Hallo zusammen,
bin über Google auf dieses Forum gestoßen und hoffe das ihr mir weiterhelfen könnt. Ich habe in ca. 4 Wochen vor, an einer ZV teilzunehmen.
Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit ca. 250 qm Wohnfläche und ca. 1000 qm Grundstück, leider ist das Haus schon seit ca. 5 Jahren unbewohnt.
Das aktuelle Gutachten verweist auf ein Gutachten, von 2011 wo schon ein vermerk auf Schimmelbildung im Keller, aufgrund Feuchtigkeit hingewiesen wurde.
Zusätzlich wurden noch 2 Wohneinheiten vermerkt mit Ansatz auf Schimmelbildung, aufgrund Feuchtigkeit in dem Gutachten von 2011.
Der Verkehrswert laut Gutachten beläuft sich auf 179.000 ?.
Hat jemand Erfahrung mit solchen Häusern gemacht, bei einer Versteigerung oder kann man pauschal sagen das selbst solche Häuser wenn Sie günstig erworben wurden sich lohnen?
Mir macht die Schimmelbildung sorgen, zumal dies schon im Gutachten von 2011 festgestellt wurde und das Haus seitdem unbewohnt ist, daher hat man auch nicht die Möglichkeit mal reinzuschauen.
Wie sind eure Erfahrungswerte oder Ratschläge?
Vielen Dank vorab.
Grüße
Georg
Ersteigerung eines Feuchten Objektes
Moderator: Alfred_Hilbert
Re: Ersteigerung eines Feuchten Objektes
Hallo Georg,
Soweit es möglich ist sollten sie versuchen vorab einmal in das Objekt zu gelangen. Häufig schalten die betreibenden Gläubiger (Banken, Sparkassen, Versicherungen, Bausparkassen etc.) einen Makler ein, der eine Besichtigung gegebenenfalls durchführt. Oder es ist parallel ein Zwangsverwaltungsverfahren anhänigig, dann kann hierüber eine Innenbesichtigung erfolgen......
Sollte beides nicht möglich sein, dann können sie vielleicht selbst versuchen eine Besichtigung vorzunehmen.....
Wenn und soweit in den letzten Jahren an dem Objekt nichts veranlasst worden ist, ist davon auszugehen, dass sich der Zustand des Objektes nicht verbessert sondern eher verschlechtert hat.
Grundsätzlich müsste bei einem Gutachten, was bereits in 2015 - vier Jahre - alt war eine Nachbesichtigung mit Wertberichtigung erfolgen. Warum dies vorliegend nicht erfolgt ist, kann Kostengründe haben oder der zuständige Rechtspfleger bei dem Vollstreckungsgericht hat für die Wertberichtigung keine Veranlassung gesehen?
Dies sollten und können sie selbst vor Ort erfragen....
Letzlich bestimmt immer der Bieter durch die Abgabe seines Meistgebotes, welchen Wert das Objekt für diesen hat....
Mängel sind in dem was sie bieten rechnerisch für eventuelle Sanierungsarbeiten in Abzug zu bringen.....
Soweit es möglich ist sollten sie versuchen vorab einmal in das Objekt zu gelangen. Häufig schalten die betreibenden Gläubiger (Banken, Sparkassen, Versicherungen, Bausparkassen etc.) einen Makler ein, der eine Besichtigung gegebenenfalls durchführt. Oder es ist parallel ein Zwangsverwaltungsverfahren anhänigig, dann kann hierüber eine Innenbesichtigung erfolgen......
Sollte beides nicht möglich sein, dann können sie vielleicht selbst versuchen eine Besichtigung vorzunehmen.....
Wenn und soweit in den letzten Jahren an dem Objekt nichts veranlasst worden ist, ist davon auszugehen, dass sich der Zustand des Objektes nicht verbessert sondern eher verschlechtert hat.
Grundsätzlich müsste bei einem Gutachten, was bereits in 2015 - vier Jahre - alt war eine Nachbesichtigung mit Wertberichtigung erfolgen. Warum dies vorliegend nicht erfolgt ist, kann Kostengründe haben oder der zuständige Rechtspfleger bei dem Vollstreckungsgericht hat für die Wertberichtigung keine Veranlassung gesehen?
Dies sollten und können sie selbst vor Ort erfragen....
Letzlich bestimmt immer der Bieter durch die Abgabe seines Meistgebotes, welchen Wert das Objekt für diesen hat....
Mängel sind in dem was sie bieten rechnerisch für eventuelle Sanierungsarbeiten in Abzug zu bringen.....
Re: Ersteigerung eines Feuchten Objektes
Hallo Addi,
leider ist eine Besichtigung des Objektes nicht möglich, daher wurde auch das alte Gutachten als Referenz für die Innenräume herangezogen.
Ich werde das Objekt mal die Tage von außen besichtigen, somit sehe ich dann ja durch die Fenster in wie fern in den Räumen die ersichtlich sind Schimmelbefall herrscht.
Da ich in unmittelbarer Nähe wohne, weiß ich das es in den letzten Jahren keine modernisierungsmaßnahmen gab. Leerstand des Hauses seit ca. 5-6 Jahren ohne pflege.
Im Gutachten stand das der Sachverständige einen Risikoabschlag von 20% berücksichtigt hat. Hiermit sollte man aber nicht weit kommen, wenn das komplette Objekt z.B. von außen abgedichtet werden muss da Feuchtigkeit im Keller ist.
Dies weiß ja leider keiner, da die Räumlichkeiten nicht einsehbar sind.
Mein Plan ist es auch, unter Berücksichtigung der Sanierungskosten ein Angebot abzugeben, leider kann dies schnell ein Fass ohne Boden werden, da keiner weiß wie viel Schimmel es wirklich ist und welche Ursachen der Schimmel hat.
Daher die Frage ob eventuell einer Erfahrung mit solchen Objekten hat, da man bei so einem Haus die Kosten nicht pauschal errechnen kann. Ich kann immer nur vom worst case ausgehen.
Leider bin ich akt. nicht ganz sicher ob ein Objekt mit einem derartigen Schimmelbefall ratsam wäre.
Danke für eure Ratschläge.
leider ist eine Besichtigung des Objektes nicht möglich, daher wurde auch das alte Gutachten als Referenz für die Innenräume herangezogen.
Ich werde das Objekt mal die Tage von außen besichtigen, somit sehe ich dann ja durch die Fenster in wie fern in den Räumen die ersichtlich sind Schimmelbefall herrscht.
Da ich in unmittelbarer Nähe wohne, weiß ich das es in den letzten Jahren keine modernisierungsmaßnahmen gab. Leerstand des Hauses seit ca. 5-6 Jahren ohne pflege.
Im Gutachten stand das der Sachverständige einen Risikoabschlag von 20% berücksichtigt hat. Hiermit sollte man aber nicht weit kommen, wenn das komplette Objekt z.B. von außen abgedichtet werden muss da Feuchtigkeit im Keller ist.
Dies weiß ja leider keiner, da die Räumlichkeiten nicht einsehbar sind.
Mein Plan ist es auch, unter Berücksichtigung der Sanierungskosten ein Angebot abzugeben, leider kann dies schnell ein Fass ohne Boden werden, da keiner weiß wie viel Schimmel es wirklich ist und welche Ursachen der Schimmel hat.
Daher die Frage ob eventuell einer Erfahrung mit solchen Objekten hat, da man bei so einem Haus die Kosten nicht pauschal errechnen kann. Ich kann immer nur vom worst case ausgehen.
Leider bin ich akt. nicht ganz sicher ob ein Objekt mit einem derartigen Schimmelbefall ratsam wäre.
Danke für eure Ratschläge.
Re: Ersteigerung eines Feuchten Objektes
hallo Georg..
Ratschläge helfen ihnen hier leider auch nicht weiter, da niemand die gleiche Immobilie erworben hat, um einen Vergleich zu ziehen. Schimmelbefall ist nicht gleich Schimmelbefall, Feuchtigkeitsschäden nicht gleich Feuchtigkeitsschäden...
Gewissheit bekommen sie nur, wenn sie mit einem Fachmann eine Innenbesichtigung vornehmen...alles andere ist reine Spekulation....
Viel Erfolg..
Ratschläge helfen ihnen hier leider auch nicht weiter, da niemand die gleiche Immobilie erworben hat, um einen Vergleich zu ziehen. Schimmelbefall ist nicht gleich Schimmelbefall, Feuchtigkeitsschäden nicht gleich Feuchtigkeitsschäden...
Gewissheit bekommen sie nur, wenn sie mit einem Fachmann eine Innenbesichtigung vornehmen...alles andere ist reine Spekulation....
Viel Erfolg..
