Altschulden der Wohnungseigentümer gegenüber Stadtwerke, usw

[Hambürger]

Hallo zusammen,

im www bin ich leider nicht auf aufklärende Gerichtsurteile, bzw. Berichte gestossen.
Aus diesem Grund hoffe ich hier eventuell Hilfe oder noch besser Aufklärung zu erhalten.

Nun zum Problem:

Ich habe 2014 eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft ersteigert.
Nun bekam ich 2015 einen Brief vom Steueramt, mit dem Inhalt ich müsse für die noch ausstehenden Grundsteuern für 2011-2014 aufkommen. Obwohl der Rechtspfleger vor der Versteigerung eine lastenfreie Immobilie angepriesen hatte....
Gegen diesen Bescheid legt ich Widerspruch ein und erst nach mehreren Telefonaten, mit einer überaus netten Sachbearbeiterin, bekam ich dann einen Brief mit der erlösender Phrase, das ich meinem Widerspruch zugrunde, nach Prüfung der Rechtslage, keine Kosten zutragen habe.

Alles schön und gut...
Nun scheint wohl der Vor-, Vorverwalter das eingezogene Hausgeld nicht an die Stadtwerke (Abwasser, Wasser, Allgemeinstrom, Abfallgebühren), usw weitergeleitet zu haben.
Nun wären mittlerweile über 20.000 Euro an Rückständen aufgelaufen und die derzeitige Hausverwaltung ist der Meinung, dass die jetzigen Eigentümer diese Rückstände anteilig nach Ihren Miteigentumsanteilen gesplittet tragen müssten. Egal ob aus Zwangsversteigerung oder auf konvetionellem Weg erworben... Das hätte die HV anwaltlich absegnen lassen.
Liegt die HV mit ihrer Meinung richtig?
Für eine Antwort, am liebsten mit einem nachvollziehbaren Link zu einem Urteil, bzw. Paragraphen, wäre ich höchst erfreut

LG

[Addi]

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grundsätzlich gilt der § 56 S.2 ZVG der besagt:::
"Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten."

Hierauf hat das Gericht im Versteigerungstermin ausdrücklich hinzuweisen.
Wenn im Termin von einer "lastenfreien" Immobilie die Rede war, so bezieht sich dies auf Belastungen von Zahlungsverpflichtungen in Abt. II z.B. Erbbauzinsen, Reallastzahlungen...oder in Abt. III auf Grundpfandrechte

Ab dem Zuschlag tritt der Ersteher erst in die Zahlungsverpflichtungen ein.
Wenn jedoch die WEG-Gemeinschaft ausdrücklich in einem Beschluss einer WEG-Versammlung VOR dem Zuschlag beschlossen hat, dass ein neuer Eigentümer ( Ersteher) auch in die rückständige Verpflichtung des alten Eigentümers einzutreten hat, wäre dies bindend, müsste jedoch bereits zum Versteigerungstermin angemeldet und im Termin mitgeteilt worden sein. Die WEG-Gemeinschaft ( Verwalter) wird mit einer Terminsbestimmung durch das Vollstreckungsgericht immer aufgefordert eventuelle Anmeldungen und Beschlussfassungen bekanntzugeben.
Darüberhinaus sind die Bestimmungen des WEG maßgebend. dies scheint i9n ihrem Fall nicht so gewesen zu sein.

...." für die Kosten und Lasten (Hausgeldschulden) des Schuldners aus der Zeit vor Erteilung des Zuschlags haftet der Ersteher auch dann nicht, wenn für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander durch Vereinbarung ( WEG §10) oder in der Teilungserklärung (WEG §8) für den Fall der Veräußerung bestimmt ist, " dass der Erwerber gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände hafte" so bereits der BGH 1988 nachzulesen in der NJW aus 1984 S.308
weil hiermit nur der rechtsgeschäftliche Erwerber gemeint ist, nicht auch der Ersteher in der Zwangsversteigerung.
Insoweit normiert §56 s.2 ZVG eine Sonderregelung.
s. Stöber, ZVG, 21. Auflg. Rd.Nr. 5.3 zu § 56
Darüberhinaus scheint ein Verschulden ganz klar bei dem WEG-Verwalter zu liegen, der die bereits eingezogenen Gelder fremdentzweckt anders verwendet hat.

[Hambürger]

Guten Morgen...

Ich bedanke mich vorab für die schnelle und kompetente Antwort.
Nun wirft sich mir allerdings die Frage auf, ob die damaligen Eigentümer für das Verschulden des Verwalters aufkommen müssen oder ich durch einen Beschluss der WEG im laufenden Wirtschaftsjahr zu einer Zahlung verpflichtet werden könnte. Dies könnte die jetzige HV, meiner Meinung nach, in Erwägung ziehen. Wenn Sie sich hierzu äußern könnten, wäre ich Ihnen nochmals sehr verbunden

Ich denke, ich werde auf lange Sicht wohl nicht um eine anwaltliche Beratung, bzw. Vergabe eines Mandats herumkommen...

Vielen Dank nochmals.

LG,

Hambürger

[Addi]

.....
1. nachträgliche Beschlüsse können nicht rückwirkend wirksam werden
2. bei einem Erwerb durch Zwangsversteigerung gelten die Vorschriften des 3 10 WEG nur eingeschränkt

Sie müssen hier nichts tun.
Der Hausverwalter muss mE für diese Fälle eine Vermögenshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben, die in diesen Fällen eingreift.Es geht ja nicht darum, das damals die Miteigentümer nicht gezahlt haben, sondern dass der Verwalter den eingezogenen Betrag veruntreut hat.
Merkwürdig überhaupt, dass ein Rückstand von ca. 20.000,-EUR anfallen konnte, ohne das jemand beim Versorger, der Stadt, den übrigen Miteigentümern Alarm geschlagen hat?
Was sagen den dir übrigen Miteigentümer der Gemeinschaft....der neue WEG-Verwalter?
Ist die Staatsanwaltschaft eingeschaltet ?

[Hambürger]

Hallo,

danke nochmals für Ihre Antwort.
Staatsanwaltschaft ist noch nicht eingeschaltet. Ich werde dies bei der nächsten ETV ansprechen.

LG,

Hambürger

[Addi]

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Gerne, dafür sind wir aus dem Forum-Team da.....
Wir sind ebenfalls gespannt was aus dieser Sache wird....