Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

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Moderator: Alfred_Hilbert

Theo
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 26.07.2023, 19:17

Hallo Addi,
mittlerweile hat die Schätzung stattgefunden. Der Wert liegt bei 590.000€.Eingetragene Grundschulden liegen bei 190.000€
wovon noch 40.000€ valutieren.Mittlerweile hat auch eine Zugewinnverhandlung stattgefunden und es zeichnet sich ab das ich nichts ausgleichen muss.Es kann natürlich sein das Berufung und OLG folgen.
Vor dem Hintergrund eine einvernehmliche Lösung zu finden, interessiert mich natürlich wie das Interesse und die Höhe des Gebotes in der Teilungsversteigerung aussehen könnte.Das wird mir vermutlich niemand genau sagen können.Vielleicht gibt es da zumindest ein paar Anhaltspunkte zur Orientierung und groben Einschätzung.Einfach gesagt, wird der Verkehrswert in der Regel erreicht? Sind bei Teilungsversteigerung viele Interessenten Bieter da? Haben hohe Grundschulden negative Auswirkungen auf das Kaufinteresse?
Wie kann ich das Mindestgebot ausrechnen? Wie verhält es sich mit den Grundschuldzinsen. Soweit ich weiß wird das Jahr 2021 noch mit berücksichtigt. Antrag auf Teilungsversteigerung war Anfang 2022.
Wenn meine Ex mir die Hälfte des Verkehrswertes auszahlen würde, könnte es zu einer Einigung kommen.
Ist das realistisch?
Darf mich der Rechtspfleger beraten oder aufklären, wenn ich keinen Anwalt habe? Dann würde ich dort mal einen Termin machen....
VG Theo

Addi
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Addi » 26.07.2023, 20:58

Nun, es gibt immer Bietinteressenten, die ein Schnäppchen machen wollen und nicht bereit sind mehr als 7/10 zu bieten und zu zahlen.
Die Grundschuld über 190.000,-€ bleibt bestehen, fällt mit ins GG und wird auch bei der 5/10 Grenze mit berücksichtigt.
Soweit Zins- und Tilgung immer geleistet wurde, wird die Bank keine Zinsen zum Termin anmelden.
Die 7/10 Grenze spielt in einer TV somit keine Rolle, da es sich um keine ZV handelt…
5/10 somit 295.000,-€ ./. 190.000,- bestehenbleibende Recht bedeutet, dass Außenstehende Bieter lediglich 105.000,-€ bar bieten müßten um den Zuschlag zu erhalten…
Die 150 t€ nicht mehr valutierenden Teil ist verdeckte Eigentümergrundschuld und ist nach Kündigung an Sie und Ihre Ex auszugleichen.
Von daher sollte von Ihnen in einem fiktiven Termin die EGS angemeldet und somit fälliggestellt werden.
Angebot und Nachfrage bestimmen das Interesse und das Meistgebot. Das können Sie besser beurteilen anhand der Infrastruktur Ihres Wohngebietes….
Eine Einigung mit Ihrer Ex ohne TV wird immer die bessere Lösung sein.
Der oder die Rechtspflegerin kann mutmaßen und Ihnen ähnliche Tips geben, aber in den Termin oder dessen Ausgang reinschauen kann zum Glück vorab niemand…

Theo
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 27.07.2023, 12:53

Hallo Addi, danke für die schnelle Antwort.
Du schriebst:
"Die 150 t€ nicht mehr valutierenden Teil ist verdeckte Eigentümergrundschuld und ist nach Kündigung an Sie und Ihre Ex auszugleichen.
Von daher sollte von Ihnen in einem fiktiven Termin die EGS angemeldet und somit fällig gestellt werden."
Welche Kündigung und wo muss ich die Kündigen?
Wie und wo muss ich die EGS anmelden?

Nur zum Verständnis:
1.Die EGS muss vom Käufer an der Bank abgelöst/bezahlt werden. Sie wird von den 5/10 noch abgezogen um das Mindestgebot zu berechnen. Die Bank benötigt dann zur Auszahlung an die Alteigentümer eine gemeinsame Willenserklärung z.B. Auszahlung 50/50, liegt diese nicht vor, wandert das Geld zur Verwahrung ans Gericht bis zur geg. gerichtlichen Klärung.

2.Zur Auszahlung der 105.000€ muss ebenfalls eine gemeinsame Erklärung vorliegen das z.B. 50/50 ausgezahlt wird, ansonsten wandert auch dies in die Verwahrung und am Verteilungstermin gibt es keine Kohle.

Im ungünstigsten Fall bedeutet das, das ich bis zur Klärung einen erhöhten Finanzierungsbedarf von 190.000
:2+ 105.000:2 habe= 147.500€, bei der Grundlage das zum Mindestgebot verkauft wird.

Einfacher. Eigentlich die Hälfte des Mindestgebotes.
VG
Theo

Addi
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Addi » 27.07.2023, 18:29

….hinsichtlich Anmeldung und Kündigung gilt die Vorschrift des

§ 54 ZVG.

(1) Die von dem Gläubiger dem Eigentümer oder von diesem dem Gläubiger erklärte Kündigung einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld ist dem Ersteher gegenüber nur wirksam, wenn sie spätestens in dem Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten erfolgt und bei dem Gericht angemeldet worden ist.
(2) Das gleiche gilt von einer aus dem Grundbuch nicht ersichtlichen Tatsache, in Folge deren der Anspruch vor der Zeit geltend gemacht werden kann.


Die Anmeldung hat somit spätestens im Versteigerungstermin vor Beginn der Bietungsstunde zu erfolgen, oder vorab schriftlich, weil sämtliche Anmeldungen vom Gericht vor Aufruf der Bietungsstunde verlesen werden.

Die EGS wird nicht gegenüber der Bank abgerechnet, sondern gegenüber Ihnen undIhrer Ex- Partnerin, da Sie die erforderliche Löschungsbewilligung erteilen müssen. Die Bank erhält lediglich die restlichen 40.000,-€

Aber wie gesagt …einigen Sie sich vorab mit Ihrer Ex, um eine TV zu vermeiden…

Theo
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 28.07.2023, 08:49

Hallo Addi, ich möchte meiner Ex ein Angebot machen.
Einfach ausgedrückt: ich ziehe aus und übertrage dir meine Haushälfte und sie zahlst mir die Hälfte vom Verkehrswert.Ich bewirke eine Einstellung des Teilungsversteigerungsverfahren.
In diesem Fall muss ich allerdings die Kosten für das Teilungsversteigerungsverfahren tragen. Diese Kosten soll sie hälftig tragen. Kannst du mir sagen wieviel da ungefähr zusammen kommt bzw. wie man es rechnet? Irgendwo hab ich gelesen, das der Schätzer ca. 1% vom Verkehrswert erhält, das wären schon 5900€.
Was ist mit dem Gericht? Ich habe keinen Anwalt, sie schon.
Das Verfahren würde ja dann vor dem Versteigerungstermin eingestellt.

Da der Zugewinn noch nicht abschließend geklärt ist, möchte ich eventuell um Aufschub des Verfahrens bitten.Ab wann fallen höhere Kosten des Verfahrens an, bis wann muss ich einen Aufschub beantragen.
Die Schätzung liegt dem Amtsgericht jetzt ca. 2Wochen vor.
Ich habe jetzt die Befürchtung das in 4 Wochen ein Brief im Briefkasten liegt in dem der Termin zur Versteigerung festgesetzt wurde und damit auch weitere Kosten entstehen....
VG Theo

Addi
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Addi » 28.07.2023, 20:38

Die Kostenaufteilung sollte auch notariell geregelt werden.
Soweit noch kein Termin bestimmt worden ist fällt eine 0,25 Gebühr vom VW also von 590.000,-€ an = 1072,50€. Die Gutachterkosten werden nach Aufwand abgerechnet, rechnen Sie mit ca. 3.000,-€.

Ein ruhendes TV oder ZV Verfahren gibt es nicht. Sie müßten die „einstweilige Einstellung“ schriftlich bewilligen als Zweizeiler…
Dann haben Sie 6 Monate Zeit, das Erforderliche zu regeln…..

Theo
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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 02.08.2023, 13:22

Hallo Addi, ich habe gerade mit meiner Bank gesprochen.
Offensichtlich haben die nicht viel Ahnung von Teilungsversteigerungen. Mein Berater meint, sobald der Termin zur Teilungsversteigerung angesetzt ist, werde ich per Schreiben der Bank informiert, das die Bank die weitere Bearbeitung an eine spezialisierte Anwaltskanzlei abgibt und die entstehenden Kosten von mir/uns getragen werden müssen!
Das war mir völlig neu, er kann mir allerdings nicht sagen wie hoch die Kosten ausfallen könnten.

Die Bank hat doch nur indirekt mit der Versteigerung zu tun und die Grundschulden sind doch dadurch gesichert
das der Ersteher sie komplett zahlen muss.....

Ist meine folgende Schlussfolgerung richtig?

Davon ausgehend das ein dritter das Haus ersteigert.
Der Ersteher zahlt 190.000€ an die Bank und 105.000€ ans Amtsgericht(Mindestgebot)?
Die Bank zahlt, nach Kündigung des Darlehens unsererseits und erteilter Löschungsbewilligung, die verdeckten Eigentümergrundschulden weniger den 40.000€ Restschulden an die Alteigentümer aus. Also je 75.000€?

Mich interessieren die Kosten der Bank, die ich übernehmen soll, hast du da einen groben Anhaltspunkt oder Erfahrungswerte?

VG
Theo

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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Addi » 03.08.2023, 08:48

Da es sich um eine TV handelt ist die Bank ja nur mittelbar beteiligt.
Das Darlehen wird von Ihnen regelmäßig bedient, so dass dort keine Rückstände bestehen.
Da die Grundschuld bestehen bleibt werden auch keine Zinsen angemeldet bzw. Hierauf verzichtet. Die Bank muss keinerlei Ausfall befürchten.
Ob dann überhaupt ein Anwalt eingeschaltet wird erfolgt meist bei den überregional tätigen Geschäfts- oder Onlinebanken. Die senden dann einen Rechtsanwalt in den Termin um Ihre Rechte und Ansprüche zu wahren, aber eigentlich nicht in TV Verfahren.
Von daher ist es ratsam sich noch mal bei dem zuständigen Sachbearbeiter für Vollstreckungen bei der Bank zu erkundigen…..
Das bare Meistgebot zuzüglich eventueller Zinsen ohne die bestehenbleibende Grundschuld ist von dem Ersteher an das Gericht zu zahlen, welches den Erlös dann in einen Verteilungstermin zuteilt. Der Ersteher nimmt außerhalb des Verfahrens Kontakt mit der Bank der bestehenbleibenden Grundschuld Kontakt auf um das weitere Prozedere zu klären.
Hinsichtlich der verdeckten Eigentümergrundschuld ist diese Ihnen und Ihrer Ex gegenüber abzulösen….

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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Theo » 29.08.2023, 20:17

Hallo Addi, jetzt hat meine Ex dem Gericht bzgl. des Verkehrswertgutachten geschrieben das sie eine Position für falsch hält.
Es gibt Kellerräume die ich in 2019 durch einen Nutzungsänderungsantrag, inklusive Neuberechnung Wohnfläche und Ausweisung von zusätzlichen Parkplätzen zum Wohnraum umgeschreiben habe lassen.Alles genehmigt und eingetragen. Die Unterschrift von der Ex war damals nicht nötig.Es stand im Raum das ich nach der Trennung den Keller beziehe.
Alle Unterlagen liegen dem Gutachter vor. Sie hat " nur " die alten Pläne und behauptet es wären Kellerräume, sie hätte auch keine Nutzungsänderung gesehen oder unterschrieben.
Sie möchte das die Räume als Kellerräume und nicht als Wohnraum im Gutachten Berücksichtigung finden.
Wer ist jetzt in der Pflicht was nachzuweisen, oder wird das Gericht den Verkehrswert einfach festsetzen und den Einwand ignorieren bzw. auf das richtige Gutachten verweisen.
Inwieweit muss das Zwangsversteigerunggericht hier tätig werden.
Was kann ich tun?
VG Theo

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Re: Teilungsversteigerung Schätzung von Amtswegen

Beitragvon Addi » 30.08.2023, 07:48

In der Regel wird dieser Einwand dem Gutachter zur Stellungnahme übersandt.....

Wenn sie schreiben "...Kellerräume die ich in 2019 durch einen Nutzungsänderungsantrag, inklusive Neuberechnung Wohnfläche und Ausweisung von zusätzlichen Parkplätzen zum Wohnraum umgeschreiben habe lassen. Alles genehmigt und eingetragen."..... müsste ja alles seine behördliche Grundlage gefunden haben. Diese Unterlagen müssten auch Bestandteil des Gutachtens sein und sind so entsprechend in dieses eingeflossen...

Es kommt auf die Stellungnahme des Gutachters an, ob das Gericht den Wert, wie ermittelt festsetzt oder das Gutachten gegebenenfalls ergänzen lässt.
Aber, auch gegen die Festsetzung kann der andere Teil der TV die sofortige Beschwerde erheben, dann geht die Akte in der Regel zum Landgericht, die den Wert gegebenenfalls dann neu ermitteln und entscheiden..
Es bleibt spannend, wie fast in jeder TV....


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