Wertgrenze und freier Kauf

[raketenmann]

Hallo zusammen,
ich habe eine Frage bezüglich der Wertgrenzen im 1.Termin. Es gibt sowohl eine 5/10 und eine 7/10 - Grenze. Worin liegt der Unterschied, bzw. ist es möglich im ersten Termin mit viel Glück den Zuschlag bei der Hälfte des VKWes zu erhalten.
Im konkreten Fall geht es um ein Objekt, für welches im August ein ZV-Termin veranschlagt ist.
Nach Vorsprache bei der Gläubigerbank sei auch ein freier Kauf vor dem ZV-Termin möglich.
Im Bezug auf die Preisvorstellung wurde mir von Seiten der Gläubigerbank sinngemäß folgendes mitgeteilt:
Sollte es zum ZV-Termin kommen (1.Termin) würde sich die Bank bei einem Gebot von 7/10 überlegen, ob Sie den Zuschlag verweigern sollte und das sie vermutlich nicht verweigern würde.
Welches Kaufpreisangebot sollte ich bei konkretem Interesse machen?
Es handelt sich um eine Immobilie mit Schätzwert von 608 T€. Macht es einen Sinn, um die 400 T€ zu bieten, oder ist dies schon rein rechtlich nicht möglich?
Vielen Dank für Eure Beiträge und viele Grüße aus der Eifel.

[Rudolf_Roenisch]

Die 7/10-Grenze ergibt sich aus § 74 a ZVG. Demnach kann die Gläubigerbank den Zuschlag versagen lassen, wenn das Meistgebot unter 7/10 des festgesetzten Verkehrswertes liegt.

Die 5/10-Grenze ergibt sich aus § 85 a ZVG. Demnach muss das Zwangsversteigerungsgericht den Zuschlag versagen lassen, wenn das Meistgebot unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes liegt.

Wurde einmal nach § 85 a ZVG oder nach § 74 a ZVG der Zuschlag versagt, darf in einem Folgetermin weder nach § 85 a ZVG noch nach § 74 a ZVG versagt werden.

Es ist mit viel Glück also möglich, im ersten Termin den Zuschlag bei der Hälfte des festgesetzten Verkehrswertes zu erhalten.

Die 7/10-Grenze ist für viele Gläubigerbanken eine Art imaginäre Grenze für den ersten Zwangsversteigerungstermin, unter der man keinen Zuschlag erteilen lässt. So wie Du konkret schreibst, würde ich davon ausgehen, dass die Gläubigerbank im Zwangsversteigerungstermin 7/10 erwartet und ansonsten einen Antrag nach § 74 a ZVG stellen wird. Was im freihändigen Verkauf möglich ist, sollte mit der Gläubigerbank besprochen werden. Nachdem der erste Zwangsversteigerungstermin aber bereits im August ansteht, alle Kosten, insbesondere die für das Verkehrswertgutachten, bereits verauslagt wurden, gehe ich nicht davon aus, das sich die Gläubigerbank nunmehr noch unter die gewünschten 7/10 drücken lässt. Dies kann nach dem ersten Zwangsversteigerungstermin, insbesondere wenn keine Gebote oder nur solche unter 7/10 abgegeben wurden, schon ganz anders aussehen. Insofern halte ich Deine Taktik, im ersten Zwangsversteigerungstermin 400 TEUR zu bieten, für richtig. Lediglich andere Interessenten, die über 400 TEUR bieten, könnten Dir einen Strich durch die Rechnung machen.

[raketenmann]

Danke für die schnelle und hilfreiche Antwort.
So kann ich behaupten, heute wieder etwas gelernt zu haben.

VIELEN DANK !!!

[Matthias Schneider]

Hallo,

dazu:

Nachdem der erste Zwangsversteigerungstermin aber bereits im August ansteht, alle Kosten, insbesondere die für das Verkehrswertgutachten, bereits verauslagt wurden, gehe ich nicht davon aus, das sich die Gläubigerbank nunmehr noch unter die gewünschten 7/10 drücken lässt.

würde ich gern wissen, wie bekommt man Informationen zu einem zur ZV anstehenden Objekt, bevor dem Gläubiger diese Kosten anfallen? Sobald sie beim Amtsgericht ausgehängen sind doch die Gutachten bereits gefertigt, die Veröffentlichungsausgaben getätigt. Oder? Auch sind das ja eigentlich nur peanuts von paar Hundert Euro. Geben die Banken und Sparkassen bereitwillig Auskunft über notleidend werdende Objekte? Kann ich mir nicht vorstellen (wegen Datenschutz etc). Der Druck wird meiner Meinung nach grösser, wenn das Objekt mehrmals nicht versteigert werden kann. Andererseits, sollte man dann selbst sowas haben wollen? Wie bekommen die Gläubiger es hin, dass es mehrmals zu einem neuen Ersten Termin kommt, statt zu einem Wiederholungstermin ohne Wertgrenzen?

Danke und Gruß
Matthias

[Rudolf_Roenisch]

Hallo Matthias,

Informationen zu Objekten, für die noch kein Zwangsversteigerungstermin festgesetzt wurde, bekommst Du in der Regel nur über spezialisierte Makler.

Die "peanuts von paar Hundert Euro" sind in der Regel deutlich über 1 TEUR, je nach Objekt noch wesentlich mehr. Bei meinen Ausführungen vom 01.07.2009 meinte ich im Übrigen auch nicht, dass sich die Gläubigerbank alleine wegen diesen Kosten nicht mehr unter die 7/10 drücken lässt, sondern vielmehr, dass durch die Abhaltung des Zwangsversteigerungstermins kaum zusätzliche Kosten entstehen, so dass man die dortigen Gebote abwarten, den Markt einschätzen und dann erneut über den Preis entscheiden will. Hinzu kommt, dass der nahe gerückte Zwangsversteigerungstermin nunmehr kaum noch zeitliche Verzögerung (Zinsschaden!) mit sich bringt.

Wie bekommen die Gläubiger es hin, dass es mehrmals zu einem neuen Ersten Termin kommt, statt zu einem Wiederholungstermin ohne Wertgrenzen?

Wurde ein Zwangsversteigerungsverfahren aufgehoben, zum Beispiel nach § 77 Abs. 2 ZVG, und beantragt die Gläubigerbank eine neues Zwangsversteigerungsverfahren, gibt es natürlich auch wieder einen Ersten Termin. Eine weitere Variante ist, dass im Ersten Termin keine Gebote abgeben wurden, so dass im zweiten Termin die Wertgrenzen noch gelten. Einen echten "zweiten Ersten Termin" gibt es allerdings nur, wenn Verfahrensfehler vorliegen. Dann muss der Zwangsversteigerungstermin in der Regel wiederholt werden.

[Matthias Schneider]

Danke Herr Rönsch,

wieder was gelernt. Ist schon ein ziemlicher Dschungel.
Aber wenn man mit dem Gedanken spielt, auf die Art mal was zu wagen, kann man wohl nicht genug fragen im Vorfeld.