Zugang zum ersteigerten Haus, wenn der vorherige Eigentümer (Schuldner) nicht auffindbar ist.

[Petra]

Der vorherige Eigentümer (Schuldner) ist selbst bei der Objektadresse gemeldet, wohnt aber seit einem Jahr nicht dort und seine aktuelle postalische Adresse ist nicht bekannt. Das Haus ist nicht leergeräumt und alle persönlichen Sachen und Unterlagen befinden sich noch im Haus.
Der Ersteigerer kann sofort eine Räumungsaufforderung mit 14-tägiger Frist an den Schuldner zusenden, allerdings ohne Sicherheit über den Empfang.

Frage1: Darf der Ersteigerer nach der Zuschlagserteilung den Schlüsseldienst beauftragen und neue Schlüssel einbauen lassen ? Wenn ja, ab wann kann dieses gemacht werden

Frage 2: Ist dazu ein Rechtsbeistand notwendig?

Frage 3: Wenn keine freiwillige Räumung durch den Schuldner stattfindet, kann der Ersteigerer selbst die Räumung durchführen oder muss er eine Zwangsräumung durch einen GV erwirken?

Danke im Voraus für die Antwort!

[Nina_AG-RT]

Der Zuschlagsbeschluss erlaubt dir, dass du das Schloss austauschen lassen kannst (wenn keiner mehr dort wohnhaft ist), meist jedoch findet die Schlüsselübergabe 'regulär' statt, was aber aufgrund des fehlenden Voreigentümers flachfallen dürfte.
Es handelte sich doch um eine 'reguläre' Versteigerung, sprich nicht nach § 180 ZVG?
Bei der Teilungsversteigerung wäre nämlich dies je nachdem ob vermietet wurde anders, hier gilt 'Zuschlagsbeschluss bricht nicht das Mietverhältnis'.
Zur Beauftragung des GV benötigst du die vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses, welche du auch vom AG bekommst. Du benötigst aber auch eine ladungsfähige Anschrift, wenn du genau weißt, dass er an dem Objekt nach wie vor gemeldet ist, gilt dies als Zugestellt, sprich der GV kann hier tätig werden, es müssen lediglich die Postzustellurkunden ausgefüllt zurückkommen.

Ich würde aber an deiner Stelle zum Verteilungstermin gehen und die Rechtspflegerin / den Rechtspfleger dezent auf dieses Problem ansprechen.
Rechtsberatung gibt es da zwar keine, aber oftmal gab es bereits ähnlich gelagerte Fälle und man hat damit insoweit schon etwas 'Erfahrung'.
Auch ich kann hier insoweit nichts anderes als den regulären Ablauf schildern.

[Addi]

Zunächst, der Ersteigerer heißt formell „Ersteher“, weil dieser ja keinen Berg erklommen hat sondern eine Immobilie durch Zuschlag erstanden hat…

Wenn wie vorliegend geschildert der Alteigentümer das Eigentum an der ersteigerten Immobilie offensichtlich aufgegeben hat, bedarf es keiner förmlichen Zwangsräumung mehr durch einen Gerichtsvollzieher, da diese einen mittleren vierstelligen Betrag verschlingt.
Als Alternative kann man noch brauchbares Inventar zwischenlagern und alles schön mit Fotos, Videos und Zeugen belegen. Gerümpel kann entsorgt werden.
Da das Gericht ja sämtliche Beschlüsse und Terminszustellungen an den Schuldner förmlich zustellen muß, müßte auch eine zustellungsfähige Anschrift bekannt sein. Dies ist bei Gericht zu erfragen….
Die Wohnung kann durch einen Schlüsseldienst oder selfmade in Besitz genommen werden, auch hier sind Fotos und Zeugen anzuraten, damit es hinterher nicht zu Schwierigkeiten kommt…

[Petra]

Besten Dank und schöne Grüsse!

[Petra]

Bei der ZV wird das Haus „ mit Grundschuld ohne Brief im Grundbuch“ versteigert.
Die Rechtspflegerin gab mir die Auskunft, dass jeder Bieter selbst entscheiden kann, in welchem Modus er sein Gebot abgibt
1) Getrennter Modus: Grundschuld + Gebot oder
2) Gemeinsamer Modus als ein Gebot incl. Grundschuld.

Frage:
Welche Vorteile und Nachteile hat der jeweilige Modus für den Bieter?
Danke im Voraus für die Antwort!

[Addi]

…bleiben Rechte im Grundbuch bestehen, werden diese Kraft geltender Versteigerungsbedingen bereits mit übernommen. Gebote, die im Termin abgegeben werden beziehen sich nur auf das Geringste Bargebot.
Folglich sind bestehenbleibende Rechte nicht mit in das abgegebene Gebot nochmals aufzunehmen…..
Beispiel:
Verkehrswert 300.000,-€
5/10 : 150.000,-€
Bestehenbleibende Rechte:
Abt. II Nr.1: Dienstbarkeit Kanalrecht - Zuzahlungsbetrag 50,-€
Abt. III Nr.1: Buchgrundschuld über 80.000,-€

Geringstes Gebot(Bargebot= 5.000,-€)

Um die Grenze von 5/10 zu erreichen müssen Sie rechnerisch 69.950,-€ bieten..

69.950,-€
+ 50,-€ Zuzahlungsbetrag II Nr.1
+ 80.000,-€ bestehenbleibende Recht III Nr.1
Summe: 150.000,-€

[Petra]

Hallo Addi,

besten Dank für das Beispiel. Nehmen wir an, der Ersteher bekommt den Zuschlag zu den genannten Werten.

Fage1: Ist nach der Rechnung der Kaufpreis 69.950,-€ und wird darauf die Grunderwerbsteuer berechnet oder zählt die Grundschuld zum Kaufpreis?
Frage 2: Wer überweist die Grundschuld 80.000€ an die Bank und veranlasst die Grundchuldlöschung im Grundbuch?
Beste Grüsse!

[Addi]

Wie gesagt….die bestehenbleibende Grundschuld ist Teil des Meistgebotes und wird auch bei Berechnung der Gebühr für die Erteilung des Zuschlags mit zu Grunde gelegt.

Wie diese letztlich mit der eingetragenen Grundschuldgläubigern abzulösen ist, ist mit dieser separat zu klären..