Teilungsversteigerung/ Grundschulden

[Versteigerung20]

Guten Tag zusammen,
ich würde gerne folgenden Fall (der Sachverhalt ist nicht so kompliziert, wie er sich auf den ersten Blick liest) zur Diskussion stellen:

A ist Alleineigentümer eines bebauten Grundstücks. Zur Sanierung der Immobilie nimmt A im Jahr 2012 ein Darlehen bei Bank 1 auf. Hierfür wird eine Grundschuld für Bank 1 in Höhe von 30.000 € eingetragen. Im Jahr 2014 nehmen A und B zur weiteren Sanierung der Immobilie gemeinsam bei Bank 2 ein Darlehen in Höhe von € 60.000 auf, wofür im Jahr 2014 eine Grundschuld für Bank 2 im Grundbuch in Höhe von 60.000 € eingetragen wird. Im Jahr 2015 heiraten A und B. B erwirbt von A im Jahr 2015 hälftiges Miteigentum am Grundstück und wird im Grundbuch als Miteigentümer zu 1/2 eingetragen. B hat sich gegenüber A im Innenverhältnis verpflichtet, die beiden Darlehensverbindlichkeiten bei den Banken 1 und 2 allein zu tragen.
Im Jahr 2020 erfolgt die Scheidung und das Teilungsversteigerungsverfahren wird eingeleitet. Das Darlehen bei der Bank 2 (Grundschuld € 60.000.) wurde zwischenzeitlich (von B) in voller Höhe getilgt, die Grundschuld in Höhe von 30.000 € valutiert noch in voller Höhe (B hat in den Jahren zuvor die Darlehensraten an A gezahlt und A hat im Verhältnis zur Bank das Darlehen weiterhin bedient). Der Verkehrswert des Zwangsversteigerungsobjekts wurde auf 300.000 € geschätzt.

Wie erfolgt die „Auseinandersetzung“ zwischen A und B nach dem Zuschlagstermin bzw. welche Auswirkungen haben hier die eingetragenen Grundschulden (insbesondere der Umstand, dass B zum Teil nicht Vertragspartner der Bank bzw. des Sicherungsvertrages hinsichtlich der Grundschuld ist und auch nicht selbst an Bank 1 geleistet hat) auf die Erlösverteilung an A und B?
Müssten im Hinblick auf die Grundschulden seitens A oder B im Vorfeld des Zuschlagstermins irgendwelche Anträge beim Versteigerungsgericht gestellt werden?

Vorab vielen Dank!

[Addi]

...
Die Auseinandersetzung zwischen A und B ist nicht Aufgabe des Vollstreckungsgerichts. Das Gericht versucht die unteilbare Immobilie durch Versteigerung in teilbaren Erlös einzutauschen. Wie letztendlich der Erlösüberschuss auf A und B zu verteilen ist, müssen A und B selbst klären und dem Gericht mitteilen. Kommt keine Einigung zu Stande wird der Erlösüberschuss für A und B hinterlegt.

[Versteigerung20]

Vielen Dank für die prompte Rückmeldung.

Meine Frage zielte einerseits in der Tat auf das Procedere nach dem Zuschlagstermin (insbesondere unter der Annahme, dass keine Einigung zwischen A und B besteht und ein Rechtsstreit bzgl. der Erlösverteilung geführt werden muss), andererseits aber auch auf etwaige Konsequenzen/Anträge vor dem Zuschlagstermin in Bezug auf die hier gegebenen besonderen Rahmenbedingungen bei den Grundschulden (habe u.a. aufgeschnappt, dass das geringste Gebot für jeden Miteigentümer, der das Zwangsversteigerungsverfahren betreibt, gesondert zu ermitteln ist).

Wenn ich es richtig verstanden habe, gibt es z.B. in Fällen, in denen einer der (vormaligen) Eheleute das Grundstück im Rahmen der Teilungsversteigerung erwirbt und eine Grundschuld nicht mehr besteht, seitens des ausscheidenden Miteigentümers keinen Geldanspruch/Anspruch auf Zuzahlung wegen der nicht mehr valutierenden Grundschuld. Hier besteht nur ein Anspruch auf Teilung in Natur/Zerlegung der (Teil)Grundschuld. Der ausscheidende Miteigentümer könne die Teilgrundschuld verwerten, indem er vom Erwerber Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück verlangt.

Hier hätte mich interessiert, ob ich das Procedere so richtig verstanden habe? Ferner habe ich mich gefragt, ob es hier aufgrund der besonderen Konstellation (im Außenverhältnis nur ein Miteigentümer Vertragspartner der Bank, Grundschulden zum Teil vor Eigentumserwerb 1/2 von B eingetragen) evtl. ein anderes Procedere gibt? Hier wäre ich für einen Hinweis sehr dankbar.

Der Rückmeldung entnehme ich, dass dies alles auch erst im Rahmen eines dem Zuschlagstermins nachfolgenden Rechtsstreits zur Erlösverteilung zwischen A und B zum Tragen kommt und die besondere Gemengelage bzgl. der Grundschulden nicht durch Anträge von A oder B (unterschiedliche geringste Gebote für die Miteigentümer, die selbst mitsteigern) vor dem Zuschlagstermin berücksichtigt werden muss?

Nochmals besten Dank vorab!

[Addi]

Belasten die Grundschulden beide Anteile der Miteigentümer also von A und B fallen diese mit ins Geringste Gebot bleiben bestehen, sind bar nicht auch noch mitzubieten und erhöhen das GG entsprechend.
Valutiert ein Recht nicht mehr, sollte dies vor dem ZV Termin im Grundbuch gelöscht werden. Bleibt es dennoch bestehen, so haben bei nicht mehr valutierenden Grundschulden die alten Eigentümer einen Schulbefreiungsanspruch gegen den Ersteher. Inwieweit A und B eigene Zahlungsansprüche gegen den Ersteher erheben können richtet sich wie bei der Erlösüberschussverteilung nach deren Vereinbarung.
Noch valutierende Grundschulden sind gegenüber der Gläubigerbank zu erfüllen.
Interne schuldrechtliche Vereinbarungen sind von diesen auch außergerichtlich zu regeln oder vor einem Zivilgericht. Dies ist nie die Aufgabe des Vollstreckungsgerichts.

[Versteigerung20]

Nochmals Dank für die Rückmeldung.

Hier wäre Ersteher nicht ein Dritter, sondern A oder B. Zwischen beiden gibt es keine weitere „besondere“ Vereinbarung und eine einvernehmliche Lösung wird zwischen A und B nicht möglich sein.

Im Falle der nicht mehr valutierenden Grundschuld / des vollständig getilgten Darlehens wird aufgrund des strittigen Verhältnisses zwischen A und B eine Löschung der Grundschuld vor dem ZV Termin nicht möglich sein. Worin besteht/welchen Inhalt hat denn hier konkret der genannte „Schuldbefreiungsanspruch“ und woraus (Sicherungsvertrag Grundschuld? Ursprüngliche Eigentumsposition im Grundbuch ? etc.) leitet sich dieser rechtsdogmatisch ab, wenn beispielsweise A im ZV Termin den Zuschlag erhält. Da das Darlehen bereits getilgt ist und die Bank Bewilligung zur Löschung der Grundschuld erteilt hat, ist die Bank ja quasi raus und ein Schuldbefreiungsanspruch des alten Eigentümers B gegenüber der Bank käme dann ja nicht mehr zum Tragen.

[Addi]

....
Mit Zuschlag an A verwandelt sich die verdeckte Eigentümergrundschuld zu Gunsten des B in eine Fremdgrundschuld und verbleibt als Eigentümergrundschuld ebenso bei A. Jetzt liegt es an A und B welche Ansprüche B gegenüber dem Ersteher A geltend machen kann. Einigen sich A und B nicht, müsste B seine Ansprüche gegenüber A gerichtlich geltend machen.
Hier dürfte die Vorschrift des

§ 426 BGB Anwendung finden
Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang
(1) Die Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Kann von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so ist der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen.
(2) Soweit ein Gesamtschuldner den Gläubiger befriedigt und von den übrigen Schuldnern Ausgleichung verlangen kann, geht die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden.......

Wie gesagt, das Vollstreckungsgericht verwertet die unteilbare Immobilie in der TV zu teilbaren gelltwerten Erlös in Euro. Wie dieser nach Abzug von Kosten pp. verteilt wird obliegt den alten Eigentümern A und B.
Erfolgt keine Einigung wird der Erlösüberschuss hinterlegt......