Erfahrung über Zuschläge von Häusern

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Moderator: Alfred_Hilbert

AlexS
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Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon AlexS » 26.04.2022, 15:28

Hallo,
wir sind demnächst bei einer Teilungsversteigerung und haben eine Frage zu dem Maximalgebot. Wir suchen Statistiken über die zuletzt erzielten Preise. Hier bei Einfamilienhäusern. Kennt ihr welche oder habt ihr Erfahrungen gesammelt?

Nun zum konkreten Fall:
Das Gutachten hat einen Preis von knapp 250.000€ ergeben. Des Weiteren sind einige Mängel wie ein Wasserschaden und eben eine alte Heizung vorhanden. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden, Modernisierungen wurden keine gemacht. Wir haben jetzt vorsichtig optimistisch 65.000€ als Renovierungskosten angenommen, um das Haus bewohnbar und warm zu bekommen. Inkl. Gebühren und Nebenkosten kämen knapp 370.0000€ zusammen. Das wäre die Summe vorausgesetzt das Haus geht für den VK weg.

Als Preisobergrenze haben wir einen Neubau auf diesem Grundstück angenommen. Also knapp 600qm zu 250€/qm = 150.000€ + 2000€ /qm Neubau * 130qm = 410.000€. Dazu noch NK mit 16% in Summe also ca. 475.000€

Neu würde ein vergleichbares Haus 475.000€ kosten. Wenn ich jetzt die Kosten der Ersteigerung und die Renovierungskosten abziehe kommen 380.000€ als Vergleichspreis heraus. Wäre das eine realistische Obergrenze oder ist das zu viel?
Für wieviel % über oder unter dem VK gehen in der Regel Häuser weg? Hier mal eine beliebte Lage auf stadtnahen Land angenommen.
Haben sich gestiegene Zinsen, Baukosten und die Verfügbarkeit von Baumaterialien auf die Preise in Versteigerungen bereits ausgewirkt?
Ist davon auszugehen das die Preise weiterhin unrealistisch hoch bleiben?

mfg
Alex

Addi
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon Addi » 26.04.2022, 16:36

….
Es können keine verlässlichen Statistiken benannt oder mitgeteilt werden…
Jeder ZV-Termin läuft anders und jedes Meistgebot, auf das der Zuschlag erteilt wird ist individuell zu betrachten unter den Gesichtspunkten Angebot und Nachfrage.
Also wo ist die Immobilie belegen, wie ist dort die Infrastruktur (KiTas, Schulen, Geschäfte, Ärzte pp.)und vor allem kann alternativ ein Gleichwertiges baureifes Grundstück sofort erworben und bebaut werden.
Wie hoch ist ihr finanzieller Spielraum, benötigen sie auf Dauer 2 volle Gehälter um die Finanzierung zu sichern pp.
Eine ZV birgt natürlich viele Unbekannte.
Es gibt Termine die sind überlaufen mit vielen Bietinteressenten, wobei immer noch viele auf nicht mehr vorhandene Schnäppchen hoffen und Termine mit wenigen Interessenten die dann auch tatsächlich mitbieten.

Reicht die Summe der veranschlagten Renovierungskosten, ist die Immobilie noch bewohnt, können Sie sofort mit der Renovierung anfangen, steht die Finanzierung.
Ganz wichtig….weichen sie von ihrem errechneten Höchstgebot nicht nach oben ab. Die Gefahr besteht, wie früher bei eBay, dass man sich in eine Spirale des mit steigernd begibt und höhere Gebote abgibt als eigentlich geplant.

Nina_AG-RT
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon Nina_AG-RT » 26.04.2022, 18:12

Bei unserer heutigen Teilungsversteigerung ging das Objekt auch wieder für ca. das Doppelte des vom Gutachter ermittelten Verkehrswerts weg, war in letzter Zeit bei fast allen unseren Objekten so, was die Leute regelmäßig schockt.
Beide Parteien wollten das Objekt selbst haben, wurden aber gnadenlos ausgestochen.

AlexS
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon AlexS » 26.04.2022, 18:28

:shock:
Ich begreife nicht wie die Menschen aktuell so irrsinnig irrational handeln können. Wenn der demografische Wandel voll zuschlägt sitzt man am Ende in einer total überbewerteten Immobilie die als Altersvorsorge wenig taugt. Es gibt in meinen Augen keine realistischere Bewertung als die eines neutralen Gutachters. Meine Hausbank meinte sie würde nur den Verkehrswert leihen und alles darüber muss aus eigener Tasche bezahlt werden. Bin gespannt wie das am Ende ausgehen wird. Aber wie verlaufen denn aktuell die Versteigerungen? Gehen tendenziell die meistens über VK?

Nina_AG-RT
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon Nina_AG-RT » 26.04.2022, 18:45

Also ich mache die Geschäftsstelle der K nunmehr seit Februar 2019 und in dieser Zeit kam es extremst selten vor, dass etwas unter Verkehrswert wegging, konkret kann ich mich derzeit sogar an kein aktuelles Objekt erinnern.

niemandsland
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon niemandsland » 10.05.2022, 12:24

Das stimmt leider nicht, was nina-AG-RT schreibt (Versteigerungserlös weit über Schätzwert), vielleicht was Reutlingen betrifft (ich nehme an RT = Reutlingen), das kann ich nicht beurteilen. Beurteilen kann ich aber die Situation in Freiburg. Hier trifft das in keinster Weise zu. (Was automatisch heißt, dass Regionalität von Bedeutung ist).

In meinem Fall: die "Miterbin", die sich während der Pflege der Mutter über gut neun Jahre um rein gar nichts gekümmert hatte, hatte 2,5 Jahre nach dem Tod der Mutter (trotz Einigkeit über Verkauf des Hauses bereits vier Monate nach Tod, bei bestehender Verkaufssperre durch die Erblasserin) ohne Anlass die Teilungsversteigerung beantragt. Da jeder Miterbe das jederzeit tun kann, auch zur Unzeit, war es das dann...

Ein Vorschlag zu einem Bieterverfahren durch ein Maklerbüro war von mir bzw. meiner Anwältin bereits nach Ablauf der von der "Erblasserin" verfügten Verkaufssperre (1,5 Jahre nach Tod) an die Gegenseite versandt worden (vollständiges Angebot eines Maklerbüros OHNE Verkäuferprovision). Auf dieses wurde trotz mehrfach wiederholter Aufforderung nicht reagiert, auch wurde kein eigener (sinnvoller) Vorschlag gemacht (Freiburg ist übervoll von Maklern, wie man weiß, und zu der Zeit war eine Verkäuferprovision rechtlich noch nicht vorgeschrieben). Es war von der Gegenseite zuvor ein Vorschlag in Form eines Zweieinhalbzeilers "die LBV" vorgeschlagen worden, ohne irgendein Angebot oder Konkretisierung (wobei außerdem die LBV damals und jetzt bekanntermassen Verkäufer- UND Käuferprovision und nicht zu knapp verlangt), des weiteren war mir bekannt, dass die eigene Haushypothek der "Miterbin" an ihrem Wohnort 2 h Fahrzeit nördlich von FR einige Jahre zuvor von einem guten Freund, der zufälligerweise Immobilienberater der LBV (württembergischer Teil von Ba.-Wü.) ist, gemacht wurde. Ohne Worte.

Es wurde also im März 2020 die Teilungsversteigerung beantragt, auf Nachfrage meines Partners bei Anwesenheit der "Miterbin" samt Schwager anläßlich des Gutachtertermins, sagte letzterer zu ihm, "weil es schneller ginge". Ohne Worte.

Es ging dann 10 Monate bis zur Terminfestlegung, mitten im besten Corona-Geschehen, auch noch im Winter und mittlerweile gut 3,5 Jahre nach Tod der Erblasserin und zwei Jahre nach Ablauf der Verkaufssperre, ebenfalls ohne Worte.
Zum Zeitpunkt des Gutachtens, Mitte Juni des betr. Jahres, wurde in der direkten Nachbarschaft ein vergleichbares EFH innerhalb von DREI Wochen per Bieterverfahren durch einen Makler verkauft.

Da der zuständige Rechtspfleger die Bedingungen für eine Terminsverlegung festlegt und in diesem Fall trotz vom Justizministerium empfohlener Corona-Priorisierung nach dringenden Familiensachen (Umgangsrecht, Unterhalt), aber Verlegungsmöglichkeit nicht dringender Familiensachen (wie Teilungsversteigerungen) das Amtsgericht Freiburg bzw. der zuständige Rechtspfleger dieser Empfehlung nicht folgte, mußte der Termin stattfinden.

Das Haus wurde 150 000 Euro UNTER dem Schätzwert des Gutachters versteigert.

In Prozent sind das 17 % PLUS horrende Kosten des Amtsgerichts für die Versteigerungskosten, in Höhe von weiteren ca. 13 900 Euro. Dies geht vom Verkaufserlös auch noch ab.

Mir sind weitere Kosten entstanden durch Weigerung der "Miterbin", sich an den NK für das Objekt zu beteiligen sowie durch Sabotagehandlungen sowie weiterem - hier nicht relevant für die Darstellung des Versteigerungsthemas.

Es handelte sich um ein Haus in sehr guter Wohnlage. In den ganzen vier Jahren, in denen ich jetzt die Immobilienverkaufslage in ganz Freiburg SAMT Teilungs-/Zwangsversteigerungen intensiv verfolge, ist mir kein einziger Fall einer Teilungsversteigerung in diesem Stadtteil von FR begegnet. Üblicherweise wählen da die Erbengemeinschaften bei Einigungsschwierigkeiten eben das auch von uns vorgeschlagene Bieterverfahren über einen Makler, wo trotzdem jeder Beteiligte einen auswählbaren Interessenten ablehnen kann. Also im Vgl. zur Teilungsversteigerung eine gute Lösung, sofern man sich wirklich einigen will.

Ersteigert hat es dann auch noch eine "Familie", der sämtliche Erziehung und Kinderstube abging, und die auch von Betrugsversuchen nicht abgesehen haben. Meine Mutter hätte sich im Grab herumgedreht und die betr. Leute mit einer hier nicht zu wiederholenden Bezeichnung belegt.

Jetzt, 4,5 Jahre nach Tod der Mutter, ist die Angelegenheit immer noch nicht abgeschlossen, denn jetzt geht es immer noch um die Verteilung des Erlöses.

Ich wünsche allen, die in einer ähnlichen Situation sind, mehr Glück als ich es hatte, und Menschen darum herum, auf die man sich verlassen kann.

Addi
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon Addi » 10.05.2022, 14:41

Ja, jede ZV oder TV ist individuell zu betrachten und verläuft nach eigenen Regeln.
Wenn Erben sich uneins sind ( kommt auch unter Geschwistern vor) dann läuft es leider oft auch so schlecht, wie von Ihnen geschildert. Wenn dazu noch der zuständige Rechtspfleger auf keine Kompromisse und Vorschläge eingeht ebenfalls.
Die Eltern als Eigentümer und Erblaser können es ja zumeist vorher nicht wissen und machen kein Testament nebst Vermächtnis in Bezug auf die Immobilie…..
Als Miterbe hätten Sie dem TV Verfahren beitreten sollen, um zB selbst mitzubieten, vielleicht auch nur um den Preis hoch zu treiben….
Hinsichtlich der Erlösverteilung ist leider eine Einigung unvermeidlich….
Wenn dazu noch Fragen sind, melden Sie sich ruhig..

ABC
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon ABC » 10.05.2022, 15:08

Hallo zusammen,
ich war heute auf einer ZVG und die Immobilie ging für 151% des Verkehrswerter weg, Ortenaukreis. Ich kann daher bestätigen dass man mit 120-150% des Verkehrswertes bei aktuellen ZVGs in BW rechnen muss.

Beste Grüße, Benni

Addi
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon Addi » 10.05.2022, 15:28

Im Grunde natürlich ein Indiz dafür, dass das Meistgebot weit „ über“ den tatsächlichen Wert abgegeben worden ist. Bei älteren Immobilien ergeben sich immer Abschläge auf denVW für Reparatur- und Instandsetzungsstau. Diese Summen kommen dann auch noch auf das Meistgebot hinzu. Ersteher sollten bitte daran denken, dass jeder finanzierte € zurückgezahlt werden muss und die Bauzinsen steigen. Da darf dann in der Tilgungsphase keinerlei Störung wie Trennung oderArbeitslosigkeit fallen…
Vermutlich werden in ein paar Jahren die reinen Zwangsversteigerungen explosionsartig zunehmen und der hohe Kauf- oder Bietpreis nicht mehr erzielt werden können….

Nina_AG-RT
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Re: Erfahrung über Zuschläge von Häusern

Beitragvon Nina_AG-RT » 11.05.2022, 09:58

Warum soll das nicht stimmen, was ich gesagt habe?
Ich habe es doch schwarz auf weiß auf meiner Geschäftsstelle.
Und ich habe mich ja wie unschwer zu erkennen war, auf unseren Gerichtsbezirk hier, unsere Versteigerungen bezogen.


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