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Hallo,

ich habe eine Teilungsversteigerung für ein Objekt beantragt zur Auflösung der Erbengemeinschaft. Auf dem Grundbuch lastet eine Grundschuld, welche höher ist, als der eigentliche gutachterliche Verkehrswert des Objektes. Diese Grundschuld ist eine Belastungsvollmacht, die aus der Teilung und Verkauf der Nachbargrundstücke entstand. Mit der Grundschuld sind keinerlei Zahlungsverpflichtungen der Erbengemeinschaft verbunden.

Könnte die Grundschuld ein Problem im Versteigerungstermin werden?

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Ganz verständlich ist mir der Sachverhalt nicht. Die Begrifflichkeit „Grundschuld als Belastungsvollmacht“ gibt es nicht, gemeint ist sicherlich etwas anderes.
Zu klären ist, was sichert die Grundschuld ab, welches Darlehensverhältnis liegt dieser Grundschuld zu Grunde ?
Sichert diese keinerlei Forderung mehr ab, handelt es sich um eine verdeckte Eigentümergrundschuld, die im Falle der Versteigerung bestehen bleibt und in der Forderungshöhe vom Ersteher an die Erbengemeinschaft abgelöst/ gezahlt werden muss.
Sinnvoll ist es immer diese vorab im Grundbuch zu löschen, damit dieses frei und unbelastet versteigert wird.

Hi Addi,

danke für die schnelle Antwort.

ich hole mal etwas mehr aus. Eigentümer M besitzt zwei Flurstücke A und B. Er möchte B ganz und einen Teil A's an Käufer Z verkaufen. Den anderen Teil des Flurstücks A möchte er behalten. Das neue Grundstück (AB) müsste neu vermessen werden und soll von Z bebaut werden. Damit Z einen Kredit bekommt willigt M ein beide Flurstücke A und B separat mit Grundschulden für den Kredit von Z zu belasten, bis das neu enstandene Flurstück eingemessen ist (Belastungsvollmacht).
Nach Unterschrift des Notarvertrages entscheidet sich Z, dass er eigentlich nur Flurstück B benötigt. Flurstück A bleibt vollständig in Besitz von M, ist jedoch mit der Grundschuld des Darlehens von Z belastet. Eigentümer M verstirbt, bevor es zur Pfandfreigabe der eingetragenen "fremden" Grundschuld auf Flurstück A kommt. Die Erben können sich nicht einigen und ein Erbe gibt das Flurstück A zur Teilungsversteigerung.

In der Sicherungsabrede der Grundschuld steht geschrieben, dass: "Eigentümer M im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten Der Schuldner Z verpflichtet sich den Eigentümer M von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freizuhalten."

Viele Grüße
Robert

Es handelt sich um eine Gesamtgrundschuld, für ein Darlehen des Z ( persönlicher Schuldner) auf den Grundstücken des M (Grundstück A) und dem Grundstück des Z (Grundstück B).
Beide Grundstücke A und B haften somit dinglich als Pfand für das Darlehen des Z.
Es wäre zu klären, ob die finanzierende Bank eine sogenannte „ Pfandfreigabeerklärung“ für das Grundstück A erteilt.. ( was ich eher ausschließen würde). Sollte es dennoch der Fall sein könnte die Erbengemeinschaft als neue Eigentümerin von A, die Löschung auf diesem Grundstück beantragen.
Realistisch ist davon auszugehen, dass das Gesamtrecht auf dem Grundstück A bestehen bleibt und mit dem vollen Nominalbetrag mit ins Geringste Gebot fällt, also von einem Ersteher mit übernommen und vollständig abgelöst werden muss.

Danke Addi,

wenn das Grundstück von einem der Mitglieder der Erbengemeinschaft ersteigert werden will. Ist das Vorhandensein der Grundschuld, dann ein Vorteil oder Nachteil für die Person? In der Versteigerung setzt sich das geringste Gebot ja aus dem Bargebot und den bestehend bleibenden Rechten des III. Ranges zusammen. In diesem Fall ist die Grundschuld höher als der Verkehrswert der Immobilie.

Da es in diesem Fall das Grundstück einer Bruchteilsgemeinschaft bestehend aus einer Person und einer Erbengemeinschaft beitrifft. Hat die Antragstellung (großes vs. kleines Antragsrecht) irgendeine Auswirkung auf den Umgang mit der Grundschuld? Bei dem kleinen Antragsrecht würde das Mitglied der Erbengemeinschaft ja nur auf die Hälfte des Grundstücks bieten. Das hieße thoretisch beträfe ihn nur die Hälfte der Grundschuld.

Vielen Dank

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Letztendlich bleibt es gleich....
Eine bestehenbleibende verdeckte Eigentümergrundschuld verwandelt sich mitZuschlag wieder eine Fremdgrundschuld und ist letztlich auszugleichen.
An wen der Erbengemeinschaft und in welcher Höhe ist letztendlich wieder von der Gemeinschaft zu klären, wer welche Ansprüche in welcher Höhe geltend macht.
Einen Rabatt gibt es nicht..