ist gleich. Der Teil ohne übereinstimmende Erklärung muss zwangsläufig hinterlegt werden.
Ist der Betrag hinterlegt ist nur noch die Hinterlegungsstelle für weitere Auszahlungen nach Maßgabe der Empfangsberechtigten zuständig.

2.Welche gegenseitigen Forderungen rechtfertigen ein Rückbehaltungsrecht des weichenden Partners?
(Laut meiner Recherche gibt es da nicht wirklich Möglichkeiten. z.B. ist Zugewinn ausgeschlossen)


Das ist für das Gericht unerheblich und spielt keine Rolle.


3. Sollte der weichende Partner sich "zu Unrecht" der Auszahlungszustimmung verweigern und ich muss auf Zustimmung klagen, muss er dann in einem weiteren Schadenersatzprozess den durch die Sperrung entstandenen Schaden (hohe Zinszahlung für Zwischenfinanzierung) übernehmen?

Auch das entzieht sich einer Beurteilung durch das Vollstreckungsgericht. Dieses verwandelt durch die Versteigerung NUR eine nicht teilbare Immobilie in teilbaren Erlös. Die Aufteilung/Verteilung obliegt einzig und allein den alten Eigentümern oder dem zuständigen Zivilgericht.

4. Ist eine im Raum stehende Schenkungsrückforderung des Ex Schwiegervaters für Zuschüsse zum Hauskauf ein Grund für meine Ex Frau ein Rückbehaltungsrecht auszusprechen?

Auch das klärt allein das Prozessgericht in einem nachfolgenden Zivilverfahren.

Theo
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 21.03.2024, 07:10

Hallo Addi,
Danke für die Antwort.
Die Bank hat mir jetzt eine Finanzierungszusage für zwei Kredite eingeräumt.
1x langfristig 150.000€ Zins und Tilgung
1x Kurfristig 250.000€ nur Zinsen ( im Idealfall für 4- 6 Wochen)
+ Eigenkapital 120.000€
Gesamtkapital: 520.000€
Verkehrswert 590.000€
50% davon 295.000€ - 190.000€ Grundschulden
= 105.000€ geringstes Gebot ( ohne Gebühren)
Soweit so gut.
Ich will nächste Woche nochmal an die Bank und alles besprechen.
Wie ist das jetzt mit den, ich glaube es heißt, dingliche Zinsen? Und den Grundschuldzinsen wenn sie die Bank anmeldet? Eine Bank meldet sie nicht an, weil komplett seit Jahren getilgt( 50.00ü€) ,die andere Bank vielleicht schon ( 140.000€) weil da noch ca. 35.000€ valutieren.
Ich muss jetzt wissen bis zur welcher Summe ich bieten kann das ich meinen finanziellen Rahmen nicht sprenge und wieviel Geld mir die Bank für den Versteigerungstermin zur Verfügung stellen muss.Die Grundschulden werden ja an die Banken gezahlt und werden nicht direkt im Termin fällig, oder?
Vielen Dank
LG Theo

Addi
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Addi » 21.03.2024, 11:51

zu ihrer Vorgabe:
A.
Verkehrswert 590.000€
50% davon 295.000€ - 190.000€ Grundschulden
= 105.000€ geringstes Gebot ( ohne Gebühren)


Die ist nicht richtig wieder gegeben.
Das Geringste Gebot umfasst in der Regel:
1. die Verfahrenskosten
2. eventuell angemeldete Grundbesitzabgaben (Grundsteuern, Straßenreinigung, Müllabfuhr),
soweit diese rückständig sind.
3. die bei bestehenbleibenden Grundpfandrechten eingetragenen dinglichen Zinsen ( oft um die 15%),
von Amts wegen für einen Zeitraum von ca. 2 bis 2 1/2 Jahren es sei denn, die Gl.-Bank verzichtet ausdrücklich
hierauf)

Diese Summe kann aber auch höher sein, als die von Ihnen angegebenen 105.000,-€. Letztlich wird das GG erst im Termin nach Aufstellung und Berechnung bekanntgegeben.

B.
Ich muss jetzt wissen bis zur welcher Summe ich bieten kann das ich meinen finanziellen Rahmen nicht sprenge und wieviel Geld mir die Bank für den Versteigerungstermin zur Verfügung stellen muss. Die Grundschulden werden ja an die Banken gezahlt und werden nicht direkt im Termin fällig, oder?

Sollten sie mit der anderen Miteigentümerin dahingehend einig sein, das der Übererlös zu je 1/2 aufgeteilt wird, können Sie auch über Ihr selbst finanziertes Limit bieten, da sie sich jederzeit nach Zuschlag für Ihren hälftigen Erlösanteil für befriedigt erklären können. dies hat dann zur folge, dass Sie nur noch den hälftigen Anteil der Gegenpartei plus Verfahrenskosten finanzieren und zahlen müssen.
Versuchen sie daher dies vorab zu klären und eventuell schriftlich bestätigen zu lassen.

Ansonsten gelten bei bestehenbleibenden Rechten die Vorschriften der §§ 52 ff. ZVG. ......
Dort heißt es...
§ 53 ZVG
(1) Haftet bei einer Hypothek, die bestehenbleibt, der Schuldner zugleich persönlich, so übernimmt der Ersteher die Schuld in Höhe der Hypothek; die Vorschriften des § 416 des Bürgerlichen Gesetzbuchs finden mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, daß als Veräußerer im Sinne dieser Vorschriften der Schuldner anzusehen ist.
(2) Das gleiche gilt, wenn bei einer Grundschuld oder Rentenschuld, die bestehenbleibt, der Schuldner zugleich persönlich haftet, sofern er spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten die gegen ihn bestehende Forderung unter Angabe ihres Betrags und Grundes angemeldet und auf Verlangen des Gerichts oder eines Beteiligten glaubhaft gemacht hat.....

und

§ 54
(1) Die von dem Gläubiger dem Eigentümer oder von diesem dem Gläubiger erklärte Kündigung einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld ist dem Ersteher gegenüber nur wirksam, wenn sie spätestens in dem Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten erfolgt und bei dem Gericht angemeldet worden ist.....

Theo
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 25.03.2024, 14:31

Danke,
was muss die Vereinbarung zwischen den Eigentümern zur hälftigen Aufteilung des Erlöses vor Beginn der Versteigerung alles beinhalten. Wie sollte diese aussehen?
Könnten Sie Punkt drei nochmal erläutern bzgl. der Grundpfandrechte eingetragenen dinglichen Zinsen.
Aus den Paragrafen fällt mir schwer etwas abzuleiten.
Ich gehe jetzt davon aus das diese dinglichen Zinsen noch auf das geringste Gebot oben drauf kommen und diese dann Teil des Gebotes sind? Richtig?
Wie läuft das dann mit den dinglichen Zinsen weiter ab, nach der Versteigerung?
Vielen Dank
VG Theo

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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Addi » 26.03.2024, 16:28

was muss die Vereinbarung zwischen den Eigentümern zur hälftigen Aufteilung des Erlöses vor Beginn der Versteigerung alles beinhalten. Wie sollte diese aussehen?

Erfolgen sollte diese vor dem Verteilungstermin nicht Versteigerungstermin, als einfache, schriftlich übereinstimmende Erklärung oder mündlich im Verteilungstermin.

Könnten Sie Punkt drei nochmal erläutern bzgl. der Grundpfandrechte eingetragenen dinglichen Zinsen.
Aus den Paragrafen fällt mir schwer etwas abzuleiten.

Schauen sie in ihr Grundbuch Abteilung III. Dort ist bei der eingetragenen Grundschuld der Zinssatz eingetragen. Meist 15%-18%. Das ist der Zinssatz den der Ersteher bei einer bestehenbleibenden Grundschuld ab Zuschlag zu entrichten hat.


Ich gehe jetzt davon aus das diese dinglichen Zinsen noch auf das geringste Gebot oben drauf kommen und diese dann Teil des Gebotes sind? Richtig?

Werden dingliche Zinsen von der Gläubigerbank zum Versteigerungstermin angemeldet, hat das Gericht den Zinszeitraum zu überprüfen und die angemeldeten Zinsen mit ins Geringste Bargebot zu übernehmen. Nur dann wenn die Gl.-Bank ausdrücklich auf die Zinsen verzichtet, sind diese nicht ins GG aufzunehmen.

Wie läuft das dann mit den dinglichen Zinsen weiter ab, nach der Versteigerung?

Das kommt darauf an, was der Ersteher mit der der Gl.-Bank vereinbart. Ablösung oder Übernahme, neuen Darlehensvertrag….Hierzu sollten sie sich vorab mit der Bank in Verbindung setzen.

Theo
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 27.03.2024, 19:37

Danke Addi,
Ich muß ja mit der Bank über die Höhe der finanziellen Mittel sprechen, die ich in der Versteigerung benötige.
Ich brauche auch nicht den exakten Betrag sondern nur Überschlagen und vom Prinzip her die Richtige Rechnung.
Davon ausgehend das 80.000 Grundschuldzinsen von Bank B verlangt werden kommen diese noch auf das Geringste Gebot oben drauf.

Überschlagsrechnung.
Verkehrswert: 590.000€
Grundschulden: 190.000€ ( es valutieren noch 35.000€)
angemeldete Grundschuldzinsen: 80.000€
Verfahrenskosten: 10.000€
eventuell angemeldete Grundbesitzabgaben (Grundsteuern, Straßenreinigung, Müllabfuhr),
soweit diese rückständig sind. 0€

VW 590.000€ :2 = 295.000€ - 190.000€ Grundschulden = 105.000€ + 10.000€ Verfahrenskosten= 115.000€ + 80.000€ Grundpfandrechte( Grundschuldzinsen/ dingliche Zinsen) = 195.000€ geringstes Gebot.

Ich hoffe das hat vom Prinzip her alles gestimmt auch wenn mir bewusst ist das das jetzt nicht genau fest steht weil die Banken noch nichts angemeldet haben bzw. Vielleicht auf eine Minderanmeldung positiv reagieren.

1.Wenn das Geringste Gebot bei 195.000€ liegt und ich bereit wäre für den Erwerb 520.000€ ( inklusive Gebühren)
zu bezahlen, was darf ich dann maximal bieten?

2.wenn zum Verteilungstermin eine übereinstimmende Willenserklärung zur hälftigen Auszahlung vorliegt, wieviel wird dann, vor dem Hintergrund der Berücksichtigung der Übernahme der bestehen bleibenden Rechte auf der Grundlage dieser Beispielrechnung Ausgezahlt.
( 520.000€)

Vielen Lieben Dank
Theo


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