benötige Basic - Crashkurs in Sachen ZV

[Mucki Pinzner]

Guten Tag + allen ein gutes 2017. Bin auf der Suche nach einer schönen Wohnimmobilie zufällig über ZVs gestolpert und nun wird bereits nächste Woche ein für uns passendes rsp. interessantes Objekt versteigert.

Der knappen Zeit gerecht werdend habe ich heute die SL überwiesen sowie versucht, mich in die Materie einzulesen.

Es verbleiben für mich folgende Fragen, hier bin ich irgendwie etwas "verwirrt", ergo freue ich mich auf entsprechende Beantwortung :

1. Ich habe das so verstanden, dass ab Zuschlag die "Verfügungsgewalt" beim Ersteher liegt, ergo ab diesem Zeitpunkt auch z.B. der Schuldner/ Bewohner zur Räumung (etwaig mit angemessener Frist) aufgefordert werden kann ? ...und dies unabhängig rsp. vor dem Verteilungstermin, zu welchem ja dann erst die endgültige Kaufsumme incl. der Neben/ Zusatzkosten fällig wird ?

2. Der anberaumte Vs - Termin ist Mitte nächster KW, ergo der müsste der Verteilungstermin dann ja ca. Anfang bis Mitte März sein. Wir befinden uns aber nunmehr den ganzen März über auf einer bereits seit langem geplanten Fernreise.

Deshalb hieraus resultierend folgende Fragen :

2.1 wie erfahre ich vom Gericht, zu wann ich die "Restzahlungen" zu leisten habe ?

2.1 was ist, wenn ich z.B. aufgrund von Urlaub rsp. Unklarheiten Finanzierung etc. nicht sofort greifbar bin, bzw. nicht sofort zahlen kann ? wird da gemahnt o.ä. ? und gibt es da eine Nachfrist ?

2.2 mal angenommen, ich erhalte den Zuschlag aber bekomme die Finanzierung nicht hin, was passiert dann ? ist dann meine Sicherheitsleistung futsch ? oder wird zweitverstreigert ?

3. Nun eine Frage, die etwaig etwas doof erscheint, aber irgendwie treibt es mich doch um :

Es ist doch richtig, dass es mir völlig "wumpe" sein kann, inwieweit mit meinem Höchstgebot/ Kaufpreis die Belastungen/ Schulden gedeckt werden ? ...also auf gut Deutsch gesagt ich als Ersteher nicht für die bisher eingetragenen "Lasten" dran bin ? ...also das Grundbuch "auf null" gestellt wird ?


Vielen Dank für entsprechende Beantwortung, würde mir sehr helfen.

Euer Mucki

[Addi]

guten Morgen Mucki,
folgende antworten können erteilt werden:

1. Ich habe das so verstanden, dass ab Zuschlag die "Verfügungsgewalt" beim Ersteher liegt, ergo ab diesem Zeitpunkt auch z.B. der Schuldner/ Bewohner zur Räumung (etwaig mit angemessener Frist) aufgefordert werden kann ? ...und dies unabhängig rsp. vor dem Verteilungstermin, zu welchem ja dann erst die endgültige Kaufsumme incl. der Neben/ Zusatzkosten fällig wird ?

Das ist so richtig. Mit dem Zuschlag gehen kraft Gesetzes die Rechte aber auch die Pflichten auf den Ersteher über, gem. §§ 90, 56 ZVG.

2. Der anberaumte Versteigerungstermin ist Mitte nächster KW, ergo der müsste der Verteilungstermin dann ja ca. Anfang bis Mitte März sein. Wir befinden uns aber nunmehr den ganzen März über auf einer bereits seit langem geplanten Fernreise.

Deshalb hieraus resultierend folgende Fragen :

2.1 wie erfahre ich vom Gericht, zu wann ich die "Restzahlungen" zu leisten habe ?

Also: wann der Verteilungstermin anberaumt wird entscheidet das Gericht, der/die zuständige Rechtspfleger/in. Der Zeitpunkt richtet sich nach dem Terminkalender u n d oft auch erst nach Rechtskraft des Zuschlags. Einige Gerichte setzen den Verteilungstermin s o f o r t an, andere warten die Rechtskraft ab. Es bleibt demnach abzuwarten, wie der Termin verläuft (ob Sie überhaupt das Meistgebot abgeben und den Zuschlag erhalten!)
Sollten Sie Meistbietender bleiben und den Zuschlag erhalten bekommen Sie mit der Terminsbestimmung zum Verteilungstermin eine genaue Aufschlüsselung welcher Betrag einschließlich Zinsen (§49 Abs2 ZVG 4%), abzüglich der erbrachten Sicherheitsleistung von Ihnen bis wann und auf welches Konto zu zahlen ist.

2.1 was ist, wenn ich z.B. aufgrund von Urlaub rsp. Unklarheiten Finanzierung etc. nicht sofort greifbar bin, bzw. nicht sofort zahlen kann ? wird da gemahnt o.ä. ? und gibt es da eine Nachfrist ?

Zum Verteilungstermin müssen Sie selbst persönlich nicht erscheinen. sollten sie nach dem Zuschlag längerfristig vereisen, wäre es angebracht einen Zustellungsvertreter zu benennen, der auch in Ihrem Namen entsprechende Handlungen vornehmen kann, soweit sie diese nicht selbst veranlassen können.
Die restliche Teilungsmasse muß zum Verteilungstermin auf dem angegebenen Konto der Justiz gutgeschrieben sein. Terminsverschiebungen, Vertagungen. etc. gibt es in der Regel nicht

2.2 mal angenommen, ich erhalte den Zuschlag aber bekomme die Finanzierung nicht hin, was passiert dann ? ist dann meine Sicherheitsleistung futsch ? oder wird zweitversteigert ?


Das sollte Ihnen nicht passieren. Sie werden Eigentümer mit Zuschlag, egal ob das Meistgebot berichtigt (gezahlt) wird oder nicht. Bei Nichtzahlung erfolgt Forderungsübertragung gem. § 128 ZVG zu Gunsten der Gläubiger die kein Geld bekommen haben und bei Eigentumsumschreibung werden insoweit Sicherungshypotheken gem. § 118 ZVG in das Grundbuch eingetragen.

3. Nun eine Frage, die etwaig etwas doof erscheint, aber irgendwie treibt es mich doch um :
Es ist doch richtig, dass es mir völlig "wumpe" sein kann, inwieweit mit meinem Höchstgebot/ Kaufpreis die Belastungen/ Schulden gedeckt werden ? ...also auf gut Deutsch gesagt ich als Ersteher nicht für die bisher eingetragenen "Lasten" dran bin ? ...also das Grundbuch "auf null" gestellt wird ?


Ja, vom Ergebnis ist es so richtig. Für die Schulden des alten Eigentümers wird die Immobilie als "Pfand" verwertet durch Versteigerung. Das was nicht gedeckt wird, bleibt die persönliche Schuld des alten Eigentümers, tangiert Sie selbst nicht....

Dann wünsch ich Ihnen viel Erfolg und gutes Gelingen....

[Mucki Pinzner]

Guten Tag Addi, ich bedanke mich recht herzlich für den raschen und kompetenten Service. Ich werde berichten, wie die Aktion bzw. Auktion ausgeht. Ich rechne insgeheim sowieso damit, dass meine Preisgrenze in der Auktion gesprengt wird, aber wer nicht wagt, dr nicht.....

Lg, Mucki P.

[Mucki Pinzner]

Guten Morgen, es vwäre toll zu folgenden Fragen noch Input zu bekommen :

1. Sollte (was ich natürlich nicht hoffe) der Schuldner rsp. das Objekt durch mich geräumt werden müssen,
ist es richtig, dass ich hierfür aufkommnen muß ?

1.1 ..., ergo ich neben dem ganzen "Theater" wie Räumungstitel erwirken auch für die physiche Umsetzung wie z.B. Schloss aufbrechen, Möbelpacker, Möbel einlagern etc. aufzukommen habe ?

1.1.1 ..., hier nun die weitere Frage, für was ich alles genau aufzukommen habe ? ...wie z.B. Hausstand einlagern ? ...wie lange ist sowas kostenpflichtig verwahrt bis es dann z.B. vernichtet wird ?

1.2 ..., ich habe irgendwo (Quelle finde ich leider nicht mehr) gelesen, dass man so als Kosten für ein Objekt (in disem Falle Doppelhaushälfte, ca. 100 qm Wohnfläche) so ca. € 10.000.- veranschlagen kann....ich finde selber diese Angabe derbst pauschal, aber etwaig kommt das hin ? rsp. wird so etwas nach Aufwand verrechnet ? oder gibt es so etwas wie eine Gebührenordnung bezogen auf einen derarten Fall ?

2. Zum "Verkaufs rsp. Lieferumfang" (schätzungsweise nicht richtig ausgedrückt), sofern das Objekt zugschlagen rsp. final ersteigert wird; was ist eigentlich mit dem ganzen "Zubehör" rsp. Ausstattung des Objektes wie z.B. Markise, Elektrogeräte Küche, etc. ? ...sofern so etwas nicht im Exposee rsp. Gutachten nicht explizit mit aufgezählt wird, gehört das mit zum Haus ? ...oder hat hier der Schuldner z.B. das Recht, gewisse Sachen mitzunehmen ? ...z.B. Leuchtstrahler im Garten oder eben die Markise ?

Für entsprechendn Input bedanke ich mich bereits jetzt,

mfg Mucki P.

[Addi]

1. Sollte (was ich natürlich nicht hoffe) der Schuldner rsp. das Objekt durch mich geräumt werden müssen,
ist es richtig, dass ich hierfür aufkommen muss ?

„Ja, zunächst ist für die Zwangsräumung ein Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zu entrichten, je nach Größe des Objekts zwischen 2.000,-€ und 6.000,-€....
Diese können dann von dem Schuldner/Eigentümer zurückgefordert werden...wenn dieser zahlungsfähig ist“

1.1 ..., ergo ich neben dem ganzen "Theater" wie Räumungstitel erwirken auch für die physische Umsetzung wie z.B. Schloss aufbrechen, Möbelpacker, Möbel einlagern etc. aufzukommen habe ?

„ Ein gesonderter Räumungstitel ist nicht erforderlich. Räumungstitel ist der Zuschlagsbeschluss gem. § 93 ZVG. Die aufgeführten Kosten werden durch den zu zahlenden Kostenvorschuss gedeckt. Die Zwangsräu-mung führt der Gerichtsvollzieher durch, nicht der Ersteher.“

1.1.1 ..., hier nun die weitere Frage, für was ich alles genau aufzukommen habe ? ...wie z.B. Hausstand ein-lagern ? ...wie lange ist sowas kostenpflichtig verwahrt bis es dann z.B. vernichtet wird ?

„ Dies sind fragen die ein Gerichtsvollzieher beantworten kann.“

1.2 ..., ich habe irgendwo (Quelle finde ich leider nicht mehr) gelesen, dass man so als Kosten für ein Objekt (in disem Falle Doppelhaushälfte, ca. 100 qm Wohnfläche) so ca. € 10.000.- veranschlagen kann....ich finde selber diese Angabe derbst pauschal, aber etwaig kommt das hin ? rsp. wird so etwas nach Aufwand verrech-net ? oder gibt es so etwas wie eine Gebührenordnung bezogen auf einen derarten Fall ?

„ Nein, das entscheidet allein der zuständige Gerichtsvollzieher. Aber es gibt ja auch die Möglichkeit, dass Sie selbst dem Schuldner/Eigentümer praktisch und finanziell helfen den Umzug zu meistern und so Kosten
sparen...auch das ist möglich.....“


2. Zum "Verkaufs rsp. Lieferumfang" (schätzungsweise nicht richtig ausgedrückt), sofern das Objekt zug-schlagen rsp. final ersteigert wird; was ist eigentlich mit dem ganzen "Zubehör" rsp. Ausstattung des Objek-tes wie z.B. Markise, Elektrogeräte Küche, etc. ? ...sofern so etwas nicht im Exposee rsp. Gutachten nicht explizit mit aufgezählt wird, gehört das mit zum Haus ? ...oder hat hier der Schuldner z.B. das Recht, gewis-se Sachen mit zunehmen ? ...z.B. Leuchtstrahler im Garten oder eben die Markise ?

„ i.d.R. gehören diese Gegenstände sämtlich dem Schuldner/Eigentümer, die er bei dem Umzug auch mit-nehmen wird.... mit dem Haus festverbundene Gegenstände wie Strahler und Markise sollten eigentlich am hause verbleiben..aber einen Anspruch haben Sie nicht...“

[Mucki Pinzner]

...auch hier wieder vielen Dank...

wie soll es sein, habe eine weitere Frage : 4% Zinsen an das Gericht für die Differenz Meistgebot zur Sicherheitsleistung....für vwelchen Zeitraum ? ...vom Zuischlags- bis zum Verteilungstermin ? oder vom Zuschlags - bis zum Einzahlungstermin ?

Auch hier vielen Dank für entsprechenden Input,

mfg Mucki P.

[Addi]

....
Die Verzinsung des Meistgebotes ./. bereits erbrachter Sicherheitsleistung ist für den Zeitraum vom Zuschlag bis 1 Tag vor dem Verteilungstermin zu leisten.
Man kann die Verzinsung des restlichen Meistgebotes vermeiden/einsparen, indem man das Meistgebot, unter Verzicht auf die Rücknahme bei einem Amtsgericht hinterlegt. § 49 Abs.4 ZVG. Es bedarf somit eines förmlichen Hinterlegungsantrages bei der Hinterlegungsstelle eines Amtsgerichts, am besten des Vollstreckungsgerichts/Versteigerungsgerichts vor Ort.
Achtung:
Es reicht nicht aus, das Meistgebot nur vorzeitig zu überweisen ! Dies wäre einfach nur eine Zahlung vor Fälligkeit, welche die Verzinsungspflicht nicht berührt.

Dann ist es so, dass man das Meistgebot zzgl. Zinsen für 3-5 Tage überweist und ab Buchung der Einzahlung entfällt die Verpflichtung zur Zahlung der Zinsen. Sind einige € an zinsen zu viel oder zu wenig gezahlt, bekommt man diese erstattet bzw. die berichtigte Zahlungsaufforderung diese noch bist zum Verteilungstermin einzuzahlen....

[Mucki Pinzner]

...auch hier vielen Dank, wie sollte es auch anders sein, es gibt noch mehr Fragen :

- Thema Grundbuch : Sofern ich den Zuschlag erhalte, sollen meine Frau und ich als Eiegntümer im Grundbuch eingetragen werden. Muß hier schon was vor/ während der Versteigerung beachtet werden ? ...weil, die Sicherheitsleistung habe ich von meinem Konto überwiesen, ergo trete ich bisher dem Gericht ggü. lediglich als Einzelperson auf. Muss ich jetzt noch Vollmacht meiner Frau o.ä. mitbringen ? ...nicht dass es nachher nicht mehr möglich ist, dass wir beide als Eigentümer eingetragen werden.

- Thema Beschwerde gegen ZV o.ä., so dass trotz Zuschlag die Übernahme der Immobilie ausgesetzt wird : Derarte Sachen, die einen "Schwebezustand" hervorrufen, erfahre ich doch bei rsp. vor der Versteigerung, nicht wahr ?

..auch hier vielen Dank für entsprechenden Input,

mfg Mucki

[Addi]

.....
wenn sie beide als Miteigentümer zu je 1/2 (oder anderes Anteils Verhältnis) den Zuschlag erhalten wollen, ist es am einfachsten, wenn beide mit gültigem Ausweis im Termin erscheinen und auch in diesem Anteils Verhältnis bieten.
Sollte ein Bietinteressent verhindert sein, kann dieser dem anderen eine kostenpflichtige "notarielle Bietungsvollmacht" erteilen.
Möchte man sich diese Kosten sparen (man weiß ja nicht ob man den Zuschlag tatsächlich erhält), bietet sich eine andere Variante an....
Derjenige, der im Termin anwesend ist, bietet zunächst ganz normal nur für sich. Sollte dieser Meistbietender bleiben wird VOR Verkündung des Zuschlags vom Rechtspfleger gefragt " ob Erklärungen zum Zuschlag" abgegeben werden.
JETZT sollte der Meistbietende sich melden und einen "g e s o n d e r t e n Zuschlagsverkündungstermin" beantragen. Der Rechtspfleger wird nach dem Grund fragen. Dann ist zu erklären, dass der Zuschlag auch hälftig an Person xy erteilt werden soll, die heute nicht anwesend ist, aber in einem besonderen Zuschlagsverkündungstermin. Der Rechtspfleger kann dann kurzfristig einen gesonderten Verkündungstermin bestimmen (z.B. früh morgens oder nachmittags) zu dem dann der Meistbietende mit der anderen Person erscheinen sollte. In diesem Termin "tritt" der Meistbietende seine Rechte aus dem Meistgebot zu dem Bruchteil z.B. 1/2 an den weiter Erschienen ab und dieser nimmt die Abtretung zu vorgenanntem Bruchteil an. Alles wird im Termin vom Rechtspfleger protokolliert, so dass dieser dann den Zuschlag wie gewünscht erteilen kann.
Vergisst man dieses, Antragstellung eines gesonderten Verkündungstermins, wird der Zuschlag n u r dem Meistbietenden erteilt und dieser kann dann nur noch rechtsgeschäftlich vor einem deutschen Notar den gewünschten Bruchteil an den nicht erschienen übertragen..
Also aufgepasst im Termin.

[Mucki Pinzner]

...vielen lieben Dank, der grosse Termin naht...ich werde abschliessend berichten. Mfg Mucki